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Immobilien Transaktionen

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Covenants

Rechtsgebiet:
Immobilien Transaktionen
Stichworte:
Immobilien Transaktionen
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Covenants bezwecken den Gläubigerschutz durch realistische Festlegung der Ziele (Verzinsung und Rückzahlung des Kredites).

Immobilien-bezogene Covenants sind:

  • Loan to Value-Ratio ([LTV] Verhältnis Kreditbezug zum Beleihungswert1, 2, 3, 4
  • Loan to Cost-Ratio ([LCR] Verhältnis Fremdmittelanteil zu Anlagekosten5, 6
  • Interest Cover Ratio ([ICR] Zinsendeckungsgrad7
  • Debt Service Coverage Ratio ([DSCR] Schuldendeckungsgrad).

Oft unter diesem Thema anzutreffen sind auch:

  • Zustimmungsvorbehalt zu Änderungen im Gesellschafterbestand
  • Zustimmungsvorbehalt zu cashflow-relevanten Vereinbarungen
  • Geprüfte Finanzreports zu Gesellschaft und Objekt
  • Bewertungsanspruch auf Kosten des Schuldners
  • Verbot von Darlehensrückzahlungen an Gesellschafter.

Bilanz-bezogene Covenants sind Vereinbarungen über:

  • Mindesteigenkapital (Minimum Net Worth)
  • Mindestsubstanzwert der Gesellschaft (Minimum Asset Value) Mindestverhältniszahl von Betriebsvermögen und Verschuldung, abzügl. Immaterielle Werte
  • Mindestliquidität.

Covenants-Verletzungen können zu Kreditkündigungen führen.

1 Je niedriger der errechnete Prozentwert, desto niedriger das Verlustrisiko des Kreditgebers.

2 Schätzungswert: Definition, wie Schätzungswert hergeleitet wird, empfehlenswert!

3 Nebeneffekt: Kennzahl bestimmt, wie viel Eigenmittel der Schuldner für die Kaufsfinanzierung einsetzen muss.

4 Materielle Gestaltung: Definition Objektwert als Bezugsgrösse für die Verhältniszahl, Kennzahl für die Valutierung des Darlehens (statisch? Kontrolle? Kosten?), gleichbleibende Kennzahl (Kennzahl als Obergrenze, ansonsten hat Schuldner Recht auf autom. Darlehenserhöhung/bei Amortisationsdarlehen Restvaluta als Obergrenze), zusätzliche Kennzahl für fallenden Objektwert trotz stabiler Ertragslage zur Vermeidung des „Event of Default“, Parameter für Höhervalutierung

5 Kauf einer Bestandesimmobilie: Anlagekosten durch Kaufvertrag bestimmbar.

6 Baufinanzierung: genaue Ueberprüfung der Kostensätze (harte und weiche Faktoren) / Kennzahlenabhängigkeit von Vorverkäufen bzw. Vorvermietungen.

7 Gestaltungsmöglichkeiten wie Definition Net Operating Income, Kennzahlenrelevanz (nur für Valutierung oder für ganze Kreditlaufzeit?), Ratio-Veränderungen (keine? Staffelung? Erhöhung?), Ermittlung der Kennzahl (forward looking covenant oder ex post looking convenant?), Check-Abstände, Ausschüttungen an Gesellschafter (höhere Zinsdeckungsgrade, frühester Zeitpunkt usw.?)

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