Relative Kriterien
Relative Anpassungsgründe für Mietzinse sind:
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b):
» Wertvermehrende Investitionen - Erhöhung des Referenzzinssatzes (» aktueller Referenzzinssatz)
- Allgemeine Kostensteigerung
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
Absolute Anpassungsgründe
Absolute Anpassungsgründe für Mietzinse sind:
Zulässiger Ertrag aus der Mietsache
Der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz (aktueller Referenzzinssatz) liegt.
Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital:
- Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
- Nettomietzinseinnahmen = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
- Liegenschaftenaufwand = sämtliche tatsächlich anfallende Ausgaben
- Tatsächliche Finanzierungskosten, wobei Zinssätze nicht übersetzt sein dürfen
- Durchschnittliche Unterhaltskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode
- Durchschnittliche Betriebskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode, welche nicht dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden
- Verwaltungskosten im Rahmen von max. 5% der Mietzinseinnahmen
- Investiertes Eigenkapital = Anlagekosten minus Fremdkapital
- Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
- Landerwerbs- und Erstellungskosten der Liegenschaft
- Kosten im Zusammenhang mit Landerwerb und Erstellung (Notariats-, Handänderungsgebühren, Erschliessungskosten, Planungskosten, Baukreditzinsen)
- Offensichtlich übersetzte Anlagenkosten werden nicht berücksichtigt
- Spätere Investitionen, welche nicht fremdfinanziert waren
- Amortisationen der Hypothek
- Fremdkapital, d.h. Kapital, welches vom Vermieter in die Liegenschaft investiert wurde, er aber an Dritte zurückbezahlen muss (z.B. Hypotheken)
- Investiertes Eigenkapital kann bis zu 40 % (bezogen auf die Anlagekosten) der Teuerung angepasst werden
- Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
Ertragsrechnung hat sich auf ein konkretes Mietobjekt zu beziehen:
Sog. individuelle Ertragsberechnung; Aufteilung nach objektiven Kriterien, z.B. Wohnfläche, Rauminhalt, Anzahl Zimmer etc.
Kostendeckende Bruttorendite
- Findet nur bei neueren Bauten (unter 10 bis 15 Jahre) Anwendung.
- Der Vermieter von solchen Bauten darf eine Bruttorendite erzielen, welche 2 % über dem Referenzzinssatz liegt.
- Bruttorendite = Nettomietzinseinnahme x 100% / Anlagekosten
- Nettomietzinseinnahme = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
- Anlagekosten (vgl. VMWG 15 Abs. 1) = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
Orts- und Quartierüblichkeit
Art. 11 VMWG: Orts- und quartierübliche Mietzinse
(Art. 269a Bst. a OR)
1 Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
- Ist v.a. bei Altbauten massgebend und geht dort der Nettorenditeberechnung vor.
- Setzt eine Übung voraus, welche mit mindestens fünf Vergleichsobjekten dargelegt werden muss, welche
- sich an gleicher Lage befinden
- gleich gross sind
- gleiche Ausstattung besitzen
- im gleichen Zustand sind
- aus der gleichen Bauperiode stammen.
- Sehr schwieriger Beweis!
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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