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Mietvertrag: Zwingende Bestimmungen im Kündigungsschutz und zulässige Verzichte

Datum:
29.06.2023
Rubrik:
Berichte
Rechtsgebiet:
Mietrecht / Miete / Mietvertrag
Thema:
Zwingende Bestimmungen im Kündigungsschutz und zulässige Verzichte
Stichworte:
Gemischte Verträge, Kündigungsschutz, Mieterstreckung, Mietvertrag, zulässige Verzichte
Autor:
LawMedia Redaktion
Verlag:
LAWMEDIA AG

OR 273c

Einleitung

Für den Vermieter stellt sich immer wieder die Frage, wo und in welchen Fällen er sich mit einer vertraglichen Abrede vor einem Missbrauch des Kündigungsschutzes schützen kann.

Kündigungsschutz

Die Kündigungsschutzvorschriften von OR 271 – 273c  (siehe Box unten) sind einseitig zwingend:

  • D.h., dass der Mieter nur dann auf die ihm eingeräumten Rechte vertraglich nicht verzichten kann, sofern und soweit das Gesetz den Verzicht nicht zulässt.

Unwirksamer Vorausverzicht

Die Unwirksamkeit betrifft dabei bloss, aber immerhin, den Vorausverzicht:

  • Der Vermieter kann nicht auf noch nicht entstandene Rechte verzichten.

Gemischte Verträge

Die Unwirksamkeit des Verzichts gilt auch für den sog. «gemischten Vertrag», der eine mietrechtliche Komponente enthält, wie:

  • Den gemischten Miet- und Arbeitsvertrag (zB Hauswartsvertrag mit Mietvertrag für die Hauswartwohnung).

Der Hauswart kann in einem sog. «gemischten Arbeits- und Mietvertrag» bei Vertragsschluss nicht auf ein Erstreckungsbegehren bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses verzichten.

Von Gesetzes wegen zulässige Verzichte

Zulässig von Gesetzes wegen sind folgende Verzichte:

  • Verzicht auf eine zweite Mieterstreckung im Rahmen einer einvernehmlichen Ersterstreckung gemäss OR 272b Abs. 2 (siehe Box unten);
  • Verzicht auf die Kündigungsmöglichkeiten nach OR 272d (siehe Box unten).

Zulässigkeit des Verzichts auf entstandene Rechte

Zulässig sind Verzichte, sobald die Fristen von OR 273 zu laufen begonnen haben, beispielsweise:

  • Ein Verzicht auf die Anfechtung der Kündigung oder
  • ein Verzicht auf die Mieterstreckung.

Fazit

Angesagt ist immer ein legales Vorgehen:

  • Deshalb bleibt nur die rechtzeitige Nutzung des Instrumentariums zulässiger Verzichte als Hilfsmittel.

Quelle

LawMedia Redaktionsteam

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