Bauen

Öffentliches Baurecht

Raumplanung

Jedes Bauvorhaben beeinflussende Erlasse sind:

• Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG)
• Verschiedene Verordnungen zum RPG
• Baugesetz des Kantons, in dem das Bauobjekt liegt
• Kommunale Baureglemente am Objektstandort.

Die Ziele der Schweizerischen Raumplanung sind:

• Sicherstellung einer haushälterischen Bodennutzung
• Geordnete Besiedlung des Landes
• Beachtung der Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft
• Angemessene Trennung von Wohn-, Gewerbe- und Industriegebieten.

Die Raumplanung wickelt sich in einer dreistufigen planerischen Entscheidfolge ab:

• Richtplanung
  • Instrument für die räumliche Entwicklung des Kantons
• Nutzungsplanung
  • Instrument für die grundeigentümer-verbindliche Bestimmung von Zweck, Ort und Mass der Bodennutzung je Landparzelle
• Baubewilligungsverfahren
  • Prüfung eines bestimmten Bauvorhabens auf seine Vereinbarkeit mit den Plänen (Richt- und Nutzungsplan) und den Vorschriften.

Nutzungsplanung

Die mit der Raumplanung abgestimmte Nutzungsplanung bestimmt mit den kommunalen Zonenplänen auf Gemeindeebene lückenlos die zulässige Bodennutzung durch die Unterscheidung von Nutzungszonen:

• Bauzonen
• Landwirtschaftszonen
• Schutzzonen (inkl. Freihalte- und Erholungszonen).

Sonderbauvorschriften

Die Sonderbauvorschriften können dem Bauherrn bei Beachtung einheitlicher Gestaltungsgrundsätze die freie Ueberbauung bestimmter Gebiete erleichtern.

Gestaltungspläne

Grossprojekte wie der Bau von Einkaufszentren oder Wohnsiedlungen, aber auch die Revitalisierung von Altstadt- oder Dorfkernen sowie von Brachflächen, können mittels Gestaltungsplänen optimaler realisiert werden.

Das Instrument des privaten Gestaltungsplanes beinhaltet:

• Ausklammerung eines bestimmten Gebietes aus den geltenden Bau- und Zonenordnung
• Aufstellung einer Spezialbauordnung
  • Festlegung der Bauten nach
    • Zahl
    • Lage
    • äusseren Abmessungen
    • Zweckbestimmung
    • Nutzungsweise
  • zur Gewährleistung der
    • städtebaulichen Anforderungen
    • Wohnhygiene
    • Bauästhetik.

Baubewilligungsverfahren

Neu- und Umbauprojekte sowie Zweckänderungen bedürfen zwingend der Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens. Ausnahmen von der Bewilligungspflicht gelten nur für Kleinstbauten.

Die Baubewilligungsvoraussetzungen sind:

• Zonenkonformität
• Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften
• Erschliessung der Bauparzelle
  • ausreichende Zufahrt
  • Sicherstellung der Erreichbarkeit mit öffentlichen Diensten
  • Ver- und Entsorgungsleitungen
    • Wasserversorgung
    • Elektrizität
    • Kanalisation
    • Schneeräumung
  • Anzahl der Parkplätze bzw. Besucherabstellplätze.

Privates Baurecht

Im Bauwesen haben sich drei Organisationsformen des Bauens herauskristallisiert.

• Einzelvergabe durch den Bauherrn / Bauausführung mit Bauleitung
• Konzentrierte Vergabe durch den
  • Generalunternehmer (GU), der seinerseits einzeln (unter-)vergibt
  • Totalunternehmer (TU), der seinerseits einzeln (unter-)vergibt.

Nachfolgend werden kurz die wichtigsten Merkmale der häufigsten Vertragsarten erläutert:

Gesetz oder Fach-Normen

Die dispositiven Werkvertragsregeln erlaubten es, dass die SIA-Normen (Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins) in der Baupraxis die gesetzlichen Regeln weitgehend derogiert. Für Bauherren ist die gesetzliche Werkvertragsordnung bei Leistungsstörungen oftmals besser, da die SIA-Normen nur Anspruch auf Nachbesserung gewähren und den Rücktritt vom Vertrage oder Schadenersatz ausschliessen. Einzig hinsichtlich der Sicherung der Gewährleistungsansprüche sind die SIA-Normen vorteilhafter (vgl. zB SIA Norm 118 Art. 181).

Auftrag

Beim Auftragsverhältnis verpflichtet sich der Beauftragte, die ihm übertragenen Geschäfte und Dienste vertragsgemäss zu besorgen. Ziel des Auftrags ist die Erbringung sorgfältiger Arbeit, nicht aber die Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs.

Architektur- und Ingenieurvertrag

Mit dem Architekturvertrag kann der Architekt bzw. Ingenieur Arbeiten mit verschiedenen Funktionen und unterschiedlichen Rechtswirkungen übernehmen:

• Werkvertragsleistung mit Erfolgszwang
  • Planung
  • Erstellung des Kostenvoranschlages
  • Erarbeitung eines Gutachtens
  • etc.
• Auftragsleistung mit Sorgfaltsanforderung
  • Arbeitsvergabe
  • Bauleitung
• Gemischte auftrags- und werkvertrags-rechtliche Rechtsgeschäfte
  • Auflösung des Vertrags nach den Auftragsregeln von OR 404.

Werkvertrag und Werklieferungsvertrag

Mit dem Werkvertrag verspricht der Unternehmer die Herstellung eines Werkes (zB Rohbau) und der Besteller die Bezahlung des Werklohnes. Der Unternehmer schuldet einen bestimmten Arbeitserfolg [Herstellung und Ablieferung einer körperlichen Sache (zB Flachdach) oder eines unkörperlichen Werkes (zB Baupläne, Kunst am Bau) mit den vereinbarten und vorausgesetzten Eigenschaften].

Beim Werklieferungsvertrag liefert der Unternehmer nebst der Arbeit auch eine herzustellende oder zu erzeugende bewegliche Sache.

General- und Totalunternehmervertrag

Beim Generalunternehmervertrag (Werkvertrag) übernimmt der Generalunternehmer (kurz GU) aufgrund eines bauherrenseitigen Projektes die Erstellung einer oder mehrerer Bauten, in der Regel zu festem Preis (Pauschal-, Global- oder Einheitspreis) bis zu einem fixen Termin und zu bestimmter Qualität, unter Zuhilfenahme von Subunternehmern für die einzelnen Gewerke zu ihren jeweiligen Vergütungsansprüchen und unter Koordination der verschiedenen Bauvorgänge.

Der Totalunternehmervertrag unterscheidet sich vom GU-Vertrag dadurch, dass der Totalunternehmer (TU) zusätzlich alle Planungs- und Projektierungsarbeiten für die vom Bauherrn bestellte Baute oder Bauten übernimmt.

Baukostenüberschreitung

Mutig haben wir vor Jahren auf unserer Websites zum Thema Baukostenüberschreitung formuliert: Bauen ohne Kostenüberschreitung ist das Ziel aller am Bau Beteiligten.

Leider entspricht dies nicht immer den Tatsachen: Der Bauherr und der mit Haftungsverschärfungen konfrontierte Architekt mögen dieses Interesse haben. Die Vergabesysteme und –portale vereinfachen die Ausmarchung des billigsten Bieters. Es dreht sich damit alles nur noch um den Preis. Qualität und Termineinhaltung werden vorausgesetzt. Die preisgetriebene Vergabe führt dazu, dass einzelne Unternehmer Ausschreibungslücken anstatt abzumahnen insofern nutzen, als sie durch die Gestaltung des Werkvertrages und die Führung von sog. SOLL-Nachtragslisten den Werkpreis nachträglich aufzubessern versuchen. Der Bauherr tut daher gut daran, sich mit dem Image und der Effizienz der Betriebsführung des günstigsten Baubieters auseinanderzusetzen bzw. den Werkvertrag „wasserdicht“ zu formulieren.

Bauabläufe

In der Schweiz werden die Bauabläufe wie folgt gestaltet:

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Mehrwertsteuer-Optierung

Bei Immobilien mit gewerblicher Nutzung oder mit geplanter gewerblicher Nutzung besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich freiwillig der Mehrwertsteuerpflicht zu unterstellen und im Gegenzug den Vorsteuerabzug geltend zu machen.

Ob eine solche Unterstellung sinnvoll ist, ist im konkreten Einzelfall durch Ihren Immobilien- bzw. Steuerberater abzuklären.