Die Ausübung des Vorkaufsrechts unterliegt folgenden Grundsätzen:
Mitteilungspflicht des Verkäufers und des Grundbuchverwalters
- Allgemein
- Vorkaufsverpflichteter (Verkäufer)
- Im Grundbuch vorgemerktes Vorkaufsrecht
- Mitteilungspflicht von Vorkaufsverpflichtetem (Verkäufer) und Grundbuchverwalter
- Limitiertes Vorkaufsrecht (fix vereinbarter Preis und Konditionen)
- Kenntnisgabe des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten
- Unlimitiertes Vorkaufsrecht (zu Preis und Bedingungen eines Dritten)
- Kenntnisgabe des Inhalts des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten
Ausübungsfrist
- = Verwirkungsfrist [vgl. BGE 101 II 243]
- 3 Monate
- Nichtausübung innert 3 Monatsfrist bewirkt Untergang des Vorkaufsrechtes, beim vorgemerkten Vorkaufsrecht bezüglich des konkreten Vorkaufsfalles, ausser es sei etwas anderes vereinbart
Beginn Fristenlauf
- Limitiertes Vorkaufsrecht (fix vereinbarter Preis und Konditionen)
- Kenntnis vom Rechtsgeschäft mit dem Dritten
- Unlimitiertes Vorkaufsrecht (zu Preis und Bedingungen eines Dritten)
- Kenntnis des Inhalts des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten
- Kenntnisgabe personenunabhängig
- Vorkaufsverpflichteter (Verkäufer)
- Dritter (Käufer)
- Grundbuchverwalter
Form
- Gesetz
- formfrei
- Ausübungsbedingungen im Vorkaufsrechtsvertrag
- Schriftformabrede ratsam
- Ausübungserklärung
- Allgemein
- so oder anders freiwillige Schriftlichkeit empfehlenswert
- als Ausweis für das Grundbuchamt
- Eine schriftliche Ausübungserklärung ist für die Grundbuchanmeldung aber unumgänglich
- Allgemein
Ausübungserklärung
- vorbehaltslos
- bedingungsfeindlich
- empfangsbedürftig (Erklärungszugang innert Dreimonatsfrist)
- unwiderruflich
Inhalt
- Ausübungserklärung des Vorkaufsrechts
Adressat
Die Ausübungserklärung ist zu richten an:
- Allgemein
- Vorkaufsverpflichteten
- im Grundbuch vorgemerktes Vorkaufsrecht
- vor der Eigentumsübertragung
- Vorkaufsverpflichteten
- nach bereits erfolgter Eigentumsübertragung
- Dritterwerber
- vor der Eigentumsübertragung
Hinweis zum alten Recht
- Ausübungsfrist früher (bis 31.12.1993) = 1 Monat
Literatur
- RÜEGG JONAS, Die Rolle des Grundbuchverwalters nach dem Vorkaufsfall, in: ZBGR 99 (2018) S. 133 ff.
Judikatur
- BGE 5A_1006/2015 vom 02.08.2016