(letzes Update 04.06.2015)
Referenzzinssatz sinkt auf 1,75%
Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt weiter: Per 02.06 2015 gilt ein rekordtiefer Zinssatz von 1,75%. Der Durchschnittszinssatz sank gegenüber dem Vorquartal von 1,89 auf 1,86% – kaufmännisch gerundet ergibt dies den aktuellen Referenzzinssatz von 1,75%. Der Zinssatz bleibt solange auf diesem Niveau, bis er entweder die 1,63% unterschreitet oder die 1,87% überschreitet.
Für viele Mieter bedeutet die Senkung des Referenzzinnsatzes, dasss sie Anrecht auf eine Mietzinsreduktion haben. Grundsätzlich ergibt sich aus der aktuellen Senkung des Zinssatzes von 0,25% ein Reduktionsanspruch von 2,91%. Es muss jedoch beachtet werden, dass weitere Senkungs- und Erhöhungsansprüche bestehen können (frühere Änderungen des Referenzzinssatzes, Teuerung oder Veränderung beim Liegenschaftenunterhalt). Auch basieren nicht alle Mietzinse auf dem Referenzzinssatz.
Mieter, die einen berechtigten Senkungsanspruch haben, müssen sich rechtzeitig mit einem schriftlichen Senkungsbegehren an ihren Vermieter wenden:
Mietzinsreduktion im laufenden Mietverhältnis:
Im laufenden Mietverhältnis ist bei den meisten Mietverträgen der hypothekarische Referenzzinssatz massgebend für Mietzinsanpassungen: Steigt der Referenzzinssatz, kann der Vermieter den Mietzins anpassen bzw. erhöhen. Bei sinkendem Referenzzinssatz haben Mieter dagegen einen gesetzlichen Anspruch auf eine Reduktion der Miete. Für indexierte Mietverträge und Staffelmietzinsen gilt diese Rechtslage dagegen nicht. Auch staatlich verbilligte Mieten (wie oft bei Genossenschaften) sind von dieser Regelung ausgenommen.
Sinkt der Referenzzinssatz, müssen sich Mieter rechtzeitig mit einem schriftlichen Senkungsbegehren an den Vermieter wenden: Mieten können jeweils nur auf die beiden jährlichen Kündigungstermine, den 1. April und den 1. Oktober, gesenkt oder erhöht werden. Das Schreiben muss vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen (meist der 30. Juni oder der 25. Dezember), damit der Mieter auf den nächsten gesetzlichen Termin Anspruch auf die niedrigere Miete hat.
Zuvor sollten Mieter jedoch sorgfältig prüfen, ob sie wirklich Anspruch auf Mietzinssenkung haben und wenn ja, wie hoch diese ausfällt. Dazu müssen Mieter auf der letzten Mietzinserhöhungsanzeige bzw. auf dem Mietvertrag nachsehen, auf welchem Zinssatz ihre aktuelle Miete beruht:
| Beispiel: Senkungsanspruch bei einem Referenzzinssatz von 1,75% (Stand 02.06.2015) |
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| Beruht Ihre Miete auf einem Zinssatz von… | …haben Sie bei einem Referenzzinssatz von 1,75% Anspruch auf eine Mietzinsreduktion um: |
| 3,50% | – 17,36% |
| 3,25% | – 15,25% |
| 3,00% | – 13,04% |
| 2,75% | – 10,71% |
| 2,50% | – 8,26% |
| 2,25% | – 5,66% |
| 2,00% | – 2,91% |
Zu beachten ist, dass der Vermieter 40% der Teuerung vom Senkungsanspruch abziehen sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnen kann. Dabei dürfen Vermieter aber nur effektive Kostensteigerungen verrechnen, welche sie konkret nachweisen müssen. Pauschalen sind dabei eigentlich nicht erlaubt, sind jedoch in der Praxis häufig anzutreffen. Mieter sollten überprüfen, dass der Vermieter keine Pauschalen von 0.5% oder mehr des Nettomietzinses für gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnet.
Der Mieterverband Schweiz bietet weitere Dienstleistungen und Beratungen rund um das Thema Mietzinsreduktion an.
Hat sich ein Mieter mit einem schriftlichen Mietzinssenkungsbegehren an seinen Vermieter gewandt, muss der Vermieter zu diesem innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine berechtigte Mietzinssenkung ab, hat sich der Mieter innert 60 Tagen nach Versand des Herabsetzungsbegehrens an die zuständige Schlichtungsbehörde zu wenden und Herabsetzungsklage einzureichen.
Linktipp
Informationen zum Thema Mietzinsreduktion
Informationen zum Referenzzinssatz
Musterschreiben Mietzinsherabsetzungsbegehren/downloads
Musterschreiben Herabsetzungsklage/downloads
Anspruch auf Mietzinssenkung prüfen und Teuerung berechnen | mieterverband.ch
