Bewertung von Immobilien
Die Bewertung von Kapitalanlage-Immobilien erfolgte in der Schweiz bisher klassischerweise mittels kombinierter Real- und Ertragswert-Methode.
Allgemein
Mittel aus 2x Ertragswert und 1 x Realwert
Gewerbebauten
Mittel aus 1x Ertrags- und 1 x Realwert
Die angelsächsisch motivierte Verlagerung des Immobilienstellenwerts vom Status- zum Asset Management– bzw. Trading-Objekt rückt, am Aktienmarkt abgeguckt, auch in der Schweiz je länger je mehr die Ertragswertmethode in den Vordergrund. Dabei werden zur Berechnung des Vermögenswertes alle künftigen jährlichen Ertragsraten addiert. Diese Ertragsraten werden mit einem Kapitalisierungszinssatz (KZS) bzw. Kapitalisierungsfaktor in Relation gesetzt.
Kapitalisierungssatz (KZS) / Kapitalisierungsfaktor
Der Kapitalisierungszinssatz wird bei der Ertragswertbewertung verwendet:
- Als qualitative Kosten- und Risiko-Grösse in den Immobilienschätzungen
- Als Faktor für ad hoc-Bewertungen (Mieteinnahmen p.a. : KZS x 100).
Beim Immobilien bewerten nach der Ertragswertmethode nimmt der Kapitalisierungszinssatz bzw. Kapitalisierungsfaktor eine zentrale Rolle ein:
- Der Kapitalisierungszinssatz ist im konkreten Einzelfall zu ermitteln.
- Der Kapitalisierungszinssatzsetzt sich in der Regelwie folgt zusammen:
- Basiszinssatz für Kapitalverzinsung
- Individuelle Zuschläge
Kapitalisierungszinssatz / Kapitalisierungsfaktoren |
|||
| Kostenpositionen | Zweck | in % von den Anlagekosten1 |
Alternativ: Einzelzuschläge auf dem Hypothekarzins 1. Hypotheken2 |
| Basiszinssatz | Kapitalverzinsung | 4,50% | — |
| Zuschläge3 | Rückstellungen | 0,50% | 0,7 – 2,0% |
| Betriebskosten | 0,25% | 0,1 – 0,5% | |
| Verwaltungskosten | 0,30% | 0,1 – 0,3% | |
| Mietzinsrisiko | 0,10% | 0,0 – 0,4% | |
| Unterhalt/Reparaturen | 0,85% | 0,5 – 1,0% | |
| Total | Kapitalisierungszinssatz | 6,50% | … |
| Quelle: vgl. Daniel Conca, Die Kapitalisierung, Forum für Schätzungsexperten, vom 26./27. September 2003, S. 12 f. | |||
Eine adäquate Bewertung erfordert je nach Nutzungsart unterschiedliche Kapitalisierungssätze:
- Wohnbauten: 6,5 % – 8,5 % (MFH)4
- Büro-/Geschäftshäuser: 7,5 %
- Gewerbe-/Industrieobjekte: 8,5 %.
Der Kapitalisierungssatz ist je nach Objekt und Risiko zu individualisieren.
Faustregeln
- Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
- Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
- KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite.
Weiterführende Informationen
EXKURS DEUTSCHE MULTIPLIKATOR-METHODE
In Deutschland wird für die Werbeurteilung bei Immobilieninvestitionen in „Multiplikatoren“ bzw. „Faktoren“ gedacht:
- Faktorenkenntnis und Rückschluss auf Rendite
- Kenntnis von Kaufpreis und Jahresmiete, mit Rückschluss auf Faktor und Rendite.
Multiplikator-Methode
Die Immobilien-Performance wird in Deutschland mit der „Multiplikator-Methode“ gemessen. Der Multiplikator errechnet sich, indem der Kaufpreis durch die „Jahreskaltmiete“ dividiert wird.
Faktorenkenntnis
| Gegenstand | Kennzahlen | ||||||||||
| Faktor | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |
| Rendite | 10% | 9,09% | 8,33% | 7,7% | 7,14% | 6,66% | 6,25% | 5,88% | 5,55% | 5,26% | 5% |
Kenntnis von Kaufpreis und Jahresmiete
(Kaufpreis : Jahresmiete)
| Gegenstand | Kennzahlen | ||||||||||
| Rendite | 4% | 5% | 5,5% | 6% | 6,5% | 7% | 7,5% | 8% | 8,5% | 9% | 9,5% |
| Faktor | 25 | 20 | 18,8 | 16,7 | 15,4 | 14,3 | 13,3 | 12,5 | 11,8 | 11,1 | 10,5 |
Adjustierung zur „wahren Rendite“
Die Faktorenmethode führt zu einem leicht verfälschten Ergebnis, berücksichtigt sie doch die Anschaffungsnebenkosten und nicht überwälzungsfähige Kosten nicht.
Zusätzliche Rechenschritte
- Zum Kaufpreis sind die Anschaffungsnebenkosten zu addieren.
- Von der Jahreskaltmiete sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
1 Am Beispiel einer 6 Jahre alten Überbauung in Agglomerationsgemeinde (zentrumsnahe, schnell erreichbar und öV-Anbindung), mit Gebäudekosten von CHF 5,0 Mio.) und einem Bruttomietertrag von CHF 500’000
2 gemäss SEK/SVIT;
3 ev. Abschläge im Falle verkäuferseitiger Kostenübernahmen bzw. Zusicherungen
4 VZ VermögensZentrum Vergleiche und Rechner, für Mehrfamilienhäuser
Das könnte Sie auch noch interessieren:
-
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Vorbehalt / Disclaimer
Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.
Urheber- und Verlagsrechte
Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.
Autoren / Herausgeber
Fraumünsterstrasse 29
CH-8001 Zürich