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Mietzinserhöhung

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Mietzinsanpassungsgründe

Rechtsgebiet:
Mietzinserhöhung
Stichworte:
Mietzinserhöhung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Relative Kriterien

Relative Anpassungsgründe für Mietzinse sind:

» Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe (PDF, 36 KB)

Absolute Anpassungsgründe

Absolute Anpassungsgründe für Mietzinse sind:

  1. Zulässiger Ertrag aus der Mietsache
  2. Kostendeckende Bruttorendite
  3. Orts- und Quartiersüblichkeit

Zulässiger Ertrag aus der Mietsache

Der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz (aktueller Referenzzinssatz) liegt.

Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital:

  • Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
    • Nettomietzinseinnahmen = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
    • Liegenschaftenaufwand = sämtliche tatsächlich anfallende Ausgaben
      • Tatsächliche Finanzierungskosten, wobei Zinssätze nicht übersetzt sein dürfen
      • Durchschnittliche Unterhaltskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode
      • Durchschnittliche Betriebskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode, welche nicht dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden
      • Verwaltungskosten im Rahmen von max. 5% der Mietzinseinnahmen
  • Investiertes Eigenkapital = Anlagekosten minus Fremdkapital
    • Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
      • Landerwerbs- und Erstellungskosten der Liegenschaft
      • Kosten im Zusammenhang mit Landerwerb und Erstellung (Notariats-, Handänderungsgebühren, Erschliessungskosten, Planungskosten, Baukreditzinsen)
      • Offensichtlich übersetzte Anlagenkosten werden nicht berücksichtigt
      • Spätere Investitionen, welche nicht fremdfinanziert waren
      • Amortisationen der Hypothek
    • Fremdkapital, d.h. Kapital, welches vom Vermieter in die Liegenschaft investiert wurde, er aber an Dritte zurückbezahlen muss (z.B. Hypotheken)
    • Investiertes Eigenkapital kann bis zu 40 % (bezogen auf die Anlagekosten) der Teuerung angepasst werden

Ertragsrechnung hat sich auf ein konkretes Mietobjekt zu beziehen:

Sog. individuelle Ertragsberechnung; Aufteilung nach objektiven Kriterien, z.B. Wohnfläche, Rauminhalt, Anzahl Zimmer etc.

Kostendeckende Bruttorendite

  • Findet nur bei neueren Bauten (unter 10 bis 15 Jahre) Anwendung.
  • Der Vermieter von solchen Bauten darf eine Bruttorendite erzielen, welche 2 % über dem Referenzzinssatz liegt.
  • Bruttorendite = Nettomietzinseinnahme x 100% / Anlagekosten
    • Nettomietzinseinnahme = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
    • Anlagekosten (vgl. VMWG 15 Abs. 1) = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten

Orts- und Quartierüblichkeit

Art. 11 VMWG: Orts- und quartierübliche Mietzinse

(Art. 269a Bst. a OR)
1 Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

  • Ist v.a. bei Altbauten massgebend und geht dort der Nettorenditeberechnung vor.
  • Setzt eine Übung voraus, welche mit mindestens fünf Vergleichsobjekten dargelegt werden muss, welche
    • sich an gleicher Lage befinden
    • gleich gross sind
    • gleiche Ausstattung besitzen
    • im gleichen Zustand sind
    • aus der gleichen Bauperiode stammen.
  • Sehr schwieriger Beweis!
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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