Begriff
Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Die Nebenkosten werden oft auch als die „zweite Miete“ bezeichnet.
Konkretisierung im Mietvertrag
Die Bezahlung von Nebenkosten muss explizit vereinbart werden:
- Zusätzlich zum Mietzins, sind Nebenkosten nur geschuldet, wenn dies besonders vereinbart ist.
- Der Mietvertrag muss die Nebenkosten genau umschreiben.
Keine Informationspflicht des Vermieters über NK-Höhe
Der Vermieter muss den Mieter nicht darauf hinweisen, dass die Akontozahlungen nicht ausreichend sind, um die Nebenkosten zu decken (vgl. BGer 4A_339/2018 vom 29.01.2019).
Zulässige Nebenkosten / Beispiele
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Aufwendungen für Elektrizität, Gas, Lüftung, Liftanlage, TV-Antennenanlage
- Sich aus dem Gebrauch der Sache ergebende öffentlich-rechtliche Abgaben (zB Abwassergebühren)
- Treppenreinigung
- Gartenpflege
- Beleuchtung, etc.
Unzulässige Nebenkosten
Nicht als Nebenkosten verrechnet werden können dagegen Aufwendungen des Vermieters für den ordentlichen Unterhalt sowie Aufwendungen, die keinen Bezug zur Mietsache aufweisen:
- Grundsteuern und öffentliche Abgaben
- Gebäudeversicherungsprämien
- Grundpfandzinsen
- Reparaturen, Unterhalt, Amortisation des Mietobjekts
Einführung neuer Nebenkosten
Führt der Vermieter neue Nebenkosten ein, handelt es sich um eine Mietzinserhöhung, d.h. er hat das Verfahren für Mietzinserhöhungen zu beachten.
Energiekosten, die der Energielieferant direkt in Rechnung stellt
Konsum- und verhaltensabhängige Energiekosten, die der Energielieferant direkt in Rechnung stellt, wie Strom und allenfalls Gas, werden auch als sogenannte „dritte Miete“ bezeichnet.
Abrechnung der Nebenkosten
Es gibt grundsätzlich vier Möglichkeiten, um Nebenkosten in Rechnung zu stellen:
- Umfassender Mietzins
- Direkte Zahlung an Dritten (zB an Lieferanten)
- Pauschalen für sämtliche Nebenkosten
- Jährliche Akontozahlungen an Vermieter
Grundsatz der tatsächlichen Kosten
Der Vermieter darf dem Mieter nur die tatsächlichen (Neben-)Kosten in Rechnung stellen. Er darf keinen Gewinn erzielen. D.h. der Vermieter muss dem Mieter den tatsächlichen Aufwand belegen.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss folgende Angaben enthalten:
- Aufzählung der einzelnen Nebenkosten (Heizung, Warmwasser etc.)
- Nebenkosten-Total
- Verteilungsschlüssel unter Mietparteien
- Gesamthaft von den Mietern geschuldeter Betrag
- KEINE Position, die die Kosten für Reparatur und Erneuerungen von Anlagen betreffen
Einsichtsrecht
Der Mieter kann beim Vermieter verlangen, Einsicht in sämtliche Belege der Nebenkostenabrechnung zu nehmen.
Geschäftsraummiete: Nebenkosten als Verhandlungssache
Beispielsweise im Vertragsmodell „Core and Shell“ wird der Mietzins nur auf Rohbau- und Landkosten berechnet. Die für Ausbau, Betrieb und Unterhalt der gemieteten Räume liegen alleine beim Mieter. Die Nebenkostenbelastung variiert deshalb bei Geschäftsräumen
- je nach Vertrag
- nach Gebäude.
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