Grundsätzlich haftet der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses:
Er wird von seiner Haftung befreit, wenn
er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
Mieter muss gegenüber dem Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt zurückgeben will (vgl. Musterschreiben 1 und 2)
Vermieter darf sich der Rückgabe des Mietobjektes nicht widersetzen
teilweise Rückgabe ist nicht zulässig
Mieter gibt das Mietobjekt tatsächlich zurück (Schlüssel müssen beim Vermieter sein)
er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt
Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen)
mögliche andere Kriterien: kein Konkurrent des Vermieters, entspricht der restlichen Zusammensetzung der
Mieterschaft, entspricht Genossenschaftskriterien, etc.
unzulässige Kriterien: allgemeine negative Einstellung gegenüber Ausländern, unbestimmte Befürchtungen, etc.
der Ersatzmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
Bereitschaft gleichen Mietzins zu bezahlen
will der Vermieter andere Bedingungen durchsetzen, ist der Mieter von seiner Haftung befreit
der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat hat, um den Ersatzmieter zu prüfen
Mieter resp. Ersatzmieter hat dabei die notwendigen Unterlagen zu liefern
der Vermieter ohne triftigen Grund einen zumutbaren Ersatzmieter ausschlägt
Haftet der Mieter für die Mietzinse, trifft den Vermieter eine Schadenminderungspflicht:
Vermieter muss sich, sobald für ihn erkennbar ist, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, selber um einen solchen bemühen
durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lassen genügt (Insertionskosten können dem Mieter überwälzt werden)
vertraglich vereinbarte Unkostenbeiträge bei vorzeitiger Rückgabe sind unzulässig
Zusätzlich hat der Vermieter sich ersparte Auslagen oder Vorteile aufgrund der vorzeitigen Rückgabe anrechnen zu lassen:
Betriebskosten die nicht mehr anfallen
Mehrmietzinse, welche aufgrund einer neuen Vermietung entstehen (bis zum nächsten Kündigungstermin)
keine Haftung des Mieters für die Zeit, in welcher der Vermieter die Sache Instand stellt (ausser die Instandstellungsarbeiten sind auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen)
Checkliste: Vorgehensweise bei vorzeitiger Rückgabe
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