Immobilienbesteuerung

Grundsteuern

Der Terminus technicus „Grundsteuern“ ist der Oberbegriff für folgende grundstücksbezogene Sondersteuern:

Grundstückgewinnsteuer

Bei der Grundstückgewinnsteuer (GGSt) handelt es sich um eine Objekt- bzw. Sondersteuer. Die Steuerhoheit hat der Kanton, in dem das Grundstück gelegen ist. Besteuert wird Gewinn aus Veräusserung von Grundstücken oder Teilen davon.

Handänderung

Unter Handänderung versteht der Gesetzgeber jede

• Veräusserung des Objekts (asset deal)
  • privat- oder öffentlich-rechtlicher Vorgang auf Uebertragung oder Spaltung des Grundeigentums
  • Tausch
  • Schenkung
  • Sacheinlage oder –übernahme in eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft
• Wirtschaftliche Handänderung (share deal)
  • Verkauf des Rechtsträgers
  • Ähnliche Geschäfte wirtschaftlicher Beherrschung.

Grundstückgewinn

Der steuerliche Grundstückgewinn besteht in der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten:

Verkaufserlös
– ehemaliger Erwerbspreis
+ wertvermehrende Aufwendungen
– steuerlich erlaubte Gewinnungskosten.

Besitzt der Investor das Grundstück mehr als 20 Jahre, legen die Steuerbehörden für die Gewinnermittlung anstelle des ehemaligen Erwerbspreises ein statistisch ermittelter „Wert des Grundstückes vor 20 Jahre“ zu Grunde.

Steuerbemessung

Der Steuersatz ist kantonal unterschiedlich und bemisst sich nach der Besitzesdauer meistens degressiv.

Steueraufschub

Die Steuerpflicht wird aus Vermögensnachfolge- oder sozialen Gründen in folgenden Fällen aufgeschoben:

• Handänderungen unter Ehegatten
• Erbvorbezug, inkl. sog. gemischte Schenkungen, und Erbteilungen
• Tausch und Schenkung
• Landumlegung und Güterzusammenlegung
• Unternehmensumstrukturierung
  • Umwandlung
  • Fusion
  • Spaltung
• Ersatzbeschaffung bei selbst bewohnten Eigenheimen oder Stockwerkeigentum (ohne Zweit- und Ferienwohnungen)
• oä

Betriebs- oder Immobiliengesellschaft?

Wirtschaftliche Handänderungen von Betriebsgesellschaften mit Betriebsimmobilien sind in der Regel steuerbefreit. Beispiel: Verkauf der Gesellschaft (share deal), die eine Hotelimmobilie hält und auch das Hotel betreibt. Der Investor sollte die genauen Betriebsverhältnisse abklären. Ist zum Beispiel die Hotelimmobilie an eine Hotelmanagementgesellschaft verpachtet, besteht für die Hotelimmobilie eine – nicht steuerbegünstigte – Immobiliengesellschaft. Gibt der Investor während seiner Haltedauer den Hotelbetrieb zugunsten eines Managementbetriebes auf, kann diese Zweckänderung sogar zu einer Nachbesteuerung führen. Immobiliengesellschaften haben das Halten und Verwalten von Immobilien zum Gesellschaftszweck; im Gegensatz zum Betrieb dient die Immobilie der sicheren und nutzbringenden Kapitalanlage.

Steuerplanung

Die Grundsteuern beeinflussen die Anlagerendite, besonders bei kurzer Haltedauer. Der Investor tut gut daran beim Erwerb eine Steuerplanung vorzunehmen und sich mit den Gestaltungsmöglichkeiten (Betriebsgesellschaft; sofern und soweit gemäss kantonalen Besteuerungsgrundlagen sinnvoll: Akkreditierung als gewerbsmässiger Immobilienhändler uam) zu befassen.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist eine sog. Rechtsverkehrssteuer. Steuerhoheit haben die Kantone. Nicht alle Kantone erheben die Handänderungssteuer; der Kanton Zürich schaffte die Handänderungssteuer per 01.01.2005 ab.

Handänderung

Es gelten die gleichen Regeln wie bei der Grundstückgewinnsteuer.

Steuerbemessung

Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer bildet grundsätzlich der Erwerbspreis bzw. Fehlen der Verkehrswert. Die Steuersätze sind kantonal unterschiedlich und bewegen sich zwischen 0,5 % bis 3,0 %.

Steuerbefreite Handänderungen

Je nach Kanton können Handänderungen aus folgenden Gründen von der Handänderungssteuer ausgenommen sein:

• Handänderungen unter Ehegatten
• Erbvorbezug, inkl. sog. gemischte Schenkungen, und Erbteilungen
• Tausch und Schenkung
• Landumlegung und Güterzusammenlegung
• Unternehmensumstrukturierung
  • Umwandlung
  • Fusion
  • Spaltung
• Ersatzbeschaffung bei selbst bewohnten Eigenheimen oder Stockwerkeigentum (ohne Zweit- und Ferienwohnungen)
• oä

Liegenschaftensteuer

Einzelne Kantone beziehen noch eine Liegenschaftensteuer, die alleine an den Immobilienbesitz oder die Nutzung anknüpfen.

Steuerbemessung

Bemessungsgrundlage für die Liegenschaftensteuer bildet der Steuer- bzw. Verkehrswert. Die Steuersätze, kantonal bestimmt, bewegen sich in der Grössenordnung um 2 Promille.

Mehrwertsteuer (MWST)

Bei Immobilien mit gewerblicher Nutzung, die kraft Gesetzes oder durch Optierung des Veräusserers der MWST-Besteuerung unterstehen, kann mit der Handänderung eine Eigenverbrauchsbesteuerung notwendig werden resp. es hat sich der Erwerber gleichzeitig damit zu befassen, ob er am Steuerstatus der MWST-Besteuerung festhalten will oder muss.

Allgemeine Steuern

Unternehmenssteuern

Es bestehen folgende Unternehmenssteuern:

• Gewinnsteuer auf Bundesebene (8,5 % auf den Gewinn nach Steuern bei Kapitalgesellschaften und Genossenschaften)
• Gewinnsteuer auf Kantons- und Gemeindeebene (kantonal und kommunal unterschiedliche Steuersätze [Steuerwettbewerb der Kantone und Kommunen])
• Kapitalsteuer

Je nach Zweck, Funktion und geografischem Tätigkeitsgebiet bestehen Steuerprivilegierungen, sog. Gesellschaften mit besonderem Steuerstatus.

Besteuerung natürlicher Personen

Die Einkommen der natürlichen Personen unterliegen einer Einkommenssteuer und das Vermögen einer geringfügigen Vermögenssteuer. Auf den Gehältern der Expatriates und Grenzgänger hat der Arbeitgeber eine Quellensteuer abzuliefern. Der Bund und die meisten Kantone kennen für Personen unter bestimmten Voraussetzungen die Aufwandbesteuerung (sog. Pauschalbesteuerung).