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Immobilienbewertung / Immobilienschätzung

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Wunsch nach Vergleichbarkeit

Rechtsgebiet:
Immobilienbewertung / Immobilienschätzung
Stichworte:
Immobilienbewertung, Immobilienbewertung / Immobilienschätzung, Immobilienschätzung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Einleitung

Die Kapitalanleger haben stets das Bedürfnis, innerhalb der Asset-Klasse „Immobilien“ und auch bezüglich anderer Asset-Klassen wie Aktien, Rohstoffe und dgl. mehr Renditevergleiche anstellen zu können. Die Immobilienbewertung wird sich, soweit sie es nicht schon getan hat (DCF-Methode), in Zukunft noch mehr der Unternehmensbewertung annähern. Grössere Immobilien wie Shoppingcenter, Hotels, Gewerbe-, Fabrik- und andere Betreiberobjekte sind ja oft eigentliche Unternehmen.

Weiterführende Informationen

Unterschiedliche Kennzahl-Definitionen

Die Vergleichbarkeit ist natürlich davon abhängig, dass „Gleiches mit Gleichem verglichen wird“. Nicht alle gehen von gleichen Kennzahlen-Definitionen aus; manche müssen dies, um ihr Verkaufsobjekt rendite- und damit marktfähiger zu machen.

Beispiele

  1. Begriff Bruttorendite
    1. Mietzinsausfälle im Sollmietertrag enthalten oder nicht?
    2. Mietzinslose Perioden in Renditekennzahl berücksichtigt?
    3. Nicht realisierte Gewinne und/oder Verluste in Renditekennzahl berücksichtigt?
  2. Begriff Nettorendite
    1. Tiefe Nettorendite – Folge von
      1. hohen Leerständen?
      2. hohen Bewirtschaftungskosten?
      3. Mietzinserhöhungsbedarf?
      4. Bescheidenen Renditeanforderungen des aktuellen Eigentümers?
    2. Das vorstehende Beispiel 2/a zeigt auf, dass Kennzahlen oft nur Grundlage für die Suche nach Performance-Problemen sind
      1. Lassen sich die Performance-Probleme beseitigen > neue Eignerstrategie
      2. Eine Standort-, Zustands- oder Vermietungs-Optimierung lässt sich nicht oder nicht innert gewünschter Frist realisieren.

Kennzahlen-Vereinheitlichung

Mit der SIA-Dokumentation D 0213, „Finanzkennzahlen für Immobilien“, Zürich 2005 (ISBN 3-908483-97-2), sind als Vereinheitlichungsversuch die ersten Definitionsmaterialien publiziert worden. Bei der Zahlendefinition wurde auf „Europa-Kompatibilität“ und die Bedürfnisse der Fondswirtschaft geachtet bzw. koordiniert mit den Performancemessungen von:

  • DID (Deutsche Immobiliendatenbank)
  • IPD (Investment Property Databank)
  • SFA (Swiss Funds Association).

Es wird sich weisen, ob das begrüssenswerte Projekt die geforderte Transparenz und Vergleichbarkeit bewirkt bzw., ob es von den Marktteilnehmern übernommen wird.

Kennzahlen-Definitionen nach SIA-Dokumentation D 0213

  1. Performance
  2. Bruttorendite
  3. Nettorendite
  4. CFROI
  5. EBIT Marge
  6. Eigenkapitalrendite
  7. Mietzinsausfallquote
  8. Betriebskostenquote
  9. Instandhaltungsquote
  10. Instandsetzungsquote
  11. Immobilienmanagement Aufwandquote (TERimmo)

 

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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