Mietzinskaution: Rückforderung gegenüber Drittem

OR 257e

Einleitung

Öfter als gemeinhin angenommen stellt sich im Zusammenhang mit der Rückforderung einer gesetzwidrig bei einem Dritten hinterlegten Mietzinskaution die Frage nach der Passivlegitimation, so auch im nachfolgend erläuterten Fall BGer 4A_179/2020.

Sachverhalt

B.________ (Kläger, Beschwerdegegner) schloss mit der C.________ GmbH am 01.04.2016 einen Mietvertrag über ein Studio ab. Im Mietvertrag verpflichtete sich der Kläger, eine Mietzinskaution von CHF 2’400.– zu leisten. Der Kläger überwies die Kaution mit den drei ersten Mietzinsen in drei Raten auf ein Bankkonto, lautend auf A.________ (Beklagte, Beschwerdeführerin).

Diese ist einzelzeichnungsberechtige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der C.________ GmbH.

Per 30.01.2018 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit der C.________ GmbH.

Prozess-History

• Regionalgericht Bern-Mittelland

  • Mit Schlichtungsgesuch vom 17.06.2019 beantragte der Kläger der Schlichtungsbehörde Oberland, es sei die Beklagte zu verurteilen, ihm die geleistete Mietzinskaution von Fr. 2’400.– zurückzuerstatten.
  • Die Beklagte teilte der Schlichtungsbehörde mit, die Vermieterin des betreffenden Mietobjekts sei die C.________ GmbH und nicht die Beklagte gewesen; gegen die Beklagte bestünden somit keine Ansprüche.
  • Anlässlich der Schlichtungsverhandlung reduzierte der Kläger seinen Anspruch auf Fr. 2’000.– und stellte den Antrag, es sei in der Sache ein Entscheid zu fällen.
  • Mit Entscheid vom 19.09.2019 hiess die Schlichtungsbehörde die Klage gut und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von Fr. 2’000.– an den Kläger.

• Obergericht des Kantons Bern

  • Die Beklagte reichte gegen diesen Entscheid der Schlichtungsbehörde beim Obergericht des Kantons Bern Beschwerde ein.
  • Das Obergericht erwog im Entscheid vom 09.04.2020, der Kläger habe nicht seine Vermieterin (C.________ GmbH) belangt, sondern die Beklagte:
    • Aus den erstellten Sachverhaltselementen lasse sich folgern, dass die Vermieterin den Kläger aufgefordert habe, die Mietzinskaution auf ein Bankkonto lautend auf die Beklagte persönlich zu leisten, was der Kläger denn auch getan habe.
    • Der Kläger habe jedoch nie einen Beleg für ein auf seinen Namen eröffnetes Mietzinskautionskonto erhalten und auch selber nie ein solches eröffnet.
    • Es liege somit eine Mietzinshinterlegung bei der Beklagten vor.
    • Die Vermieterin habe die Kaution nicht selber behalten, sondern (indirekt über die Zahlungsinstruktion) bei einer Drittperson – der Beklagten persönlich – hinterlegt.
    • Dieses Vorgehen entspreche zwar nicht Art. 257e OR, wonach die Sicherheit bei einer Bank zu hinterlegen sei.
    • Das von der Vermieterin, deren einzelzeichnungsberechtigte Gesellschafterin und Geschäftsführerin die Beklagte sei, gewählte Vorgehen sei jedoch nicht dem Kläger anzulasten.
    • Der Kläger könne somit, wie es bei korrekter Hinterlegung in Art. 257e Abs. 3 Satz 2 OR vorgesehen sei, seine Sicherheit gestützt auf eine analoge Anwendung dieser Bestimmung von der Beklagten persönlich als Aufbewahrerin zurückfordern, zumal die Vermieterin gegenüber dem Kläger rechtliche Ansprüche geltend gemacht hätte und die Beklagte dies auch nicht behaupte.
  • Daher wies das Obergericht die Beschwerde ab.

• Bundesgericht

  • Die Beschwerdeführerin erhob gegen den OG BE-Entscheid Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht (BGer).
  • Sie beantragte, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und die Klage des Beschwerdegegners sei abzuweisen; eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Erwägungen des Bundesgerichts

Der Beschwerdeführer versuchte eine Beurteilung durch das BGer zu erwirken, und zwar mit zwei ausserordentlichen Rechtsbehelfen:

• Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung?

  • In mietrechtlichen Angelegenheiten, wie der vorliegenden, ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 15’000.– beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
  • Der Streitwert beträgt hier unbestrittenermassen Fr. 2’000.–, womit die Streitwertgrenze für die Beschwerde in Zivilsachen nicht erreicht wird.
    • Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag wie in casu nicht, ist die Beschwerde in Zivilsachen dennoch zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).
    • Soweit es bei der aufgeworfenen Frage lediglich um die Anwendung von Grundsätzen der Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung.
    • Diese Voraussetzung war hier nicht erfüllt, wenn entscheidrelevante Eigenheiten bestehen, die bei den anderen Fällen in der Regel nicht gegeben sind.
  • Ist eine Beschwerde ans Bundesgericht ist nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.
    • Deshalb wäre in der Beschwerde auszuführen gewesen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist (Art. 42 Abs. 2 Satz 2 BGG).

• Subsidiäre Verfassungsbeschwerde

  • Eventualiter sollte die Beschwerde als subsidiäre Verfassungsbeschwerde behandelt werden (Art. 113 BGG).
    • Mit der subsidiären Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 116 BGG), und zwar unter bestimmten Voraussetzungen:
      • Qualifizierte Rügepflicht
      • Keine Prüfung der Verletzung von Grundrechten von Amtes wegen durch das Bundesgericht
        • Prüfung nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 117 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG)
          • Klare und detaillierte Darlegungen anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen
  • Grundsatz
    • Die Parteien haben grundsätzlich keinen Anspruch auf rechtliche Würdigung der durch sie in den Prozess eingeführten Tatsachen.
  • Ausnahme
    • Eine Ausnahme besteht nur für den Fall einer Rechtsanwendung, mit der eine Partei nicht gerechnet hat und auch nicht hat rechnen müssen
      • In der Sache der Rückerstattung der vom Beschwerdegegner einbezahlten Mietzinskaution musste die Beschwerdeführerin vernünftigerweise damit rechnen, dass die Vorinstanz die Anwendbarkeit der Bestimmung von Art. 257e Abs. 3 OR prüfen könnte, welche die Herausgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit regelt; die Bestimmung von Art. 257e OR war vor der Erstinstanz Thema, sodass nicht von einer überraschenden Rechtsanwendung gesprochen werden konnte.
    • Eine solche Ausnahme liegt hier nach Ansicht des BGer offensichtlich nicht vor.
  • Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde war damit abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten werden konnte.

Schliesslich gilt es noch auf folgendes hinzuweisen:

• Vorinstanzliche Erwägungen

  • Im Wesentlichen wurden zudem die Erwägungen der Vorinstanz bestätigt.

Dem Ansinnen der Beschwerdeführererin war kein Erfolg beschieden.

Entscheid

1. Auf die Beschwerde in Zivilsachen wurde nicht eingetreten.
2. Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wurde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Die Gerichtskosten von Fr. 2’000.– werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

BGer 4A_179/2020 vom 26.05.2020

(ex Obergericht des Kantons Bern, Urteil vom 09.04.2020, Doss.-Nr. ZK 19 552)