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Real Estate Private Equity

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Finanzfaktoren

Rechtsgebiet:
Real Estate Private Equity
Stichworte:
Real Estate Private Equity
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Kapitalbereitstellung

  • Interessengleichheit: Balance von Gleichheit und Anreiz ist hier das Thema
    Capital Calls mit erhöhtem Anreiz: Zur Anreizerhöhung auf eine hohe IRR wird in den Einzahlungsbescheiden geregelt (Take-down-Schedules, draw-downs, capital calls), zu welchen Zeiten die originären Investoren ihre zugesagten Mittel leisten müssen
  • Flexible Just-in-time-Vereinbarungen: Anstelle früher üblicher starrer Kapital-Andienungsregeln erfolgt heute der Kapitalabruf bei Bedarf, zB zwischen 5 und 60 Tagen

Verwaltungsgebühren

  • Managementgebühren: nach Vereinbarung
  • Deckung laufender Kosten: Je nach Projekt
  • Transaktionsgebühren
    • Es lässt sich für die verschiedensten Tätigkeiten Transaktionsgebühren vereinbaren
    • Es ist Vorsicht geboten, dass die „Wertschöpfung“ durch „Wertschröpfung“ mittels zahlreicher fees in den Hintergrund tritt.
  • Absichtliche Verkaufsverzögerungen
    • Fondsmanagement will länger in den Genuss der Management fees gelangen
    • Dem originären Investoren werden so die Chancen für die Teilnahme an einem neuen deal genommen
    • Höchstinvestitionsdauern als Mittel gegen Missbrauch

Ergebnisverteilung

  • Carried Interest: Entschädigung für Erreichung der prognostizierten Eigenkapitalrendite.
  • Je höher die Management fee ist, desto geringer ist der Anreiz ein hohes IRR zu erreichen.
  • Catch-up-Klauseln: Solche Klauseln in Form von Wasserfall-Modellen ermöglichen den Carrier Interest zu relativieren.
  • Claw-back-Klauseln:
    • Denkbar sind zwei Auszahlungszeitpunkte:
      • auf Portfolioebene oder
      • nach jeder durchgeführten Transaktion.
    • Diese Klauseln schützen den originären Investoren davor, dass nicht mehr als vereinbart an die Fondsgesellschaft ausbezahlt wird.
  • Bürgschaften: Originäre Investoren wollen heute die ihnen zustehende Rendite bestmöglichst sichern.
  • True-ups: Sog. true-ups dienen dazu, claw-back-Klauseln handhabbar zu machen: Der carrier interest wird vierteljährlich auf ein internes Konto einbezahlt, um die plötzliche Belastung bei der Fondsabwicklung zu vermeiden.

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