Begriff „Mehrleistung“
- wertvermehrende Verbesserungen (Investitionen)
- Schaffung neuer, nicht vorhandener Einrichtungen; z.B. Erstellung eines Balkons, Einbau eines Lifts, etc.
- energetische Verbesserungen
- Verminderung Energieverluste der Gebäudehülle
- rationellere Energienutzung
- Verminderung Emissionen der haustechnischen Anlagen
- Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch sparsamere Geräte
- Vergrösserung der Mietsache
- zusätzliche Nebenleistungen
- keine Mehrleistung stellen werterhaltende Massnahmen dar
- reine Unterhaltsarbeiten
- reine Ersatzinvestitionen
- bei teilweiser Erneuerung der Mietsache ist in der Regel von einem wertvermehrenden Anteil auszugehen; dieser muss geschätzt werden (vgl. BGE 4C.287/2001)
Sonderfall „Umfassende Überholung“ der Mietsache
- Vermieter führt Sanierungsarbeiten durch, welche mehrere Bereiche der Liegenschaft betreffen und der investierte Betrag übersteigt die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten resp. die jährlichen Mietzinseinnahmen erheblich
- gemäss VMWG 14 Abs. 1 gilt die Vermutung, dass die Arbeiten zu 50 bis 70 % wertvermehrend sind
- Kriterien zur Bestimmung des konkreten Anteils innerhalb der Bandbreite
- Zeitraum seit Erstellung oder letzter Sanierung des Gebäudes (je länger, desto tieferer wertverm. Anteil)
- ungefährer Anteil der qualitätsverbessernden Arbeiten
- Verhältnis Sanierungskosten zu Mietzinseinnahmen (sind Kosten ein Vielfaches der Einnahmen, ist der wertverm. Anteil höher)
- Kriterien zur Bestimmung des konkreten Anteils innerhalb der Bandbreite
- ist der wertvermehrende Anteil genau bestimmbar, entfällt die Vermutung
- gilt die Vermutung und behauptet der Mieter, dass weniger als 50 – 70 % wertvermehrende Arbeiten vorgenommen wurden, obliegt ihm der Beweis dafür
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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