Die Konsolidierung bedeutet eine Überführung des Baukredits in ein langfristiges Schuldverhältnis (Hypothek).
Bei der Ablösung durch eine (Anschluss-)Hypothek) bestehen folgende Konsolidierungs-Kautelen:
- Konsolidierungs-Zeitpunkt
- Konsolidierung nach Abschluss des Bauvorhabens oder nach Bauabrechnung
- Konsolidierungs-Auslöser
- nach Vertrag oder durch eine der Baukreditparteien
- Konsolidierungs-Arten
- Baukredit mit klassischer Konsolidierung
- = Konsolidierung in ein anderes Kreditprodukt, in der Regel eine Hypothek, nach Beendigung der Bauphase
- Baukredit mit Konsolidierung auf Termin (Vorkonsolidierung)
- = Abschluss einer Termin-Fix-Hypothek vor oder bei Baubeginn
- Baukredit mit Teilkonsolidierung(en)
- = Umwandlung von Teilbeträgen des Baukredits in eine Hypothek vor Bauvollendung
- Baukredit mit klassischer Konsolidierung
- Konsolidierungs-Prozess
- Bauabrechnung
- Schlussbericht der Bauleitung
- Künftige Nutzungsdaten und Ertragsangaben
- Aufstellung der Nettomietzinsen (Mieterspiegel)
- Aufstellung der zu erwartenden Nebenkosten
- Abschluss neuer Kreditvertrag (meistens Hypothek oder anderes Kreditprodukt)
- Alternative
- Gläubigerwechsel (Bankenwechsel / Ablösung)
- Alternative
- Sicherheiten
- Gleichbleibende Besicherungsart (v.a. bei Schuldbriefsicherung von Anfang an)
- Aenderung der Sicherungsart (v.a. bei Baukreditsicherung durch Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek))
- Zusatzsicherheiten
- Weitere Realsicherheiten
- Personalsicherheiten
- Vgl. www.sicherheiten.ch
- ev. Konsolidierungs-Probleme
- ungenügende Deckung der Kreditforderung
- strukturell bedingte Unterdeckung
- marktbedingte Unterdeckung
- Substanzbedingte Probleme
- Finanzierungsbezogene Probleme
- Zweckwidrige Kreditmittel-Verwendung
- Fehlende Eigenmittel
- Kostenüberschreitungen / Mehrkosten
- Projektänderung
- Nachträge
- Vgl. www.architektenrecht.ch
- Veränderung des Bau- und / oder Immobilienmarkts
- Bauhandwerkerpfandrechte
- Eintragung / Ablösung
- Doppelzahlungsrisiko (vgl. auch Treuhandkonto / GU-Konto / TU-Konto)
- Handwerker-Vorrecht gegenüber der Bank / Anfechtungsrecht (vgl. ZGB 841 / Besondere Risiken für den Baukreditgebers)
- Weiterführende Informationen
- Anstehende Zwangsvollstreckung
- vor Abschluss der Bauarbeiten?
- nach Abschluss der Bauarbeiten, aber vor Konsolidierung?
- Vgl. Grundpfandverwertung | grundpfandverwertung.ch
- ungenügende Deckung der Kreditforderung
Weiterführende Informationen
- Es gibt Kantone, in denen amtliche Schätzung erforderlich ist (Reflex auf Höhe der Anschluss-Hypothezierung)
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