1. (Gesamtkosten der Investition) x (wertvermehrender Anteil) = Wertvermehrung
- Gesamtkosten der Investition setzen sich zusammen aus
- alle Kosten, welche im direkten Zusammenhang mit dem Bau stehen
- Baukosten inkl. Planungs-, Bewilligungs-, Finanzierungs-, Bauleitungs- und Baunebenkosten (nicht abschliessend)
- umstritten ist, ob den Mietern für die Zeit der Umbauarbeiten gewährte Mietzinsherabsetzungen auch einbezogen werden dürfen
- zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils vgl. Mehrleistungen des Vermieters
2. Wertvermehrung x Kapitalisierungssatz = zulässiger Mehrzins pro Jahr
- zum Begriff Wertvermehrung vgl. Ziffer 1 oben
- Kapitalisierungssatz; setzt sich zusammen aus
- Amortisationssatz
- durchschnittliche Lebensdauer der Investitionen ist massgebend (vgl. Paritätische Lebensdauertabelle)
- Formel: 100/Lebensdauer = Satz in Prozent
- Verzinsungssatz
- aktueller Referenzzinssatz + 0,5 % / 2
- Unterhaltssatz
- pauschal 1 % oder 10 % des Amortisations- und Verzinsungssatzes
- Beispiel (unter der Annahme, dass die durchschnittliche Lebensdauer 25 Jahre beträgt und der Referenzzinsatz auf 3,5% ist)
- Amortisationssatz
| 100/25 = 4 % |
| + (3,5% + 0,5%)/2 = 2 % |
| + pauschal 1 % |
| Total: 7% |
3. Überwälzung des zulässigen Mehrzinses pro Jahr auf die einzelnen Mietobjekte
- grundsätzlich so, wie die einzelnen Mietobjekte profitieren
- zulässige Verteilschlüssel
- bisherige Mietzinse (nicht zulässig bei unterschiedlichen Mietzins-Berechnungsgrundlagen)
- nach Wohnungsgrösse
- nach Rauminhalt
- besondere Begünstigungen müssen einbezogen werden (z.B. profitiert ein Wohnungsmieter im EG von einem Lifteinbau nicht)
4. Berechnung des monatlichen Mehrzinses
- zulässiger Mehrzins pro Jahr pro Mietobjekt / 12
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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