Geschäftsmietvertrag: Auswirkung von Corona-Massnahmen und Mietzinsminderung?

OR 259d, OR 119 und ZGB 2

Bei einem „gewöhnlichen Geschäftsraum-Mietvertrag“ ist die Chancen- / Risiken- und Funktionsteilung und deren Folgen wie folgt verteilt:

• Betriebsrisiko

  • Das Betriebsrisiko trägt einzig die Mieterin.

• Objektgewährleistung

  • Die Gewährleistungspflicht, dass die Mietsache in einem zum vertraglichen bzw. vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird, liegt nur bei der Vermieterin.

• Vertragsanpassung?

  • Eine Vertragskorrektur im Falle behördlicher Schliessung von Geschäftsbetrieben kommt daher nach folgenden Regeln grundsätzlich nicht in Frage:
    • Teilunmöglichkeit von Verträgen (OR 119) oder
    • Mietzinsminderung (OR 259d).

• Zusicherungs-Vorbehalt

  • Vorbehalten bleiben besondere Zusicherungen der Vermieterin, mit welchen diese sich am Betriebsrisiko der Mieterin beteiligt hat.

• Besonders schwere Auswirkungen

  • Bei zeitlich und sachlich besonders schweren Auswirkungen von behördlichen Massnahmen kommt eine gerichtliche Vertragsanpassung in Betracht:
    • • wegen wesentlich veränderter Umstände (clausula rebus sic stantibus).
  • Die Voraussetzungen sind aber streng:
    • • Die Anpassung setzt eine Würdigung sämtlicher Umstände bei beiden Vertragsparteien voraus.

• Beweislast der Mieterin

  • Es ist Sache insbesondere der Mieterin darzulegen:
    • wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben,
    • welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat,
    • welche staatlichen Hilfen sie in Anspruch genommen hat und
    • warum sie auf mögliche Gegenmassnahmen verzichtet hat.
  • Es geht um:
    • Schaden und
    • Schadensminderung

• Einsicht in die Geschäftsbücher

  • Dabei ist es zwar das gute Recht der Mieterin, der Gegenpartei und dem Gericht die Einsicht in ihre Geschäftsbücher zu verweigern.
  • Die Akteneinsichtsverweigerung hat aber zur Folge, dass die Grundlagen für eine Vertragsanpassung von vornherein fehlen.