In den meisten Mietverträgen vereinbaren Vermieter und Mieter, dass der Mieter akonto Nebenkosten periodische Zahlungen zu leisten hat (sog. Nebenkosten-Akontozahlungen).
OR 257a Abs. 2 stellt keinerlei Regeln dazu auf, in welcher Art separat vereinbarte Nebenkosten zu bezahlen sind. Die Parteien sind auch nicht verpflichtet, Akontozahlungen zu vereinbaren.
Unabhängig davon sind – bei entsprechender Abrede – die Nebenkosten am Ende der Abrechnungsperiode geschuldet (vgl. GIGER, a.a.O., N. 59 zu Art. 257a OR).
Die Vereinbarung von Akontozahlungen stellt keine Zusicherung des Vermieters dar, die noch unbestimmbaren Nebenkosten würden nicht wesentlich über dem zu liegen kommen, was im Vertrag als Anzahlung bestimmt wurde (vgl. auch BGE 132 III 24).
Die herrschende Lehre und Rechtsprechung geht davon aus, dass es einem Mietinteressenten, mit Blick auf Treu und Glauben zuzumuten ist, sich nach den effektiven bisherigen bzw. früheren Kosten zu erkundigen (vgl. HIGI, a.a.O., S. 605).
Literatur
- HANS GIGER, Berner Kommentar, N. 59 ff. zu 257a OR;
- PETER HIGI, Bemerkungen zu BGE 132 III 24, AJP 2006 S. 601 ff.;
- BEAT ROHRER, Nebenkosten, MRA 2008 S. 101 ff., 106 ff.;
- JEAN-PIERRE TSCHUDI, Müssen Akontozahlungen für Nebenkosten den mutmasslichen effektiven Kosten entsprechen?, mp 2005 S. 169 ff.;
- MAJA L. BLUMER, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, 2014, N. 8 zu Art. 257a/257b OR;
- IRENE BIBER, in: Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 41 ZU 257-257b OR;
- ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 6. Aufl. 2015, N. 2a zu Art. 257b OR;
- ANDREAS BÉGUIN, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 338 ff.;
- ISABELLE BIERI, in: Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auf, N. 56 zu Art. 257a/257b OR;
- TOBIAS BRÄNDLI, Nebenkosten: Rechtliche Grenzen bei der Verteilung, mp 2016, S. 281 ff., 287 f.;
- RICHARD PÜNTENER, Der Vertrauensschutz bei der Mietzins- und Nebenkostengestaltung, mp 2006 S. 1 ff.;
- ANITA THANEI, Zu tief angesetzte Nebenkosten als absichtliche Täuschung – Kommentar zu einem Bundesgerichtsentscheid, mp 2005, S. 232 ff.;
- MICHEL BISE, Les bons acomptes font les bons amis, in: Mélanges en l’honneur de Pierre Wessner, 2011, S. 291 ff., 296 ff.).
Judikatur
- BGer 4A_339/2018 vom 29.01.2019 (zu niedrige Nebenkosten-Akonto)
- BGE 132 III 24
Links
- Nebenkosten | miet-recht.ch
- Mietvertrag – Nebenkosten-Rückforderung
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