Ertragswert / Kosten
Die Immobilienmarkt-Situation bestimmt, ob sich Investitionen in eine Umnutzung lohnen; folgende Faktoren sind dafür massgebend:
- Immobilienmarktsituation
- Makrolage
- Ranking der Standortgemeinde
- Attraktive Investition bzw. Rendite
- Ertragsseite
- Immobilienmarktsituation
- Nutzungseignung
- Kostenseite
- Planungshonorare
- Dekontaminationskosten
- Umbau/Neubau-Kosten.
- Ertragsseite
- Je niedriger die lokal erzielbaren Immobilienpreise bzw. Mieterträge, desto schlechter die Rendite. > Die Brache bleibt Brache.
[Bildquelle: Die Brachen der Schweiz, Reporting 2008, S. 14]
Kontrapunkt
Immobilienentwickler erstellen ihre Projekte lieber auf der sog. grünen Wiese. Damit eine Industriebrache um- oder neu genutzt wird, braucht sie eine gewisse Attraktivität. Fehlt es an dieser besonderen Attraktivität reduziert sich das Interesse auf die Tatbestandsvariante der blossen Baulandakquise: Das Projekt mit all seinen Risiken wird nur interessant, wenn es günstiger oder gleich teuer ist wie die grüne Wiese. Ist nicht einmal dieser Werthaltigkeitslevel erreichbar, wird eine allfällige Zwischennutzung zur Dauernutzung und sofern und soweit eine solche fehlt, das Areal zur unbefristeten Brachfläche.
Planungssicherheit
Hier einige Feststellungen aus Industriebrachen-Umnutzung:
- Die Umnutzungsplanung ist aufwändiger und ohne definitiv vorhersehbare Zukunft; Bauen auf der „grünen Wiese“ kann oft innerhalb bereits bestehender raumplanerischer Verfahren erfolgen.
- Umzonung (von der Industrie- in die die Gewerbe- oder gemischte Zone) meist begleitet durch grosse Unsicherheit, das abhängig von
- Entscheid des politischen Souveräns
- Bessere Erfolgschancen bei kooperativem Vorgehen von Staat und Investor.
Vorteile einer Brache: Grösse und Lage
Der grosse Vorteil von Industriebrachen ist ihre respektable Grösse, und zwar an einer Lage, wo sonst oft Bauland-Knappheit herrscht. Anderswo müssen Areale oft teuer arrondiert werden, um eine gleiche Grösse zu erreichen.
Gute Makro- und Marktlage als Minimalbedingung vorausgesetzt, befindet sich die Industriebrache in der Regel:
- in einer Grossstadt, in deren inneren Agglomerationsgürtel
- an zentraler Lage (auch wenn früher als Industriegebiet peripher am Stadtrand)
- in guter Erschliessung.
Bestand als Vermarktungsargument
Es gibt durchaus Areale, die durch ihre gut erhaltene und schöne Industriearchitektur eine unnachahmliche Attraktivität haben. Dies erlaubt sonst nicht erhältliche Nutzungsvarianten, die ihr Zielpublikum haben:
- Lofts
- Loftarten
- Wohnloft
- Künstleratelier
- Büroloft
- Stores/Showrooms
- Öffnungen
- Anzahl der Aussenverbindungen
- Lichtdurchflutung (besonderes Raumkonzept)
- Raumvolumen (Verdichtung contra Disproportion)
- Grundfläche
- Grosszügigkeit/Weiträumigkeit
- Raumeinteilung (Aufteilung in offene funktionale Raumbereiche contra Einbauzimmer [Intimitätsbedürfnis])
- Loftrecycling (Bestandeserhalt contra Veränderung der Bausubstanz)
- Grad der Veränderung
- Dauer des Umbauvorgangs
- Loftarten
- Restaurant in ehemaliger Lagerhalle (zB Schiffsbauhalle in Zürich)
- Büros mit eingezogenen Böden in hoher Fabrikhalle, mit Sicht-HLS-Installationen
- hohe Räume
Der Nachbau käme wohl teurer als die Umnutzung.
Praxisresultate
Die Zeitschrift HOCHPARTERRE erstellte in den Jahren 1996, 1997 und 1999 Tabellen mit Industriebrachen ab 10’000 m2 Fläche. Die Liste umfasste ca. 300 Areale. Die Abklärungen von „brachenbank.ch“ ergaben:
- Rund 180 Areale sind heute keine Brachen mehr
- 50 % der wiederbelebten Brachen befinden sich in einer Stadt (Gross-, Mittel- oder Kleinstadt)
- 15 % der wiederbelebten Brachen liegen in einer Gemeinde des inneren Agglomerationsgürtels einer Grossstadt (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne).
- 66 % der „endumgenutzten“ Brachen befinden sich in Gemeinden mit einem guten Immobilienmarkt-Rating.
Fazit
Die Chancen für Brachenumnutzungen in Zentren sind gut.
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