Zulässiger (dispositiver) Inhalt eines Mietvertrages über Wohnräume:
Verwendungszweck
- Zweck bestimmt die zulässige Nutzung
- bestimmt den vertragsgemässen Zustand des Mietobjektes (wichtig falls Mängel geltend gemacht werden)
Mietdauer
- Festlegung Mietbeginn
- Festlegung ob befristetes (inkl. Dauer) oder unbefristetes Mietverhältnis
- evtl. Festlegung Kündigungsfrist
- evtl. Einräumung eines einseitigen Kündigungsrecht zu Gunsten des Mieters
- evtl. Festlegung einer Option auf Verlängerung zu Gunsten des Mieters
- Achtung: sog. unechte Optionen (d.h. wenn zukünftiger Mietzins nicht festgelegt resp. bestimmbar ist) sind nicht durchsetzbar
Sicherheitsleistung (vgl. OR 257e)
- vgl. Mietzinsdepot / Mietzinskaution
- vertragliche Vereinbarung nötig
- unbeschränkte Höhe
- in Form von Geld oder Wertpapieren
- muss bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden
- Bank gibt diese nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls / Urteils oder wenn der Vermieter innert einem Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen diesen erhebt.
- in Form einer Bankgarantie
- abstraktes Zahlungsversprechen einer Bank, für den Fall, dass bestimmte Voraussetzungen eintreten (z.B. Aufforderung des Vermieters, dass ein bestimmter Betrag aus dem Mietverhältnis geschuldet ist)
- Bank kann keine Einwendungen aus dem Grundgeschäft (z.B. dass Mietvertrag nicht gültig sei oder Mietzinse nicht geschuldet) erheben
- Bank wird eine solche Garantie nur ausstellen, wenn sie vom Mieter genügend Sicherheiten hat
- in Form einer Bürgschaft
- akzessorische Verpflichtung des Bürgen, ebenfalls für die Hauptschuld einzustehen
- Achtung: diverse Gesetzesvorschriften sind zu beachten!
Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch (OR 261b)
- Voraussetzungen:
- schriftliche Vereinbarung
- Dauer der Vormerkung
- bei befristeten Mietverträgen: entsprechend Befristung
- bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer: bis Ablauf Mindestdauer
- bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer und Option auf weitere Mindestdauer: bis Ablauf der letzten Mindestdauer
- unbefristete Mietverträge ohne Mindestdauer: nicht eintragungsfähig
- Folgen der Vormerkung:
- (miet)vertragliche Rechte werden zu Realobligationen
- bei Verkauf der Liegenschaft muss der neue Eigentümer dem Mieter gestatten, die Mietsache entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen
- der neue Eigentümer kann nicht nach OR 261 Abs. 2 lit. a (ausserordentlich) kündigen
- Löschung erfolgt von Amtes wegen
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