Referenzzinssatzrückgang: Mietzinsreduktion verlangen? – Ja oder Nein?

Mietervorgehen? Vermieterverhalten?

Einleitung

Bei jedem Referenzzinssatzrückgang sind in den Medien Schlagzeilen wie „Mieter verschenken Milliarden“ zu lesen. Mieter würden statt ihre Senkungsansprüche geltend zu machen, zu viel Mietzins für ihre Wohnung bezahlen.

Dabei wird die Berichterstattung oft auf den Punkt der Referenzzinssatz-Reduktion und die damit verbundene Möglichkeit, ein Mietzinssenkungsbegehren für weitere Prozentpunkte stellen zu können, reduziert. Weniger medienwirksam, komplexer darzustellen und schwieriger für den Leser verständlich ist, dass der Referenzzinssatz nur einer von mehreren Mietzinsbestimmungsfaktoren ist.

Der Mieter sollte, bevor er ein Mietzinssenkungsbegehren stellt, die vermieterseitige Betrachtungsweise der Mietzinssituation und die vom Vermieter zu erwartende Reaktion in seine Überlegungen miteinbeziehen.

Referenzzinssatz

Grundlage für die Mietzinssenkung, die infolge einer Anpassung des Referenzzinssatzes erfolgen soll, bildet der hypothekarische Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich veröffentlicht.

Der Referenzzinssatz wird gestützt auf den vierteljährlich erhobenen hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken erhoben und in Viertelprozenten festgesetzt. Wie berichtet (Mietzinssenkung Mietzinsreduktion) wurde er per 02.06.2017 von 1,75 % um 0,25 % auf 1,5 % gesenkt.

Als der Referenzzinssatz als Messgrösse für die Mietzinsentwicklung im Herbst 2008 eingeführt wurde, lag er bei 3,5 %. Seither ging er kontinuierlich auf erwähnte 1,5 % zurück (vgl. nachfolgende Tabelle).

Anpassungszeitpunkt für die neueste Referenzzinssatzsenkung

Die Mietzinsanpassung aus diesem Referenzzinssatzrückgang müsste per 01.10.2017 erfolgen.

Will der Mieter die Mietzinsreduktion auf den nächstmöglichen Termin erhalten, muss er, sofern der Vermieter nicht von sich aus eine Mietsenkung mitteilt, vor Ende Monat dem Vermieter die briefliche Mietzinsreduktionsaufforderung zugestellt haben (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“).

Kein Automatismus – Mieter muss beim Referenzzinssatzrückgang tätig werden

Der Gesetzgeber hat bewusst keinen Automatismus vorgesehen, weder beim Referenzzins-Rückgang, noch bei einer -Erhöhung.

Reduziert der Vermieter den Mietzins im Anschluss an den Referenzzinssatz-Rückgang nicht, muss sich der Mieter überlegen, ob und wenn ja, wie er die Mietzinssenkung veranlasst (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“)

Keine Verwirkung, aber auch keine Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinsanteile

Unterlässt der Mieter die Geltendmachung seines Mietzinssenkungsanspruchs – für kurz oder lang – , tritt keine Verwirkung ein. Er kann die Mietzinssenkung auch für frühere Referenzzinssatzsenkungen verlangen. Der Mietzins reduziert sich aber erst ab freiwilliger Mietzinssenkung des Vermieters bzw. frühestens auf den nächsten Kündigungstermin nach Zustellung des Mietzinsherabsetzungsbegehrens an den Vermieter, d.h. von nun an (lat. „ex nunc“) (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“). – Der Vermieter muss also keine früher zu viel bezahlten Mietzinsanteile zurückerstatten, weil der Mieter seine „Obliegenheit“, ein referenzzins-bedingtes Mietzinsherabsetzungsbegehren zu stellen, nicht wahrgenommen hat.

Möchte der Mieter allerdings, dass die Mietzinssenkung aus der Referenzzinssatzreduktion auf 1,5 % auf den frühestmöglichen Termin wirksam wird, muss er dafür besorgt, dass sein Begehren bis Ende Juni 2017 beim Vermieter oder bei der Verwaltung eintrifft. Die Mietzinssenkung wird, sofern und soweit sie akzeptiert wird, auf den Tag nach dem nächsten Kündigungstermin wirksam (in der Regel der 1. Oktober 2017).

Voraussetzung für einen Senkungsanspruch + nicht bekannte Kosten des Vermieters

Ein Mietzins-Senkungsanspruch besteht nur, wenn der Vermieter einen „übersetzten Ertrag“ erzielt (OR 269, siehe Box am Artikelende). Als zulässige Erträge gelten:

• Nettorendite von 2 % und weniger
• Bruttorendite von 3,5 und weniger bei Neubauten

Erzielt ein Vermieter keinen kostendeckenden Ertrag, muss er den Mietzins nicht senken (vom Bundesgericht schon mehrmals bestätigt).

Der Mieter kann also auch eine referenzsatz-bedingte Mietzinsreduktion nur durchsetzen, wenn der Vermieter einen „übersetzten Ertrag“ erzielt. Es besteht also kein Automatismus nach dem Motto „Referenzzinssatzsenkung = Mietzinssenkung“.

Diese Ausgangslage macht die ganze Sache für den Mieter unberechenbar: Er kennt die Kalkulationsgrundlagen des Vermieters nicht; er läuft Gefahr, ein Begehren zu stellen, welches der Vermieter möglicherweise mit Erfolg abwehren kann.

Deshalb sollte er in seinem Schreiben an den Vermieter die Bekanntgabe der Ablehnungsgründe verlangen, auch zur Themenfixation in einer allfälligen Mietzinsherabsetzungsstreitigkeit (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“).

Senkungsanspruch um bis zu 2,91 %, aber …

Der neue Referenzzinssatz-Rückgang ergibt für alle Mieter in der Schweiz einen Anspruch auf Mietzinssenkung um bis zu 2,91 %.

Dieser Senkungsanspruch gilt allerdings nicht absolut.

… Einzelfallabhängigkeit

Ob eine Mietzinssenkung tatsächlich opportun ist und wenn ja, um wie viel, hängt vom individuell konkreten Einzelfall ab.

Mietvertrag

Grundsätzlich ist eine Mietzinssenkung nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich.

Keine referenzzinssatz-rückgangsbedingte Mietzinsreduktion ist möglich bei folgenden Mietverhältnissen:

• Mietverträge mit Indexmieten (bei Wohnungsmieten nicht zulässig)
• Mietverträge mit staatlich verbilligten Mieten (zB bei (Wohnbau-)Genossenschaften
• Mietverträge, welche ein Unterschreiten des Anfangsmietzinses ausschliessen (Mietzins darf trotzdessen nicht missbräuchlich sein)
• Befristete Mietverträge

Basis für die Mietzinssenkung

Als Basis für die Beurteilung des Mietzinssenkungs-Quantitativs bildet der bei Abschluss des Mietvertrages oder der letzten Mietzinsanpassung massgebende Referenzzinssatz. Ab dieser Basis kann der effektive Senkungsanspruch errechnet werden (vgl. VMWG 13 am Ende des Artikels).

Mietzinsherabsetzungsanspruch für mehrere Referenzzinssatzsenkungen in Vergangenheit

Hat schon länger keine Mietzinsreduktion stattgefunden, kann sich der grundsätzliche Senkungsanspruch höher sein. Darüber gibt die nachfolgende Tabelle Auskunft.

Vermieterrechte + ihre Einflussfaktoren

Der Vermieter kann

• entgegenhalten:
  • fehlender kostendeckender Ertrag
• und / oder aufrechnen:
  • Kostensteigerung
    • allenfalls gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten
    • pauschal rund 0,5 Prozentpunkte pro Jahr
  • Teuerung
    • 40 % der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung
  • allfällige Investitionen
  • Vorbehaltenes Recht auf Mietzinserhöhung infolge eines orts- oder quartierüblich höheren Mietzinses
    • Vermieter kann die Anpassung der Miete an die quartierüblichen Mieten geltend machen
    • Die Mietzinshöhe in Ihrem Quartier können Sie nachverfolgen unter:
      • Preisentwicklung für Wohnungen und Häuser | comparis.ch

Lehnt der Vermieter ein Senkungsbegehren des Mieters mit der Begründung ab, keinen kostendeckenden Ertrag zu erzielen, muss er in einem allfälligen Mietzinsherabsetzungsverfahren die Zulässigkeit seines Liegenschaftenertrags beweisen.

Bei Altliegenschaften kann der Vermieter einen Senkungsanspruch auch unter Berufung auf die fehlende Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses ablehnen; er trägt die schwierige behauptungs- und Beweislast hiefür.

Hypothekarzins beim Vermieter

Ein Punkt der doch noch angesprochen werden muss, ist die fehlende Korrelation von effektivem Mietzins und effektiv vom Vermieter bezahlter Hypothekarzinsen.

Der Referenzzinssatz orientiert sich an der Zinsentwicklung der sog. „Variablen Hypothek“ der Banken.

Es muss nicht sein, dass der Vermieter bei der Fremdfinanzierung eine klassische „Variable Hypothek“ gewählt hat bzw., dass er zu früheren Zeiten des Hypothekarzinsrückgangs, in der Beurteilung, der Hypothekarzins könne nicht noch weiterfallen, eine langfristige Hypothek, zB „Festhypothek“ auf 10, 15 oder gar 20 Jahre, abgeschlossen hat. Heute liegt der Vermieter mit der damaligen Einschätzung falsch, wenn man in der obigen Tabelle die Hypothekarzinsentwicklung der letzten Jahre anschaut. Im Verhältnis zur Bank ist der Vermieter in seiner Verpflichtung gebunden.

Bei der Ermittlung, ob ein für die Mietzinsherabsetzung vorausgesetzter „übermässiger Ertrag“ vorliegt, sind natürlich diese im Nachhinein ungünstigen Refinanzierungskosten zu berücksichtigen.

Thema im richtigen Licht sehen

Ausgangslage bildet der Mietvertrag, in welchem sich die Parteien auf einen bestimmten Mietzins zu dem im Abschlusszeitpunkt anwendbaren Referenzzinssatz einigten. Der Refinanzierungsteil des Vermieters ist nur eine von mehreren Mietzinsgestaltungskomponenten.

Vermieterverhalten

Jeder Vermieter hat sein eigenes Konzept, allgemein, auf die betreffende Liegenschaft bezogen und hinsichtlich des konkreten Mieters.

Bei professionellen Grundeigentümern bzw. Vermietern besteht eher die Möglichkeit, dass diese nach einer Referenzzinssatzreduktion generell über die Bücher und flächendeckend eine Mieterzinssenkung gewähren, als semiprofessionelle private Grundeigentümer mit Gewinnoptimierungsinteresse und Administrationsaversion.

Mancher Grundeigentümer macht sich auch im Rahmen der sog. „owner-Strategie“ im Zusammenhang mit dem Lebenszyklus der Immobilie, mit der Mieterstruktur oder mit dem Mieterverhalten Gedanken, ob er die Liegenschaft in den nächsten Lebenszyklus führen oder gar durch einen Ersatzneubau ersetzen will. Im Einzelnen:

• Interesse am Mieterauszug
• Liegenschaften(gesamt)sanierung mit der Möglichkeit zur „Leerkündigung“

Das berechtigte Mieterverhalten kann solche Eigentümerüberlegungen beschleunigen und dazu führen, dass der Mieter zwar für kurze Zeit weniger zahlen, dafür aber schneller als erwartet bzw. erhofft ein neue Bleibe suchen muss. Wie sagt ein Sprichwort: „Unverhofft kommt oft“.

Mieterverhalten

Es gibt Mieter, die sehen die Referenzzinssenkungssache in reiner Anspruchshaltung. Sie hätten unter allen Umständen ein Herabsetzungsrecht auf den nächsten Kündigungstermin. Das Senkungsschreiben sei das billigste Instrument um schwer verdientes Geld zu sparen. Der Vermieter müsse sich dann wehren und der unentgeltliche Rechtsweg sei hierfür geschaffen.

Die meisten Mieter sehen die Sache nicht so einseitig (vgl. nachfolgende Box) und prüfen ihre Chancen, wägen die Vor- und Nachteile eines Senkungsbegehrens ab und folgen nicht sklavisch der Referenzzinssatzentwicklung. Es gibt auch für den Mieter gute Gründe zuzuwarten, bis es seitens des Vermieters zur Anstandssache wird, eine Mietzinssenkung einzuleiten (vgl. hiezu nachfolgend „Zuwarten und Ursachen“).

Zuwarten und Ursachen

Für ein Zuwarten mit der Mietzinsanpassung seitens des Mieters, seitens des Vermieters oder beiderseits sprechen:

• Beim Mieter
  • Der Mieter ist ängstlich und gewichtet seine Abhängigkeit besonders stark
  • Der Mieter schätzt Lage und / oder Ausgestaltung des Mietobjektes und will dessen Nutzung keinesfalls gefährden
  • Der Mieter schätzt es, dass der Vermieter die Mietzinserhöhungsmöglichkeiten (langjähriges Mietverhältnis, Renovation usw.) auch nicht ausgeschöpft hat
  • Der Mieter würdigt das faire Verhalten des Vermieters insgesamt
  • Der Mieter befürchtet, dass der Vermieter über unausgeschöpftes Mietzinserhöhungs-Potential verfügt (Ortsüblichkeit, Unterhalts- und Betriebskosten)
  • Die Mietliegenschaft befindet sich in einem Alter, in dem der Vermieter lebenszyklusbedingt eine Generalüberholung resp. ein Ersatzneubau überlegen muss und dieser Entscheid durch Mietzinssenkungsbegehren beschleunigt werden könnte
  • Der Mieter ist nicht pekuniär fokussiert und bevorzugt ein stabiles Mietverhältnis
  • Der Mieter denkt, dass der Vermieter bei einem Zinsanstieg ebenso anspruchsfokussiert reagiert und damit das Kostenpendel zurückschlagen könnte
  • Der Mieter will einmal warten und zuschauen, wann der Vermieter selber eine Mietzinssenkung einräumt; wartet der Vermieter zu lange zu, kann der Mieter immer noch (für künftige) Mietzinse die entsprechende Reduktion verlangen (Verhalten nach typisch schweizerischer Mentalität)
• Beim Vermieter
  • Der Vermieter stützt sich auf das anwendbare Recht, wo keine automatische Mietzinsreduktion bei einer Referenzzinssatzsenkung vorgesehen ist
    • Vermieterzuwarten, bis sich der Mieter meldet, ist korrekt
    • Private Grundeigentümer, die ohne Liegenschaftenverwaltung vermieten, sehen oft nicht ein oder sind überfordert, den Mietzins entsprechend zu senken
    • Die Untätigkeit des Vermieters weckt beim Mieter die Erwartungshaltung, dass auch im Falle eines Hypothekarzinsanstiegs keine Mietzinserhöhung folgt
    • Mit dem Untätigbleiben des Vermieters ist es dann vorbei, wenn der Mieter seinen Mietzinssenkungsbrief zustellt
      • Der Vermieter hat das Senkungsbegehren zu prüfen und zu beantworten oder den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin zu senken
    • Der Vermieter kennt seine Immobilienrendite und betrachtet diese als ungenügend
    • Der Mieter ist anspruchsvoll, schwierig und / oder bezahlt nicht pünktlich, weshalb der Vermieter hofft, dieser ziehe in eine günstigere oder für ihn vorteilhaftere Wohnung
• Bei Mieter und Vermieter gemeinsam
  • Kontinuität bietet beiden Parteien eine gewisse Budgetsicherheit, die beidseits geschätzt wird
  • Es soll ein Vermieter-Mieter-Konflikt vermieden werden (friedliche Koexistenz)

Möglicherweise geben nicht das harte Zahlenmaterial, sondern die Softfacts den Ausschlag pro oder contra Mietzinsherabsetzungsbegehren.

Veranlassung der Mietzinsreduktion

Grundlagen

Die Durchführung eines Mietzinsreduktionsvorhabens erfolgt am besten nach den betriebswirtschaftlichen Projektprinzipien:

• Analyse
• Entscheid
• Umsetzung

Analyse

Der sorgfältige Mieter prüft, ob sein Senkungsbegehren Aussicht auf Erfolg hat; es wäre peinlich, wenn es offensichtlich aussichtslos wäre; anderen Mietern ist dies völlig gleichgültig, wenn sie nur weniger Miete bezahlen müssen; die Kostenlosigkeit des Mietzinsherabsetzungsverfahrens fördert eine solche Denkweise.

Die einzelnen Prüfelemente sind:

• Rechnen vor dem Handeln
  • Berechnen Sie mit einem Mietzinsrechner Ihre neue Miete
  • Beachten Sie aber allfällige Mietzinsanpassungen, die der Vermieter geltend machen kann
  • Mietzinsrechner der Gerichte Zürich
    • Mietzinsrechner | gerichte-zh.ch
• Hardfacts
  • Senkungsanspruch von 2,91 % oder mehr
  • Keine Einrede des Vermieters einer mangelnden Rendite
  • Geringere Gegenkosten des Vermieters
    • Kostensteigerung (ca. 0,5 % p.a.)
    • Teuerung (40 % der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung)
    • allfällige Investitionen
    • Aufrechnung höherer Miete infolge fehlender Orts- oder Quartierüblichkeit
• Softfacts
  • Vermieterverhalten

Die Gegenkosten ergeben sich ggf. aus dem Antwortschreiben des Vermieters auf das mieterseitige Senkungsschreiben hin.

Entscheid

Ergeben die Berechnungen eine Chance auf Mietzinssenkung (Hardfacts) und sprechen die Softfacts nicht für eine Zurückhaltung, liegt es am Mieter zu entscheiden, ob er

• das Mietzinssenkungsschreiben an den Vermieter versendet
• nach abschlägigem Bescheid oder Reaktionslosigkeit des Vermieters das Klageformular auf Mietzinsherabsetzung der Mietschlichtungsstelle einreicht.

Umsetzung

Für die Umsetzung des Mietzinsherabsetzungsanliegens, für welches Sie sich entschieden haben, ist folgendes notwendig:

• Briefliche Mietzinssenkungs-Aufforderung an den Vermieter per Einschreiben
  • Können Sie eine Mietzinsreduktion beanspruchen, nutzen Sie einen Musterbrief (siehe nachfolgende Box), um eine Mietzinssenkung auf nächsten Kündigungstermin zu verlangen
  • Briefkopie und Aufbewahrung der Postaufgabebestätigung nicht vergessen
• Schlichtungsbegehren bei der Mietschlichtungsbehörde
  • Falls der Vermieter nicht innerhalb von 30 Tagen auf Ihren Mietzinsherabsetzungsbrief antwortet, können Sie sich innerhalb der nächsten 30 Tage seit dem Briefversand an die zuständige kantonale Mietschlichtungsstelle wenden und die Mietzinsherabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen (siehe nachfolgende Box).
  • Kopie der Eingabe an die Mietschlichtungsstelle und Postaufgabebestätigung aufbewahren.
  • Das Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle ist kostenlos
  • Einfaches Verfahren
    • Mietzinsherabsetzungsbegehren

Mietermarkt als Korrekturdruck

Die expansive Bautätigkeit, weil Immobilienanlagen in dieser Tiefzinsphase noch guten Ertrag abwerfen und bei dieser Anlagekategorie keine Negativzinsen zu bezahlen sind, und der Rückgang der Einwanderer resp. Zuzüger führen zu einem mittlerweile auch den Wohnungsmarkt erreichten Überangebot an Mieträumen, mit Leerstandsfolge. Diese „Mietermarktlage“ hinterlässt natürlich auch bei den Mietzinsen von Neubauten und Bestandesobjekten Spuren. Der Vermieter und vor allem auch die Liegenschaftenverwaltungen (Bewirtschafter) müssen heute mit den Mietern pfleglicher umgehen und dazu zählt auch das Thema Mietzins. Will der Vermieter kostenintensive Mieterwechsel und sonstige Unruhe in seiner Liegenschaft vermeiden, muss er das Thema einer referenzzinssatz-rückgangsbedingten Mietzinsherabsetzung proaktiv angehen und von sich aus senken, ausser er habe eben andere gute Gründe aus der Kosten- oder bisherigen Mietzinsgestaltung. Ob bei der „Mietermarktlage“ den Mieter die Vergangenheit interessiert, entscheidet alleine der Mieter mit Begehren oder Wohnungswechsel.

Ausblick

Der jetzige Rückgang des Referenzzinssatzes dürfte für längere Zeit vorerst der letzte sein. Für eine weitere Referenzzinssatzsenkung von jetzt 1,5 Prozentpunkten auf 1,25 Prozentpunkte müsste der hypothekarische Durchschnittszinssatz, der dem Referenzzinssatz zu Grunde liegt, um mehr als 0,23 Prozentpunkte sinken. Die Gefahr eines Referenzzinssatzanstiegs ist insofern limitiert, als der dem Referenzzinssatz zugrunde liegende Durchschnittswert nur mit Verzögerung reagiert und die Mieten sich gegenwärtig konstant entwickeln.

Fazit

Die an die individuellen Verhältnisse gebundene Mietzinssenkung sollte nicht überhastet werden, auch wenn die Medien jedes Quartalsende, wo sich der Referenzzinssatz reduziert, an die Mieter appellieren, Mietzinssenkungsbegehren ihren Vermietern zu stellen.

Bei Berücksichtigung aller Umstände und eines korrekten Vermieterverhaltens muss der Kontinuität eines streitlosen Mietverhältnisses, bei dem nicht für dieses und jenes Buch geführt wird, ebenfalls ein gewisser Respekt gezollt werden.