Covenants bezwecken den Gläubigerschutz durch realistische Festlegung der Ziele (Verzinsung und Rückzahlung des Kredites).
Immobilien-bezogene Covenants sind:
- Loan to Value-Ratio ([LTV] Verhältnis Kreditbezug zum Beleihungswert1, 2, 3, 4
- Loan to Cost-Ratio ([LCR] Verhältnis Fremdmittelanteil zu Anlagekosten5, 6
- Interest Cover Ratio ([ICR] Zinsendeckungsgrad7
- Debt Service Coverage Ratio ([DSCR] Schuldendeckungsgrad).
Oft unter diesem Thema anzutreffen sind auch:
- Zustimmungsvorbehalt zu Änderungen im Gesellschafterbestand
- Zustimmungsvorbehalt zu cashflow-relevanten Vereinbarungen
- Geprüfte Finanzreports zu Gesellschaft und Objekt
- Bewertungsanspruch auf Kosten des Schuldners
- Verbot von Darlehensrückzahlungen an Gesellschafter.
Bilanz-bezogene Covenants sind Vereinbarungen über:
- Mindesteigenkapital (Minimum Net Worth)
- Mindestsubstanzwert der Gesellschaft (Minimum Asset Value) Mindestverhältniszahl von Betriebsvermögen und Verschuldung, abzügl. Immaterielle Werte
- Mindestliquidität.
Covenants-Verletzungen können zu Kreditkündigungen führen.
1 Je niedriger der errechnete Prozentwert, desto niedriger das Verlustrisiko des Kreditgebers.
2 Schätzungswert: Definition, wie Schätzungswert hergeleitet wird, empfehlenswert!
3 Nebeneffekt: Kennzahl bestimmt, wie viel Eigenmittel der Schuldner für die Kaufsfinanzierung einsetzen muss.
4 Materielle Gestaltung: Definition Objektwert als Bezugsgrösse für die Verhältniszahl, Kennzahl für die Valutierung des Darlehens (statisch? Kontrolle? Kosten?), gleichbleibende Kennzahl (Kennzahl als Obergrenze, ansonsten hat Schuldner Recht auf autom. Darlehenserhöhung/bei Amortisationsdarlehen Restvaluta als Obergrenze), zusätzliche Kennzahl für fallenden Objektwert trotz stabiler Ertragslage zur Vermeidung des „Event of Default“, Parameter für Höhervalutierung
5 Kauf einer Bestandesimmobilie: Anlagekosten durch Kaufvertrag bestimmbar.
6 Baufinanzierung: genaue Ueberprüfung der Kostensätze (harte und weiche Faktoren) / Kennzahlenabhängigkeit von Vorverkäufen bzw. Vorvermietungen.
7 Gestaltungsmöglichkeiten wie Definition Net Operating Income, Kennzahlenrelevanz (nur für Valutierung oder für ganze Kreditlaufzeit?), Ratio-Veränderungen (keine? Staffelung? Erhöhung?), Ermittlung der Kennzahl (forward looking covenant oder ex post looking convenant?), Check-Abstände, Ausschüttungen an Gesellschafter (höhere Zinsdeckungsgrade, frühester Zeitpunkt usw.?)
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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