Grundsätzlich haftet der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses:
- Er wird von seiner Haftung befreit, wenn
- er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
- Mieter muss gegenüber dem Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt zurückgeben will (vgl. Musterschreiben 1 und 2)
- Vermieter darf sich der Rückgabe des Mietobjektes nicht widersetzen
- teilweise Rückgabe ist nicht zulässig
- Mieter gibt das Mietobjekt tatsächlich zurück (Schlüssel müssen beim Vermieter sein)
- er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt
- Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen)
- mögliche andere Kriterien: kein Konkurrent des Vermieters, entspricht der restlichen Zusammensetzung der
- Mieterschaft, entspricht Genossenschaftskriterien, etc.
- unzulässige Kriterien: allgemeine negative Einstellung gegenüber Ausländern, unbestimmte Befürchtungen, etc.
- der Ersatzmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
- Bereitschaft gleichen Mietzins zu bezahlen
- will der Vermieter andere Bedingungen durchsetzen, ist der Mieter von seiner Haftung befreit
- der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat hat, um den Ersatzmieter zu prüfen
- Mieter resp. Ersatzmieter hat dabei die notwendigen Unterlagen zu liefern
- der Vermieter ohne triftigen Grund einen zumutbaren Ersatzmieter ausschlägt
Haftet der Mieter für die Mietzinse, trifft den Vermieter eine Schadenminderungspflicht:
- Vermieter muss sich, sobald für ihn erkennbar ist, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, selber um einen solchen bemühen
- durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lassen genügt (Insertionskosten können dem Mieter überwälzt werden)
- vertraglich vereinbarte Unkostenbeiträge bei vorzeitiger Rückgabe sind unzulässig
Zusätzlich hat der Vermieter sich ersparte Auslagen oder Vorteile aufgrund der vorzeitigen Rückgabe anrechnen zu lassen:
- Betriebskosten die nicht mehr anfallen
- Mehrmietzinse, welche aufgrund einer neuen Vermietung entstehen (bis zum nächsten Kündigungstermin)
- keine Haftung des Mieters für die Zeit, in welcher der Vermieter die Sache Instand stellt (ausser die Instandstellungsarbeiten sind auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen)
Checkliste: Vorgehensweise bei vorzeitiger Rückgabe
- Eingeschriebener Brief an Vermieter betr. vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes (vgl. Musterschreiben Vorzeitige Rückgabe – ohne Nachmieter)
- Suche nach Ersatzmietern (Inserate in Zeitungen, Homegate und Mund-zu-Mund)
- Besichtigung der Wohnung durch allfällige Ersatzmieter
- Aufnahme der Personalien der Ersatzmieter (inkl. Telefonnummer); evtl. Betreibungsregisterauszug verlangen
- Evtl. zweites Schreiben an Vermieterschaft (vgl. Musterschreiben Vorzeitige Rückgabe – mit Nachmieter)
- Nachfrage bei Vermieterschaft nach ca. zwei Wochen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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