Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft: Durchsetzung?

Zum Verfahren vor Bundesgericht

Sachverhalt

«A.  

A.________ und B.________ sind gemeinsam Eigentümer (zu je hälftigem Miteigentum) der Stockwerkeinheit Nr. yy im ersten Obergeschoss an der D.________strasse ww in U.________ (SG), die zur Überbauung C.________ (Grundstück Grundbuch V.________ Nr. xxx) gehört. Die Stockwerkeinheit Nr. zz liegt direkt über der Stockwerkeinheit Nr. yy und steht im Eigentum von E.________ und F.________. A.________ und B.________ vertreten die Ansicht, die Bodenbeläge in der Stockwerkeinheit Nr. zz seien in Verletzung von Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft ersetzt worden. Nach dieser Bestimmung ist es den Stockwerkeigentümern untersagt, die Böden ihrer Räume übermässig zu belasten und die Beschaffenheit der Bodenbeläge samt Unterbau so zu verändern, dass daraus eine Verschlechterung der Schallverhältnisse zulasten anderer Stockwerkeinheiten resultiert. 

Anlässlich der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2021 beantragten A.________ und B.________ unter anderem, die Verwaltung sei zu beauftragen und zu bevollmächtigen, von E.________ und F.________ als den Eigentümern der Stockwerkeinheit Nr. zz den Rückbau der in den vier Schlafzimmern eingebauten Bodenbeläge innert zwei Monaten zu verlangen und erforderlichenfalls gerichtlich durchzusetzen (Antrag A.1). Einen identischen Antrag stellten sie bezüglich der im Bereich Wohnen/Essen/Diele eingebauten Bodenbeläge (Antrag B.1). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (im Folgenden: Stockwerkeigentümergemeinschaft) lehnte diese Anträge mit elf Stimmen gegen eine Stimme ab. 

Prozess-History

«B.  

A.________ und B.________ fochten den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach erfolglosem Schlichtungsversuch beim Kreisgericht St. Gallen an und stellten in ihrer Klage vom 31. März 2022 – soweit für das bundesgerichtliche Verfahren relevant – dieselben Begehren wie anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2021 (vgl. oben Bst. A). Die Einzelrichterin des Kreisgerichts wies die Klage insoweit ab. Die dagegen erhobene Berufung wies das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 21. November 2023 (eröffnet am 23. November 2023) ab. 

C.  

A.________ und B.________ (Beschwerdeführer) gelangen mit Beschwerde in Zivilsachen vom 8. Januar 2024 ans Bundesgericht. …»

Streitfrage

Vor Bundesgericht (BGer) war umstritten,

• ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) verpflichtet ist,
  • die Einhaltung des Reglements gegenüber den Eigentümern der Stockwerkeinheit Nr. zz in der verlangten Weise durchzusetzen.

Daraus ergab sich die dabei (entscheidende) Frage,

• ob der angefochtene Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft verletzte:
  • Gesetz oder
  • StWEG-Reglement.

Aus den Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht (BGer) hatte sich daher also näher zu befassen

• mit der Einhaltung des Reglements einer Stockwerkeigentümergemeinschaft und
• mit seiner Durchsetzung.

Für das BGer stellte sich die Grundsatzfrage,

• ob die Versammlung der Stockwerkeigentümer
  • gestützt auf einen entsprechenden Antrag eines Stockwerkeigentümers verpflichtet ist,
    • die Beseitigung eines reglementswidrigen Zustands zu verlangen und
    • die Einhaltung des Reglements gerichtlich durchzusetzen.

Auszug aus den massgebenden bundesgerichtlichen Erwägungen

…

2.3.5. Im Zusammenhang mit der aufgeworfenen Frage sind die Art. 712s Abs. 3 und 712t Abs. 2 ZGB zu beachten: Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wacht der Verwalter darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden. Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Der Verwalter soll nicht ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümer einen Prozess führen können, der mit hohen Verfahrenskosten verbunden sein und das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander oder mit der Nachbarschaft beeinträchtigen kann (BGE 114 II 310 E. 2a mit Hinweisen; Urteil 5A_357/2022 vom 8. November 2023 E. 4.1.1, nicht publ. in BGE 150 III 113).  

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden mit dem vorgeschriebenen Mehr gefasst. Mit dem Eintritt in die Stockwerkeigentümergemeinschaft unterwirft sich jeder Eigentümer diesem Grundsatz und anerkennt, dass die Mehrheit auch dann bindend entscheidet, wenn sie nicht Lösungen trifft, die seinem Willen entsprechen (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.2). Die Freiheit der für einen Beschluss zuständigen Mehrheit darf durch das Anfechtungsrecht eines einzelnen Stockwerkeigentümers nicht leichthin beschränkt werden. Der Respekt vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zurückhaltung bei der Überprüfung solcher Beschlüsse (BGE 131 III 459 E. 5.4.3). 

Indem das Gesetz für die Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens eine Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer voraussetzt, räumt es dieser das Recht ein, im Rahmen von Gesetz und Gemeinschaftsordnung frei zu entscheiden, ob sie den Prozess führen will oder nicht. Die Gemeinschaft ist über ihren Verwalter als ausführendes Organ (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 4 zu Art. 712s ZGB) zwar verpflichtet, über die Einhaltung des Reglements zu wachen (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 712s Abs. 3 ZGB; Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, 2015, Rz. 348). Daraus folgt jedoch keine Pflicht, das Reglement ungeachtet der konkreten Umstände auf dem Klageweg durchzusetzen. Andernfalls würde in diesem Bereich jegliche Freiheit der für den Beschluss zuständigen Mehrheit aufgehoben. Diese kann – insbesondere mit Blick auf die in der Rechtsprechung zu Art. 712t Abs. 2 ZGB erwähnten Verfahrenskosten und das Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern – durchaus sachliche Gründe haben, sich gegen eine Klage zu entscheiden. Zu bedenken ist zudem, dass die Frage, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, Gegenstand des allfälligen Prozesses der Gemeinschaft gegen den als Verletzer ins Recht gefassten Stockwerkeigentümer bildet. Ob sie Klage einleiten will, wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer auch von ihrer Einschätzung der Prozessaussichten abhängig machen. Dass im Zeitpunkt ihres Beschlusses bereits geklärt ist, ob tatsächlich eine Reglementsverletzung vorliegt, kann dagegen nicht verlangt werden. Analoge Überlegungen gelten für die Frage, ob die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ausserhalb eines Prozesses verpflichtet ist, ungeachtet der konkreten Umstände eine Beseitigung eines reglementswidrigen Zustands – im konkreten Fall einen Rückbau – zu verlangen: Abgesehen davon, dass im Zeitpunkt des Beschlusses nicht geklärt zu sein braucht, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, können auch hier sachliche Gründe für einen Verzicht auf einen solchen Schritt bestehen. Zu denken ist beispielsweise an die Auswirkungen auf das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander oder an Gesichtspunkte der Verhältnismässigkeit. 

2.4. Vorliegend wirkt sich der beanstandete Einbau der Bodenbeläge ausschliesslich im Verhältnis zwischen der betreffenden Stockwerkeinheit und der Stockwerkeinheit der Beschwerdeführer aus. Gemeinschaftliche Interessen sind nicht betroffen. Als unmittelbar betroffene Eigentümer haben die Beschwerdeführer die Möglichkeit, gegen störende Immissionen nach Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB vorzugehen. Im Rahmen einer Immissionsklage ist die fragliche Reglementsbestimmung insofern von Bedeutung, als sich nach ihr beurteilt, ob eine übermässige Einwirkung vorliegt (vgl. Urteil 5A_127/2020 vom 22. April 2021 E. 4.1.2). Ob das Beweisrisiko im Rahmen einer Klage aufgrund von Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB – wie die Beschwerdeführer vorbringen – sehr hoch ist, kann offengelassen werden. Jedenfalls steht ihnen ein zumutbarer Rechtsweg zur Verfügung, um gegen durch den Einbau der neuen Bodenbeläge verursachte Störungen ihres Eigentums vorzugehen. Dass keine gemeinschaftlichen Interessen betroffen sind, ist ein sachlicher Grund für den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft, auf die beantragten Vorkehren zu verzichten. Unter diesen Umständen verletzt der Verzicht auf die zur Durchsetzung der fraglichen Reglementsbestimmung beantragten Vorkehren weder das Gesetz noch die Gemeinschaftsordnung. Insbesondere erscheint er weder als rechtsmissbräuchlich noch wird eine Ungleichbehandlung der Stockwerkeigentümer geltend gemacht (vgl. E. 2.3.2). Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz offengelassen hat, ob die Beschwerdegegnerin überhaupt ein schutzwürdiges Interesse im Sinn von Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO an der gerichtlichen Durchsetzung des Reglements gehabt hätte. Soweit die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine widersprüchliche und damit willkürliche Argumentation der Vorinstanz beanstanden, ist darauf mangels Entscheidrelevanz nicht einzugehen. Der Entscheid der Vorinstanz erweist sich demnach als bundesrechtskonform.»

3.  Nach dem Gesagten war die Beschwerde abzuweisen.

Entscheid des Bundesgerichts

Das Bundesgericht erkannte:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 3’000.– werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, I. Zivilkammer, mitgeteilt. 

BGE 151 III 377 ff.

BGer 5A_17/2024 vom 03.02.2025

Quelle

LawMedia Redaktionsteam