LAWINFO - Vermieter - Nebenkosten

Stellt sich die Frage, ob nebst des Mietzinses Nebenkosten geschuldet sind oder nicht und wenn ja, in welcher Höhe, ist folgendes zu beachten:

Definition

Nebenkosten = Entgelt für die Vermieterleistungen oder die Leistungen eines Dritten, die im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen (auch als „zweite Miete“ bezeichnet)

Konkretisierung durch Mietvertrag

Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins sind nur geschuldet, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden
Erfordernis der genauen Nebenkostenumschreibung

Zulässige Nebenkosten

Heiz- und Warmwasserkosten
Aufwendungen wie
- Elektrizität
- Gas
- Lüftung
- Liftanlage
- TV-Antennenanlage
Öffentlich-rechtliche Abgaben
- zB Abwassergebühren
Beleuchtung
Treppenreinigung
Gartenpflege
usw.

Unzulässige Nebenkosten

Aufwendungen für den ordentlichen Unterhalt
- Reparaturen
- Unterhalt
Aufwendungen ohne Bezug zur Mietsache
- Grundsteuern
- Gebäudeversicherungsprämien
- Grundpfandzinsen
- Amortisationen

Neue Nebenkosten

Die Einführung neuer Nebenkosten gilt als „Mietzinserhöhung“
Der Vermieter hat daher das „Verfahren betreffend Mietzinserhöhungen“ zu beachten

Nebenkosten, die die Ver- und Entsorger direkt dem Mieter in Rechnung stellen

Werden dem Mieter konsum- und verhaltensabhängige Energiekosten vom Energielieferanten direkt in Rechnung gestellt, spricht man von der sog. „dritten Miete“

Abrechnung der Nebenkosten

Es bestehen 4 Möglichkeiten, die Nebenkosten in Rechnung zu stellen:
- Umfassender Mietzins
- Direktzahlung des Mieters an die Dritten
- Nebenkostenpauschale
- Jährliche Akontozahlungen an den Vermieter

Grundsatz effektiver Kosten

Der Vermieter darf dem Mieter nur die effektiven Nebenkosten in Rechnung stellen, und zwar ohne Erzielung eines Gewinns

Nebenkosten-Abrechnung

Die Nebenkostenabrechnung hat folgende Angaben zu enthalten:
- Aufzählung der einzelnen Nebenkosten
- Bildung eines Nebenkostentotals
- Totalisierter von den Mietern geschuldeter Betrag
- Verteilschlüssel zur Kostenumlage auf die Mietparteien
Unzulässig sind Kostenbelastungen, die Reparaturen und Erneuerungen von Anlagen betreffen

Einsichtsrecht

Recht des Mieters, beim Vermieter die Einsicht in alle Belege der Nebenkostenabrechnung zu verlangen

Exkurs Geschäftsraummiete: Nebenkosten als Verhandlungssache

zB Anwendung des Vertragsmodells „Core and Shell“
- Mietzins wird nur auf Rohbau- und Landkosten berechnet
- Ausbau, Betrieb und Unterhalt der gemieteten Räume sind alleine vom Mieter zu tragen
Die Nebenkostenbelastung variiert daher je nach Gebäude und Vertrag

Weitere Detailinformationen finden Sie unter:

Mietnebenkosten

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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