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Mietrecht

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Mietrecht für die Praxis 10., überarbeitete Auflage

Datum:
09.02.2023
Rubrik:
Neue Bücher
Rechtsgebiet:
Mietrecht / Miete / Mietvertrag
Thema:
Handbuch zum Mietrecht
Stichworte:
Handbuch, Kommentierung, Mietrecht
Autor:
LawMedia Redaktion
Verlag:
LAWMEDIA AG
Mietrecht für die Praxis

Mietrecht für die Praxis
10., überarbeitete Auflage

Zürich 2022
1216 Seiten
Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz, Zürich
CHF 247.00
ISBN 978-3-033-09272-3

Buchart

Buch (Kartoniert / Paperback)

Inhalt / Rezension

Das Werk «Mietrecht für die Praxis» ist ein Klassiker der schweizerischen Mietrechtsliteratur. Die 9. Auflage des deutschsprachigen Werks erschien 2016. Der Verlag und das AutorInnen-Team haben sich für eine vollständige Überarbeitung der 9. Auflage entschieden.

Daher ist das neu vorgelegte Werk als „10., überarbeitete Auflage“ herausgegeben worden, erstmals zudem als E-Book:

  • Ein 14-köpfiges AutorInnen-Team von Mietrechtspraktikern bürgt für Qualität und Aktualität der Neuauflage.

Mietern und Vermietern sowie weiteren Interessierten bietet auch das neu aufgelegte Werk einen umfassenden Einblick in die Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Mietrecht.

Das neue Werk

  • umfasst
    • die wesentlichen Änderungen in der Gesetzgebung;
  • berücksichtigt
    • die umfangreiche Rechtsprechung und die Doktrin bis Ende 2021,
      • wobei eine beachtliche Anzahl höchstrichterlicher Urteile einzuarbeiten war;
    • die neuste bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Mietzinsfestlegung, namentlich
      • der Ertragsberechnung;
      • der Beweisthematik im Zusammenhang mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses (mit vertiefter dogmatischer Auseinandersetzung);
      • der neuen Festsetzung, wann ein Mietzins missbräuchlich ist;
      • von zusätzlichen Nebenkosten und Nachforderungen.
  • befasst sich mit neuen rechtlichen Fragen
    • wie
      • Mietzinszahlungspflicht während der pandemie-bedingten, behördlich angeordneten Schliessungen;
      • Leerkündigungen wegen Liegenschaften-Sanierungen;
      • Gefahren wegen befristeter Vermietung von Zimmern und Wohnungen über Online-Plattformen (Airbnb).
  • bietet neu
    • als „Exkurs“ Informationen zum
      • «Bezug von Elektrizität im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) in Mietliegenschaften».

Einige Servicemittel verschaffen dem Leser einen Überblick und verhelfen ihm zu einer schnellen Quellensuche:

  • Inhaltsverzeichnis
  • Abkürzungsverzeichnis
  • Bibliografie
  • Gesetzesregister
  • Stichwortverzeichnis
  • Anhänge
    • Anhang 1: Gesetzestexte
    • Anhang 2: Links zum Mietrecht
    • Anhang 3: Formen und Fristen
    • Anhang 4: Paritätische Lebensdauertabelle

Autorinnen und Autoren

  • Andreas Beguin, lic. iur., Advokat, Basel
  • Tobias Brändli, MLaw, Rechtsanwalt, Chur
  • Beat Brüllhardt, lic. iur., ehem. leitender Gerichtsschreiber, Köniz (Niederscherli)
  • Sarah Brutschin, lic. iur., Advokatin, Basel
  • Tobias Kunz, lic. iur., Rechtsanwalt, Zürich
  • Jonathan Marston, Dr. iur., Advokat, Basel
  • Sara Oeschger, lic. iur., Advokatin, Basel
  • Richard Püntener, lic. iur., lic. phil. I, Rechtsanwalt, Schafis/La Neuveville
  • Anita Thanei, lic. iur., Rechtsanwältin, Zürich
  • Michael Töngi, lic. phil. I, Vizepräsident Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz, Kriens
  • Anabel von Uslar, lic. iur., Rechtsanwältin, Mediatorin, Zürich
  • Carmen Wettstein, lic. iur., Rechtsanwältin, Zürich
  • Markus Wyttenbach, lic. iur., M.B.L.-HSG, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Strafrecht, Zürich
  • Peter Zahradnik, lic. iur., Rechtsanwalt, Affoltern am Albis

Inhaltsübersicht

Vorwort
Abkürzungsverzeichnis
Bibliografie

  1. Mieterschutz: Historischer Überblick und Hintergrund
    1. Privatrecht und Mieterschutz
    2. Der Mietwohnungsmarkt
    3. Die Entwicklung von Mietrecht und Mieterschutz bis 1990
    4. Das Mietrecht vom 1. Juli 1990
    5. Die Verfassungsgrundlagen
    6. Verordnungsrevisionen nach 1990
    7. Initiativen und Vorstösse zu Änderungen im Mietrecht und in der Wohnpolitik
  2. Definition des Mietvertrags; Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen (Vertragstypen)
    1. Definition und wesentliche Elemente
    2. Abgrenzung zu anderen Vertragstypen
    3. Verträge mit mietvertraglichem Anteil
    4. Zusammengesetzte und verknüpfte Verträge
  3. Übersicht über die anwendbaren Bestimmungen im Mietrecht
    1. Der Vertrag
    2. Das Gesetz
    3. Ortsgebrauch
    4. Rahmenmietverträge
  4. Geltungsbereich des Mietrechts
    1. Zeitlicher Geltungsbereich
    2. Örtlicher Geltungsbereich
    3. Vertragsart
    4. Vertragsgegenstand
  5. Behörden und Verfahren
    1. Allgemeines zur Streitschlichtung im Mietwesen
    2. Die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)
    3. Schiedsgerichtsbarkeit
    4. Mediation
    5. Handelsgericht
    6. Schlichtungsbehörde
    7. Keine Öffentlichkeit des Verfahrens
    8. Untersuchungsgrundsatz
    9. Prozessvoraussetzungen – fehlende Zuständigkeit
    10. Rechtshängigkeit – Klagerückzug
    11. Vertretung – Persönliches Erscheinen – Begleitung
    12. Beteiligung Dritter und Personenmehrheiten, Parteiwechsel
    13. Teilklage und Widerklage
    14. Streitwert
    15. Prozesskosten
    16. Unentgeltliche Rechtspflege
    17. Sistierung des Verfahrens
    18. Eingabe der Parteien
    19. Gerichtliche Vorladung und gerichtliche Zustellung
    20. Fristen
    21. Säumnis und Wiederherstellung
    22. Beweismittel
    23. Aufgaben der Schlichtungsbehörde
    24. Beratungstätigkeit
    25. Schlichtungsverfahren
    26. Protokollierungs- und Verwertungsverbot im Schlichtungsverfahren
    27. Abschluss des Schlichtungsverfahrens
    28. Gerichtsverfahren
    29. Rechtsmittel
  6. Abschluss des Mietvertrags
    1. Suche nach Wohn- oder Geschäftsräumen
    2. ertragsverhandlungen
    3. Abschluss des Mietvertrags
    4. Antrag und Annahme
    5. Vertragsform
    6. Vertragsabschluss bei Familienwohnungen
    7. Mängel beim Vertragsschluss
  7. Übergabe der Mietsache
    1. Zeitpunkt der Übergabe
    2. Verspätete Übergabe
    3. Unmöglichkeit der Übergabe der Mietsache
  8. Mietantritt
    1. Rechte des Mieters bei Mietantritt
    2. Das Übernahmeprotokoll
    3. Einsichtsrecht in das Rückgabeprotokoll des Vormietverhältnisses
    4. Auskunftsrecht über den Mietzins des Vormietverhältnisses
  9. Der Mangel an der Mietsache
    1. Begriff des Mangels
    2. Rechtsnatur
    3. Beispiele von Mängeln an der Mietsache (Auswahl aus der Rechtsprechung)
    4. Die Arten der Mängel 247
  10. Pflichten des Mieters bei Mängeln an der Mietsache 253
    1. Meldepflicht 254
    2. Pflicht zur Duldung von Besichtigungen
    3. Pflicht zur Duldung von Arbeiten
    4. Unterhaltspflicht des Mieters
  11. Rechte des Mieters bei Mängeln an der Mietsache
    1. Im Allgemeinen
    2. Rücktritt vom Vertrag bei anfänglichen, schweren Mängeln
    3. Begehren auf Beseitigung von Mängeln
    4. Herabsetzung des Mietzinses
    5. Schadenersatz
    6. Übernahme eines Rechtsstreits
    7. Hinterlegung des Mietzinses
    8. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
  12. Erneuerung und Änderung der Mietsache durch den Vermieter
    1. Unterscheidung zwischen Unterhalt, Erneuerung, Änderung und Umbau
    2. Hintergrund und Entstehung von Art. 260 OR
    3. Zwingender Charakter von Art. 260 OR
    4. Voraussetzungen eines zulässigen Umbaus
    5. Vorgehen bei unzulässigem Umbau
    6. Durchführung der Umbauarbeiten
    7. Das Recht des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz
  13. Zahlung des Mietzinses
    1. Im Allgemeinen
    2. Zahlungstermin
    3. Zahlung durch Verrechnung
    4. Betreibung
    5. Retentionsrecht bei der Miete von Geschäftsräumen
  14. Nebenkosten
    1. Im Allgemeinen
    2. Nebenkostenbelastung
    3. Änderung der Nebenkostenregelung
    4. Grundsatz der tatsächlichen Kosten
    5. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
    6. Nebenkostenabrechnung
    7. Einsichtsrecht des Mieters
    8. Fehlende oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnung und Verweigerung des Einsichtsrechts
    9. Bestreitung der Nebenkostenabrechnung
    10. Rückforderung von Nebenkosten
    11. Ansprüche bei Handänderung
    12. Verjährung
    13. Verrechnung
    14. Exkurs zum Bezug von Elektrizität im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) in Mietliegenschaften
  15. Sicherheitsleistungen des Mieters
    1. Die Sicherheitsleistungen zugunsten des Vermieters im Allgemeinen
    2. Vom Vermieter gestellte Sicherheiten
    3. Die vom Mieter gestellte Sicherheit im Sinne von Art. 257e OR
    4. Mietkautionsversicherung
  16. Mietzinsgestaltung und -überprüfung
    1. Die verschiedenen Kategorien von Mieten
      16.2 Die überprüfbaren Mieten im Besonderen
      16.3 Mietzinskontrolle
  17. Anfechtung des missbräuchlichen Mietzinses
    1. Vorbemerkungen
    2. Anfechtung des Anfangsmietzinses
    3. Mietzinserhöhung
    4. Andere einseitige Vertragsänderungen zulasten des Mieters
    5. Mietzinsherabsetzung
  18. Übersetzter Ertrag aus der Mietsache
    1. Im Allgemeinen
    2. Der Ertrag aus der Mietsache
    3. Bestimmung des Eigenkapitals
    4. Offensichtlich übersetzter Kaufpreis
    5. Zulässiger Ertragssatz
    6. Liegenschaftskosten
    7. Massgeblicher Zeitpunkt für die Überprüfung («Stichtag»)
    8. Bestimmung des zulässigen Mietzinses
    9. Individuelle, objektbezogene Ertragsberechnung
    10. Berechnungsbeispiele
  19. Die übrigen Kriterien zur Festsetzung des Mietzinses
    1. Einführung
    2. Orts- oder Quartierüblichkeit
    3. Hypothekarzins (Referenzzins)
    4. Betriebs- und Unterhaltskosten
    5. Mehrleistungen des Vermieters
    6. Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten
    7. Zahlungsplan
    8. Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
    9. Empfehlungen in Rahmenmietverträgen
    10. Umsatzabhängiger Mietzins
    11. Einkommensabhängiger Mietzins
  20. Indexierte und gestaffelte Mietzinse
    1. Einführung
    2. Indexierte Mietzinse
    3. Gestaffelte Mietzinse
  21. Verhältnis zwischen den verschiedenen Kriterien der Mietzinsfestlegung 653
    1. Einführung in das Mietpreissystem
    2. Kostenmiete und Vergleichsmiete
    3. Abgrenzung zwischen Kosten- und Vergleichsmiete
    4. Absolute und relative Anpassungsgründe
    5. Absolute und relative Methode
    6. Anwendung der relativen Methode
    7. Wahl von Anpassungsgründen und Methode
    8. Kumulierung verschiedener Anpassungsgründe
    9. Kompensation verschiedener Anpassungsgründe
  22. Koppelungsgeschäfte
    1. Einführung
    2. Definition
    3. Anwendungsbereich
    4. Die beteiligten Parteien
    5. Voraussetzungen für die Nichtigkeit
    6. Beispiele unzulässiger Koppelungsgeschäfte
    7. Gültiges Koppelungsgeschäft
    8. Folgen der Nichtigkeit des gekoppelten Geschäfts
    9. Absolut zwingende Bestimmung
  23. Untermiete und Übertragung der Miete sowie Übergang des Mietverhältnisses nach Handänderung
    1. Im Allgemeinen
    2. Untermiete
    3. Übertragung der Miete
    4. Übergang des Mietverhältnisses nach Handänderung
  24. Vertragsbeendigung ohne Kündigung
    1. Im Allgemeinen
    2. Aufhebungsvertrag
    3. Befristeter Mietvertrag
    4. Unmöglichkeit der Vertragserfüllung
    5. Rücktritt vom Vertrag
  25. Kündigung: Allgemeine Grundsätze
    1. Im Allgemeinen
    2. Vertretung
    3. Vertragsauflösung vor Mietbeginn
    4. Kündigung eines bereits gekündigten Mietverhältnisses
    5. Form der Kündigung
    6. Kündigung der Familienwohnung
    7. Kündigung besonderer Mietverhältnisse
    8. Mehrere Personen aufseiten einer Vertragspartei
    9. Empfang der Kündigung und Fristenlauf
    10. Widerruf der Kündigung
    11. Inhalt und Begründung der Kündigung
    12. Teilkündigung
    13. Bedingte Kündigung
  26. Ordentliche Kündigung
    1. Im Allgemeinen
    2. Kündigungstermin
    3. Kündigungsfrist
    4. Nichteinhalten von Kündigungsfrist oder -termin
  27. Ausserordentliche Kündigung des Vermieters
    1. Grundsätze der ausserordentlichen Kündigungen
    2. Kündigung wegen Zahlungsrückstands
    3. Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht
    4. Kündigung nach Veräusserung der Mietsache
    5. Kündigung aus wichtigen Gründen
    6. Kündigung bei Konkurs des Mieters
    7. Kündigung des Mietverhältnisses während der Nachlassstundung
  28. Ausserordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin
    1. Überblick
    2. Vorzeitige Rückgabe
    3. Die ausserordentliche Kündigung der Mieterin
    4. Kündigung wegen Mängeln an der Mietsache
    5. Kündigung nach den allgemeinen Regeln des OR
    6. Kündigung bei Tod der Mieterin
    7. Kündigung während der Erstreckung
    8. Kündigung aus wichtigen Gründen
    9. Kündigung des Mietverhältnisses während der Nachlassstundung
  29. Anfechtbarkeit der Kündigung
    1. Im Allgemeinen
    2. Begründung der Kündigung
    3. Kündigung gegen Treu und Glauben
    4. Verfahren
    5. Beweislast
    6. Folgen der Aufhebung der Kündigung
    7. Schadenersatz bei vorgeschobenem Kündigungsgrund oder offensichtlich rechtsmissbräuchlicher Anfechtung der Kündigung
  30. Erstreckung des Mietverhältnisses
    1. Einführung
    2. Voraussetzungen
    3. Gesetzlicher Ausschluss der Erstreckung
    4. Abwendung durch Ersatzangebot
    5. Härtegründe
    6. Kriterien zur Bemessung der Härte (Interessenabwägung)
    7. Vermieterinteressen
    8. Dauer und Art der Erstreckung
    9. Voraussetzungen einer Zweiterstreckung
    10. Vereinbarung über die Erstreckung
    11. Wirkung der Erstreckung
    12. Erstreckung des Untermietverhältnisses
    13. Verfahren
  31. Besichtigungsrecht des Vermieters und Rückgabe der Mietsache
    1. 31.1 Das Besichtigungsrecht des Vermieters 975
      31.2 Die Rückgabe der Mietsache 976
      31.3 Der Zeitpunkt der Rückgabe 980
      31.4 Verletzung der Rückgabepflicht 981
      31.5 Das Rückgabeprotokoll 984
      31.6 Die Mängelrüge des Vermieters 988
      31.7 Die Haftung der Mieterin 992
      31.8 Im Voraus eingegangene Verpflichtungen der Mieterin 1002
      31.9 Die Ausweisung 1004
  32. Veränderungen an der Mietsache durch den Mieter
    1. Im Allgemeinen
    2. Erneuerungen und Änderungen der Mietsache (Art. 260a Abs. 1 OR)
    3. Änderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters
    4. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Art. 260a Abs. 2 OR)
    5. Änderung der Mietsache mit Zustimmung des Vermieters
    6. Entfernung beweglicher Einrichtungen
    7. Entfernung fest eingebauter Einrichtungen
    8. Mehrwertentschädigungsanspruch des Mieters (Art. 260a Abs. 3 OR)
    9. Rohbaumiete
    10. Sonderfälle
  33. Strafrechtlicher Schutz der Mieter
    1. Im Allgemeinen
    2. Art. 325bis und 326b ’s StGB
    3. Hausfriedensbruch
    4. Mietzinswucher
    5. Nötigung
    6. Strafbarkeit der Mieter

Anhang 1: Gesetzestexte

  • Bundesverfassung (BV)
  • Obligationenrecht (OR)
  • Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
  • Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO)
  • Strafbestimmungen (StGB)
  • Energiegesetz (EnG)
  • Energieverordnung (EnV)

Anhang 2: Links zum Mietrecht

Anhang 3: Formen und Fristen

  • Formvorschriften
  • Einhaltung von Fristen bei eingeschriebenen Sendungen

Anhang 4: Paritätische Lebensdauertabelle

Gesetzesregister

Stichwortverzeichnis

Fokus

Lehr- und Arbeitsmittel für Studierende und Miet-Praktiker.

Bewertung

Bewährtes Standardwerk in aktualisierter Auflage.

Vorbehalt / Disclaimer

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