Zahlungsverzugskündigung: Gesprächsterminvereinbarung auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der 30-tägigen Nachfrist

OR 257d + OR 271

Anfechtbarkeit der Zahlungsverzugskündigung

Die vorvertragliche Pflicht, sich bei Verhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten, gilt besonders auch für vertraglich miteinander verbundene Parteien:

Vereinbaren die Parteien eine Besprechung, an welcher insbesondere Gegenforderungen des Mieters in Zusammenhang mit einer angedrohten Zahlungsverzugskündigung Thema sein sollen, und kann diese Besprechung erst einige Tage nach Ablauf der 30-tägigen Nachfrist stattfinden, so muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er ungeachtet dieses Termins sofort nach Fristablauf die Kündigung aussprechen wird, wenn die Mietzinsrückstände nicht beglichen sind. Andernfalls verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben und ist anfechtbar.

Verrechnung nach der Nachfristansetzung

Im gleichen Prozess war noch eine Verrechnungssache strittig:

Die gültige Verrechnung nach Androhung einer Zahlungsverzugskündigung setzt die Fälligkeit der Gegenforderung des Mieters voraus. Die Fälligkeit fehlt, wenn die Parteien einen vertraglich vereinbarten Vermieterbeitrag an Ausbaukosten des Mieters von der Vorlage einer Abrechnung sowie Ausbaukostenbelegen abhängig gemacht haben und der Mieter dieser Obliegenheit bis zur Verrechnungserklärung nicht nachgekommen ist.