Untermiete: Ein Instrument für Mieterprofite?

Einleitung

Die Wohnungsknappheit führt dazu, dass Wohnraum von jenen die ihn verfügbar haben, seien es Vermieter oder Mieter, in allen möglichen Formen einer Nutzung zugeführt wird.

Dieser Beitrag gibt das bisherige bzw. aktuelle Recht wieder (Stand: 21.11.2024).

Ausgangslage

Die Wohnungsknappheit treibt auch Blüten bei den Mietern, wie:

• Untervermietung, unmöbeliert oder möbeliert;
• Zimmerweise Untervermietung
• Untervermietung während Tagungsanlässen wie WEF, Messen, Sportanlässe, Friedenskonferenzen usw.
• Airbnb
• o.ä.

Auch die Untervermietung von Geschäftsräumen kann profitabel sein, v.a. an Passantenlagen.

Definition der Untermiete

Die Untermiete ist die gänzliche oder teilweise Weitervermietung der Mietsache durch den Mieter.

Grundlagen

Die Untermiete ist geregelt in:

• OR 262 (v.a. Rechtsbeziehung zwischen Haupt- und Untermieter)
• OR 273b (Kündigungs- und Erstreckungsschutz)

Voraussetzungen der Untermiete

Der Untermietvertrag ist – unter Vorbehalt der nachfolgend bezeichneten Bedingungen – ein gewöhnlicher Mietvertrag:

• Zustimmung des Vermieters, wobei dieser nicht beliebig verweigern darf (vgl. OR 262 Abs. 2).
• Kein anderer Gebrauch der Mietsache durch den Untermieter, als dem Untervermieter selbst gestattet ist (vgl. OR 262 Abs. 3).
• Der Untervermieter muss die mietrechtlichen Schutzvorschriften beachten.

Verweigerungsrecht

Die Untervermietung ist grundsätzlich von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Dieser darf die Zustimmung nicht beliebig verweigern, sondern gemäss OR 262 Abs. 2 nur,

• wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete (Mietzins, Art und Dauer des Gebrauchsrechts usw.) bekannt zu geben.
  • Vgl. BGer 4C.331/2004, Erw. 1.1.4, vom 17.03.2005.

• wenn die Bedingungen und Konditionen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind:
  • Aus der Untervermietung darf kein Gewinn erzielt werden, der nicht durch die Leistungen des Untervermieters gerechtfertigt ist.
    • BGE 119 II 353, Erw. 6; BGer 4C.331/2004, Erw. 1.2., vom 17.03.2005.
• wenn dem (Haupt-)Vermieter aus der Untervermietung der Sache wesentliche Nachteile erwachsen:
  • zB Gefahr eines unsachgemässen Gebrauchs der Mietsache;
  • zB unbefristete Untervermietung der ganzen Mietsache, ohne Absicht des Mieters (Untervermieters), später die Sache selber wieder zu nutzen.
    • Vgl. BGE 134 III 446.

Verweigerung zu Unrecht

Erteilt der Vermieter zu Unrecht die Zustimmung zur Untervermietung nicht, kann sich der Mieter wie folgt wehren:

• Anrufung der Mietschlichtungsbehörde.
• Klage auf Feststellung der Zulässigkeit der Untermiete etc.

Verweigerung zu Recht

Der Mieter, der das Mietobjekt untervermietet, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen,

• riskiert eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses,
  • wenn er auf eine schriftliche Abmahnung des Vermieters nicht reagiert und dieser sich aus einem der in OR 262 Abs. 2 genannten Gründe der Untervermietung hätte widersetzen können.

Vgl. OR 257f Abs. 3; BGE 134 III 300).

Vorbehaltslose Zustimmung zur Untervermietung

Der Vermieter hat das Recht, dem Mieter die «freie Untervermietung» zu gestatten:

• Dies bedeutet, dass der Mieter von der Einhaltung der Kriterien gemäss OR 262 Abs. 2 dispensiert ist.

Im Streitfall trifft den Mieter die Beweislast für eine solche erweiterte Zustimmung.

Untervermietung via Buchungsplattformen

Die Untervermietung via Buchungsplattformen ist bislang nicht restlos geklärt. Dazu aber folgendes:

• Hotelähnlicher Betrieb
  • Anerkannt ist, dass sich der Wohnungsvermieter der Einrichtung eines hotelähnlichen Betriebs widersetzen kann (vgl. zwar für Stockwerkeigentum: BGer 5A_436/2018 (Airbnb), BGE 144 III 19 (Pflegedienstleistungen).
• Vermietung über Buchungsplattformen
  • Das Mietgericht Zürich schützte den Antrag eines Vermieters, einem Mieter die Vermietung über Buchungsplattformen ganz zu verbieten, nachdem es zu Missbräuchen in Bezug auf kassierte Mietzinse und zu Unordnung in Wohnung und Haus gekommen war (vgl. ZMP 2017 Nr. 2).

Untermiete-Zuschlag

Allgemein

Der Untervermieter darf sich keinen übermassigen Gewinn aus der Untermiete verschaffen:

• Bei der Wohn- und Geschäftsraummiete darf die Untermiete nicht zu einem übermässigen Ertrag im Sinne der Art. 269 ff. führen.
  • BGer 4A_687/2011 vom 19.01.2012 (Ein Untermietzins, der das Dreifache des Hauptmietzinses beträgt, ist missbräuchlich).

Möbelierte Wohnungen + Grössenrelationen

• Vermietung einer möbelierten Wohnung oder von möbelierten Zimmern
  • Sofern und soweit ein Zimmer oder die ganze Wohnung möbliert untervermietet wird, darf der Untervermieter einen Aufschlag verlangen:
    • Je nach den Verhältnissen kann der Zuschlag 15 % bis 20 % betragen.
  • Grössenrelationen
    • Bei der Untervermietung sind die Grössenrelationen zu beachten:
      • Der Mietzins für die Untervermietung eines Einzelzimmers sollte im Verhältnis zur Grösse der gesamten Wohnung stehen.
    • Der Mieterverband macht immer wieder geltend, dass die grössten Diskrepanzen bei der zimmerweisen Untervermietung bestehen würden:
      • Der Hauptmieter würde eine gesamte Wohnung mieten und einzelne Zimmerzu teuer untervermieten.

Rechtsschutz für Untermieter

Zum übersetzten Untermiete-Mietzins:

Stellt der Untermieter fest, dass der Untervermieter eine überhöhte Miete von ihm verlangt, kann er sich wie folgt zur Wehr setzen:

• Anrufung der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen;
• Antragauf Herabsetzung des Mietzinses auf das erlaubte Mass.

Zum Kündigungsschutz des Untermieters:

• Kündigung

• • Der Kündigungsschutz, namentlich das Erstreckungsrecht, gilt auch für das Untermietverhältnis,
    • jedoch nur solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist.
• Erstreckung des Untermietverhältnis
  • Das Ende des Hauptmietverhältnisses setzt dem Erstreckungsrecht des Untermieters insofern ein «absolutes Ende», als der Untervermieter die Möglichkeit der Vertragserfüllung gegenüber dem Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses einbüsst (vgl. BGE 120 II 112, BGE 120 II 112, 116).

Weitere Informationen zur Untermiete

Die wichtigsten Informationen sind zusammengefasst unter:

• Untermiete

Fazit

Am kommenden Wochenende wird das Stimmvolk bestimmen, ob die Regeln der Untermiete revidiert werden oder verbleiben.

Vgl. zum Parlamentsentscheid:

• Mietrecht (Untermiete, Eigenbedarf und Formvorschriften): Von Parlament zugunsten der Grundeigentümer angepasst 

Quelle

LawMedia Redaktionsteam