Kündigungsschutz

Bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen finden die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts (OR 271-274g) analog Anwendung:

Anwendungsbereich

• Nur bei unbefristeten Pachtverhältnissen (befristete Pachtverhältnisse enden ohne Kündigung).
• Über Wohn- und Geschäftsräume (resp. sofern diese Bestandteil des Pachtvertrages sind):
  • Wohnraum liegt vor, wenn ein Raum vereinbarungsgemäss zum Wohnen genutzt werden soll (mindestens eine Schlafstelle und sanitäre Einrichtungen).
  • Der vertragliche Gebrauchszweck bei Geschäftsräumen muss kommerzieller Natur sein und es muss sich um Räume handeln (≠ Parkplatz, Hobbyraum, etc.).
• Prdentliche und ausserordentliche Kündigungen sind anfechtbar.

Grundregel (ZGB 271 Abs. 1)

• Grundsätzlich sind Kündigungen zulässig, wenn sie einem objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv und damit einem legitimen Interesse des Kündigenden entsprechen.
• Nicht zulässig sind Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen.
• Fallgruppen unzulässiger Kündigungen:
  • Kündigung als Schikane oder Rache.
  • Kündigung ohne schutzwürdiges Interesse.
  • Kündigung verstösst gegen das Gebot der schonungsvollen Rechtsausübung.
  • Kündigung erscheint als widersprüchliches Verhalten.
  • Kündigung begründet ein krasses Missverhältnis der gegenseitigen Interessen.
• Beispiele zulässiger Kündigungen:
  • Kündigung weil der Pächter wiederholt verspätet den Pachtzins zahlt.
  • Kündigung weil zwischen Verpächter und Pächter eine subjektive Unverträglichkeit besteht (sofern im gleichen Haus wohnhaft).
  • Kündigung gegen einen von zwei streitenden Hausbewohnern um den Hausfrieden wiederherzustellen.
  • Kündigung weil der Verpächter das Pachtobjekt selber benutzen will.
  • Kündigung weil das Haus umfassend saniert wird.
  • Kündigung um einen höheren Pachtzins zu erlangen, wobei dieser nicht missbräuchlich sein darf.

Begründung der Kündigung (OR 271 Abs. 2)

• Erst auf Verlangen des Kündigungsempfängers notwendig.
• Fehlende Begründung deutet auf Missbräuchlichkeit der Kündigung.
• Unwahre oder unvollständige Begründung deutet ebenfalls auf die Missbräuchlichkeit hin.
• Nennung mehrerer Kündigungsgründe ist zulässig, wobei es genügt, wenn einer nicht treuwidrig ist.

Spezialregeln bei Kündigungen durch den Verpächter (OR 271a)

• Rachekündigung (OR 271a Abs. 1 lit. a)
  • Voraussetzungen:
    • Anspruch aus dem Pachtverhältnis
    • welcher der Pächter nach Treu und Glauben geltend macht
    • ist Ursache der Kündigung
  • Pächter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen.
• Änderungskündigung (OR 271a Abs. 1 lit. b)
  • Voraussetzungen:
    • Verpächter will eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Pächters oder eine Pachtzinsanpassung durchsetzen.
    • Er kündigt aus diesem Grund das Pachtverhältnis.
  • Pächter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen.
• Kündigung um den Pächter zum Erwerb der Wohnung zu veranlassen(OR 271a Abs. 1 lit. c)
  • Voraussetzungen:
    • Verpächter will den Pächter zum Erwerb der Wohnung veranlassen.
    • Er hat keine anderen Kaufinteressenten als den Pächter.
    • Nur aus diesem Grund spricht er die Kündigung aus.
  • Pächter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen.
  • in der Praxis keine Bedeutung
• Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (OR 271a Abs. 1 lit. d)
  • Voraussetzungen:
    • Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Pachtverhältnis.
    • Dieses darf nicht missbräuchlich eingeleitet worden sein.
  • Ausnahmen:
    • Gegenstand des Verfahrens ist eine Bagatelle.
    • Eine formnichtige oder formell fehlerhafte Kündigung darf wiederholt werden.
    • Folgende Kündigungen sind  trotzdem möglich:
      • Wegen dringenden Eigenbedarfs des Verpächters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte.
      • Wegen Zahlungsrückstand des Pächters gemäss OR 257d.
      • Wegen schwerer Sorgfaltspflicht- resp. Rücksichtnahme¬pflichtverletzung des Pächters gemäss OR 257f.
      • Durch den Erwerber einer Sache, sofern er dringenden Eigenbedarf geltend machen kann (OR 261).
      • Aus wichtigen Gründen gemäss OR 266g.
      • Wegen Konkurs des Pächters gemäss OR 266h.
  • Pächter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen.
  • Sperrfrist läuft bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens.
• Kündigung während der Kündigungssperrfrist (OR 271a Abs. 1 lit. e)
  • Voraussetzungen:
    • Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im  Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
    • das nicht missbräuchlich eingeleitet wurde
    • in dem der Verpächter:
      • erheblich unterlegen (d.h. mind. zu ca. 35 – 40 %) ist
      • seine Forderung resp. Klage ganz oder in erheblichem Umfang zurückgezogen hat
      • auf die Anrufung des Richters verzichtet hat
      • mit dem Pächter einen Vergleich abgeschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat
    • noch nicht drei Jahre vorbei seit rechtskräftiger Erledigung des Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahrens.
  • Ausnahmen:
    • Gegenstand des Verfahrens ist eine Bagatelle
    • eine formnichtige oder formell fehlerhafte Kündigung darf wiederholt werden
    • Folgende Kündigungen sind  trotzdem möglich:
      • Wegen dringenden Eigenbedarfs des Verpächters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
      • Wegen Zahlungsrückstand des Pächters gemäss OR 257d.
      • Wegen schwerer Sorgfaltspflicht- resp. Rücksichtnahme¬pflichtverletzung des Pächters gemäss OR 257f.
      • Durch den Erwerber einer Sache, sofern er dringenden Eigenbedarf geltend machen kann (OR 261).
      • Aus wichtigen Gründen gemäss OR 266g.
      • Wegen Konkurs des Pächters gemäss OR 266h.
    • Pächter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen.
• Kündigung nachdem sich der Pächter mit dem Verpächter aussergerichtlich geeinigt hat (OR 271a Abs. 2)
  • Voraussetzungen:
    • Einigung über einen geldwerten Anspruch mit gewisser Bedeutung (keine Bagatelle).
    • Anspruch war strittig (nicht der Fall, wenn der Verpächter sofort nachgibt).
    • Verpächter gibt ganz oder teilweise nach.
    • Nachweis der Einigung mittels Schriftstück möglich.
  • Ausnahmen analog zu OR 271a Abs. 1 lit. d und e.
  • Pächter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen.

Legitimation zur Kündigungsanfechtung

• Pächter und Verpächter können eine Kündigung anfechten (Praxis: praktisch nur Pächter).
• Bei Personenmehrheiten auf Pächter- oder Verpächterseite (z.B. zwei Pächter):
  • Alle müssen klagen resp. beklagt werden.
  • Achtung: Klagen nicht alle Beteiligten resp. wird nicht gegen alle Beteiligten geklagt fehlt die Aktiv- oder Passivlegitimation und die Klage wird abgewiesen! Eine erneute Klageeinreichung ist meistens aufgrund der 30-tägigen Verwirkungsfrist nicht mehr möglich!
• Bei Familienwohnungen, kann auch der nicht am Vertrag beteiligte Ehegatte des Pächters die Kündigung (alleine) anfechten (OR 273a Abs. 1)

Verfahren (OR 273 Abs. 1)

1. Wer die Kündigung anfechten will, hat bei der Schlichtungsbehörde das Kündigungsschutzbegehren einzureichen:
   • Frist: 30 Tage ab Erhalt der Kündigung
   • Zuständigkeit: Schlichtungsbehörde am Ort der gelegenen Sache (z.B. Pachtobjekt im Bezirk Zürich: Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich, Wengistrasse 30, Postfach, 8026 Zürich)
2. Die Schlichtungsbehörde lädt beide Parteien zu einer Verhandlung vor:
   • kostenlos
   • keine Parteientschädigung
3. Die Schlichtungsbehörde versucht zwischen den Parteien eine Einigung herbeizuführen.
4. Kommt keine Einigung zustande fällt die Schlichtungsbehörde einen Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung; evtl. auch über andere prozessuale oder materielle Vorfragen sowie allfällig über die Erstreckung des Pachtverhältnisses.
5. Die unterlegene Partei kann innert 30 Tagen das ordentliche Gericht anrufen; ansonsten wird der Entscheid rechtskräftig.

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