Grundstückgewinnsteuer (ZH): Verkauf der baurechtsbelasteten Liegenschaft an den Bauberechtigten

§ 220 Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 08.06.1997 (StG ZH; LS 631.1

Einleitung

Hauptstreitpunkt bildete der für die Ermittlung des Verkehrswerts (sowohl zum Zeitpunkt des Verkaufs als auch vor 20 Jahren) vom gerichtlich bestellten Gutachter zur Anwendung gebrachte Bewertungsansatz.

Aus den Erwägungen zum Entscheid

Das Bundesgericht erwog zum eingangsgenanntem Streitpunkt was folgt:

• Schätzungspraxis
  • Die Schätzungspraxis gehe davon aus, dass der Verkehrswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks sich grundsätzlich aus drei Komponenten zusammensetze:
    • Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen
    • diskontierter Wert des dem Eigentümer nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks
    • Soweit eine Heimfallentschädigung vereinbart wurde, Abzug des diskontierten Werts der dem Baurechtsberechtigten bei Ablauf des Rechts zustehenden Heimfallentschädigung
  • Vgl.
    • BGE 134 II 182 11.2, S. 184
    • BGE 112 Ib 514 4a, S. 521
    • CANONICA FRANCESCO, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, S. 127
• Definition des Baurechts-Verkehrswerts
  • Symmetrisch dazu lasse sich der Verkehrswert des auf einem Grundstück lastenden Baurechts wie folgt definieren:
    • als die Summe des im Verhältnis der Restdauer reduzierten Verkehrswerts der ganzen Liegenschaft – als ob kein Baurecht bestünde -, abzüglich des Barwerts der bis zum Ablauf des Baurechts noch geschuldeten Baurechtszinsen, gegebenenfalls zuzüglich der per Bewertungsstichtag diskontierten Heimfallentschädigung
  • Vgl. CANONICA FRANCESCO, a.a.O., S. 127
  • Dabei gelte die Regel, dass
    • die Summe des Werts des Baurechts sowie des Werts des baurechtsbelasteten Grundstücks dem Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft entspreche (sog. Summenregel)
  • Vgl. CANONICA FRANCESCO, a.a.O., S. 129
• Bewertungs-Systemversagen bei Verkauf der baurechtsbelasteten Liegenschaft an den Bauberechtigten
  • Diese grundsätzlich plausible und anerkannte Ausgangsüberlegung zur Bestimmung des Verkehrswerts baurechtsbelasteter Grundstücke versage – wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat -, wenn das belastete Grundstück nicht an einen Dritten, welcher es mit der Belastung erwerbe, sondern an den Baurechtsberechtigten veräussert werde
• Fortbestand des Baurechts nach Kauf trotz Konfusionsmöglichkeit
  • Auch wenn der Erwerber nach dem Kauf das Baurecht nicht löschen lasse (vgl. ZGB 735 Abs. 1, vereinige er durch den Kauf die Stellung von Baurechtsberechtigtem und Baurechtsbelastetem und müsse wirtschaftlich gesehen als Volleigentümer eines Grundstücks betrachtet werden
  • Mit dem Kauf würden für ihn sowohl das Recht auf eine Heimfallentschädigung (vgl. ZGB 779d) als auch die Pflicht zur weiteren Entrichtung des Baurechtszinses dahinfallen
  • Infolgedessen bedürfe es zur Bestimmung des Verkehrswerts des baurechtsbelasteten Grundstücks weder der Bestimmung des Barwerts der Baurechtszinsen noch des diskontierten Werts einer Heimfallentschädigung
• Baurechtszins und Heimfallentschädigung keine Bewertungsmassgeblichkeit
  • Zunächst lasse sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ableiten, dass diese beiden Komponenten (Baurechtszins und Heimfallentschädigung) beim Verkauf an den Baurechtsberechtigten keine Rolle spielen würden
  • Die Verhandlungen über den Kaufpreis zwischen dem Eigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks und dem Baurechtsnehmer hätten sich daher sowohl aus der Perspektive des Baurechtsnehmers als auch des Eigentümers des baurechtsbelasteten Grundstücks am unbelasteten Landwert des Grundstücks orientiert
  • Dies sei auch aus der Perspektive des Verkäufers konsequent, werde er doch in aller Regel – ausser etwa im Fall eines Notverkaufs – nicht bereit sein, das Grundstück zu einem Preis unter dem unbelasteten Landwert an den Baurechtsnehmer, der damit zum Volleigentümer werde, abzugeben
• Erwerb unbelasteten Landes im Ergebnis
  • Dagegen lasse sich auch nicht einwenden, allein der (subjektive) Umstand, dass der Baurechtsnehmer das baurechtsbelastete Grundstück erwerbe, könne keinen Einfluss auf den (objektiven) Verkehrswert des Grundstücks haben
  • Bei genauer Betrachtung werde nämlich als Konsequenz der mit dem Kauf notwendig einhergehenden wirtschaftlichen Vereinigung der Baurechtsparzelle mit dem belasteten Grundstück im Ergebnis unbelastetes Land vom Verkäufer veräussert und vom Käufer erworben
• andere Bewertungsmethode bei sehr niedrigem Baurechtszins
  • Eine andere Betrachtungsweise würde sich allenfalls dann rechtfertigen, wenn bei langer Restdauer des Baurechts ein sehr niedriger – nicht marktgerechter – Baurechtszins vereinbart wurde
  • Dies könne beispielsweise gegeben sein, wenn die Baurechtsparzelle zu Förderzwecken besonders günstig abgegeben worden sei
    • In diesem Fall sei der Barwert der ausstehenden Baurechtszinsen sehr viel niedriger als der unbelastete Landwert
    • Der Baurechtsnehmer werde diesfalls kaum bereit sein, für das belastete Grundstück den vollen unbelasteten Landwert zu entrichten
  • Einzig in einer solchen Situation, die hier in tatsächlicher Hinsicht vor den Vorinstanzen weder geltend gemacht wurde, noch sonst ersichtlich gewesen wäre, müsste davon ausgegangen werden, dass der Baurechtsnehmer sich in einer besonders starken Verhandlungsposition befinden würde und deshalb nicht bereit sein dürfte, einen Preis zu akzeptieren, der sich am Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks orientiere.

Nach dem hievor Dargelegten verletzt es jedenfalls nicht allgemein anerkannte Schätzungsmethoden, wenn die Vorinstanz in der vorliegenden Angelegenheit für die Ermittlung des Verkehrswerts des veräusserten Grundstücks auf den Landwert des unbelasteten Grundstücks abgestellt habe.

Entscheid

• Abweisung der Beschwerde.