Immobilieninvestoren kaufen oder stellen sich Immobilienportfolios zur Risikodiversifikation zusammen. Die damit einhergehenden Portfoliofinanzierungen sind wegen ihrer Elemente (Portfolio- und Cashflowanalyse, Kreditstrukturierung, Sicherheiten-Konzept und Vertragsgestaltung) aufwändig und komplex.
Direkte Immobilieninvestitionen
Es gelangen die gleichen Schlüsselkriterien zur Anwendung: Cashflow, Eigenmittelanteil, Reporting, Controlling usw. Wiederum vereinbaren Bank und Investor bzw. Schuldner die immobilien- und bilanz-bezogenen Covenants. – Empfehlenswert ist die Festlegung von Anteilen, wie der Gesamtkredit auf die Einzelobjekte verteilt wird. Dies hat Vorteile für den Fall von Immobilienverkäufen, Portofolioumschichtungen und dergleichen mehr. Ohne interne Aufteilung der Kreditbeträge würden nach Portfolioveränderungen zwangsläufig die Fragen nach der Qualitätserhaltung des Portfolios, Zusatzsicherheiten oder gar einer Kreditrückführung folgen. Nicht selten ist dies der Ursprung für Default-Erklärungen und juristische Auseinandersetzungen. Zu achten ist auch auf den „Domino-Effekt“ (Objekt
mit schlechter Performance in gutem Portefeuille).
Indirekte Immobilieninvestitionen
Setzt sich das Portfolio aus dem Aktienbestand einzelner Objektgesellschaften zusammen, werden
- die Kredite als Lombardkredite geführt
- die Aktien verpfändet
- finanzielle Führung und Reporting über Bilanz- und Rechnungsregeln bestimmt, was wegen des automatischen Einsatzes vorhandener Standards (IFRS, GAAP etc.) weniger Regelungsaufwand verursacht.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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