Hypotheken-Arten

Festhypothek (auch: Feste Hypothek)

Definition

• Hypothek mit fester Laufzeit und fixem Zinssatz
• Zinssatz nach den im Abschlusszeitpunkt herrschenden Verhältnissen am Kapitalmarkt

Laufzeiten

• 2 Jahre, 5 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre, je nach Anbieter

Zinssatz

• Meistens etwas höher, weil das künftige Zinsanstiegsrisiko eskomptiert wird
• Ganze lange Laufzeiten machen den Zinssatz merklich teurer

Vorteile

• Berechenbarkeit Zinsbelastung
• Gleich bleibende Zinsbelastung während der Hypotheken-Dauer
• Risikobeschränkung für den Fall eines Zinsanstiegs

Nachteile

• Möglichkeit eines hohen Zinssatzes beim
• Bindungsrisiko
  • Mehrjährige Festhypotheken können für den Fall einer Ehescheidung oder eines Wohnsitzwechsel (Arbeitsplatz Versetzung) insofern ein Risiko für den Kreditnehmer darstellen, als er von der Bank als Kreditgeberin nur gegen Leistung einer sog. Vorfälligkeitsentschädigung (Schadenersatzzahlung) aus dem Kreditverhältnis entlassen wird
  • Gehen Sie also 5-, 10- oder gar 15-jährige Festhypotheken nur bei stabilen persönlichen Verhältnissen und bei einem sicheren Arbeitsplatz ein

Variable Hypothek

Definition

• Hypothek ohne feste Laufzeit und ohne festen Zinssatz

Laufzeit

• unbefristet, also keine fixe Laufzeit

Zinssatz

• Variabel, indem der Zinssatz laufend den jeweiligen Kapitalmarktverhältnissen angepasst wird

Vorteile

• Bindungs-Flexibilität
  • Keine feste Laufzeit
  • Jederzeitige Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist möglich
  • Empfehlenswert bei Verkaufsabsicht
• Zins-Flexibilität

Nachteile

• Intransparente Zinsgestaltung
• Verzögerte Weitergabe von Zinsreduktionen

SARON-Hypothek (auch: Geldmarkthypothek oder Rollover-Hypothek)

Definition

• SARON-Hypothek Hypothek mit fester Laufzeit und sich fix SARON   =   Abkürzung für «Swiss Average Rate Over Night» an dem von der Börsenbetreiberin SIX auf der Basis tatsächlicher Transaktionen berechneten. Zinssatz
  • Mit ihrer Geldpolitik sorgt die Schweizerische Nationalbank (SNB) dafür, dass der «SARON» möglichst nahe an ihrem «Leitzins» bleibt. Der «SARON» bewegte sich seit seiner Einführung 2022 denn auch in einem engen Band um den «SNB-Leitzins».
• SARON   =   Abkürzung für «Swiss Average Rate Over Night»

Laufzeit

• Feste Laufzeit
  • 1 bis 12 Monate, je nach Anbieter
  • Je nach Bank Kündigungs- oder vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten

• Rahmen-Laufzeit (Bindung an das Hypothekarmodell)
  • 2 – 5 Jahre, je nach Anbieter
  • Trotz täglicher Zinsermittlung erfolgt die Zinsanpassung nicht täglich, sondern während der Rahmen-Laufzeit alle 3 oder 6 Monate
    1. Die Hypothekenbank errechnet eine Art Durchschnittszinssatz für die jeweilige Zinsperiode, den sog. «Compounded SARON», eine Art aufgezinster SARON, der aus einer Folge von eintägigen SARONS berechnet wird.
  • Unbefristete Laufzeit
    • Ebenfalls anzutreffen (als sog. «Variable Hypothek»)
• Zinssatz
  • SARON-basiert
    • Referenzzinssatz   =   «Swiss Average Rate Over Night»
    • Täglich neue Fixierung auf Basis der effektiven Transaktionen, aber Umsetzung dem Hypothekarschuldner gegenüber erst alle 3 oder 6 Monate mittels «Compounded SARON» (siehe oben)
    • Parameter: Entwicklung des SARON auf Basis der effektiven Transaktionen
  • Fixierung des Zinssatz für die nachfolgende Periode zwei Bankwerktage vor Ablauf der vorangegangene Periode
  • Berechnungsbeispiel
    • SARON-Satz
    • + Kundenmarge von 0,6 bis 1,3 Prozentpunkten, abhängig von der Kundenbonität (Rating)
  • Vorteile
    • Transparentere Kapitalmarktanbindung als bei der variablen Hypothek
    • Vorteilsnutzung bei fallenden Zinsen
    • In der Regel tiefere Zinssätze als für «Fest-Hypotheken»
  • Nachteile
    • Keine Absicherung gegen steigende Zinsen
    • aber Swap-Hypothek

Vorteile

• Transparentere Kapitalmarktanbindung als bei der variablen Hypothek
• Vorteilsnutzung bei fallenden Zinsen

Nachteile

• Keine Absicherung gegen steigende Zinsen
• aber Swap-Hypothek

SWAP-Hypothek

Definition

• Hypothek (eher Bankprodukt), bei welcher eine SARON-Hypothek mit einem Zins-Swap kombiniert wird
• Zins-Swap   =   Finanzprodukt, bei welchem der SARON-Zinssatz und der Festzinssatz für eine im Voraus bestimmte Laufzeit zwischen Kreditnehmer und Bank getauscht werden (geswappt)
  • Schwankung des Zins-Swaps mit dem SARON-Kurs, aber direkt gegenläufig
  • Ausgleich der Schwankungen der SARON-Hypothek und des Zins-Swaps jeden Monat
  • steigender SARON > günstiger werdender Swap
  • sinkender SARON > teurer werdender Swap
• Abschlussvoraussetzung
  • Funktionsverständnis des Kreditnehmers
  • Risikobewusstsein
  • Alternative: Festhypothek (Vorauskenntnis der genauen Kosten für die gesamte Laufzeit bei voller Steuerabzugsfähigkeit und ohne Gegenpartei-Risiken

Laufzeit

• nach Abrede

Zinssatz

• Je nach SARON bzw. Swap-Konditionen

Vorteile

• im individuell konkreten Einzelfall zu prüfen

Nachteile

• Erhebliche Risiken
  • Vielfach problematische AGB-Klauseln für den Fall eines „Negativ-SARON“
  • Gefahren bei nicht gleich langen Laufzeiten von Hypothek und Swap (Marktveränderungen, Nichtverlängerung Hypothek durch die Bank usw.)
  • Gegenpartei-Risiko, sofern der Swap-Herausgeber zahlungsunfähig würde (Wertlosigkeit der Zinsabsicherung, mit erheblichem Schaden bei Eintritt der Zahlungsunfähigkeit in einer Hochzinsphase)
• Steuern
  • Steuerliche Abzugsfähigkeit nur der reinen Hypothekarzinsen
  • Nicht steuerlich abzugsfähig sind die Swap-Kosten, wobei aber auch Zins-Gutschriften aus dem Swap nicht einkommenssteuerpflichtig sind

Auswahl der Hypothekenart

• Individuelle Lösungen als Regelfall
  • Wünsche und Bedürfnisse des Kreditnehmers
  • Finanzielle Voraussetzungen
  • Steuersituation
• Risikoaverse Kreditnehmer (mit Ziel der Budgetsicherheit)
  • Fix-Hypothek (= Festhypothek)
• Kunden, für die volatilere Zinsen unproblematisch sind
  • SARON-Hypothek, ev. teils gar mit kurzer Laufzeit (ev. Splitting)

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