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Mietzinserhöhung

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Mietzinsanpassungsgründe

Rechtsgebiet:
Mietzinserhöhung
Stichworte:
Mietzinserhöhung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Relative Kriterien

Relative Anpassungsgründe für Mietzinse sind:

» Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe (PDF, 36 KB)

Absolute Anpassungsgründe

Absolute Anpassungsgründe für Mietzinse sind:

  1. Zulässiger Ertrag aus der Mietsache
  2. Kostendeckende Bruttorendite
  3. Orts- und Quartiersüblichkeit

Zulässiger Ertrag aus der Mietsache

Der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz (aktueller Referenzzinssatz) liegt.

Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital:

  • Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
    • Nettomietzinseinnahmen = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
    • Liegenschaftenaufwand = sämtliche tatsächlich anfallende Ausgaben
      • Tatsächliche Finanzierungskosten, wobei Zinssätze nicht übersetzt sein dürfen
      • Durchschnittliche Unterhaltskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode
      • Durchschnittliche Betriebskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode, welche nicht dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden
      • Verwaltungskosten im Rahmen von max. 5% der Mietzinseinnahmen
  • Investiertes Eigenkapital = Anlagekosten minus Fremdkapital
    • Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
      • Landerwerbs- und Erstellungskosten der Liegenschaft
      • Kosten im Zusammenhang mit Landerwerb und Erstellung (Notariats-, Handänderungsgebühren, Erschliessungskosten, Planungskosten, Baukreditzinsen)
      • Offensichtlich übersetzte Anlagenkosten werden nicht berücksichtigt
      • Spätere Investitionen, welche nicht fremdfinanziert waren
      • Amortisationen der Hypothek
    • Fremdkapital, d.h. Kapital, welches vom Vermieter in die Liegenschaft investiert wurde, er aber an Dritte zurückbezahlen muss (z.B. Hypotheken)
    • Investiertes Eigenkapital kann bis zu 40 % (bezogen auf die Anlagekosten) der Teuerung angepasst werden

Ertragsrechnung hat sich auf ein konkretes Mietobjekt zu beziehen:

Sog. individuelle Ertragsberechnung; Aufteilung nach objektiven Kriterien, z.B. Wohnfläche, Rauminhalt, Anzahl Zimmer etc.

Kostendeckende Bruttorendite

  • Findet nur bei neueren Bauten (unter 10 bis 15 Jahre) Anwendung.
  • Der Vermieter von solchen Bauten darf eine Bruttorendite erzielen, welche 2 % über dem Referenzzinssatz liegt.
  • Bruttorendite = Nettomietzinseinnahme x 100% / Anlagekosten
    • Nettomietzinseinnahme = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
    • Anlagekosten (vgl. VMWG 15 Abs. 1) = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten

Orts- und Quartierüblichkeit

Art. 11 VMWG: Orts- und quartierübliche Mietzinse

(Art. 269a Bst. a OR)
1 Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

  • Ist v.a. bei Altbauten massgebend und geht dort der Nettorenditeberechnung vor.
  • Setzt eine Übung voraus, welche mit mindestens fünf Vergleichsobjekten dargelegt werden muss, welche
    • sich an gleicher Lage befinden
    • gleich gross sind
    • gleiche Ausstattung besitzen
    • im gleichen Zustand sind
    • aus der gleichen Bauperiode stammen.
  • Sehr schwieriger Beweis!

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