Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis: Vorkaufspreis + Preis aus einer nicht öffentlich beurkundeten Nebenabrede?

ZGB 681 Abs. 1 i.V.m. OR 216d Abs. 3

Im Fall 5A_782/2020 hatte sich das Bundesgericht (BGer) mit einer Sache zu beschäftigen, bei welcher sich der zu bezahlende Kaufpreis nach Ausübung des Vorkaufsrechts einerseits aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über das Baurechtsgrundstück und andererseits aus einer schriftlichen Nebenabrede ergab.

Haupt- und Nebenabrede

In seinem Urteil bestätigt das BGer seine Rechtsprechung, wonach das Vorkaufsrecht es dem Vorkaufsberechtigten erlaubt, die Sache zu den tatsächlichen Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben, also einschließlich derjenigen, die sich aus einer Nebenabrede in schriftlicher Form ergeben.

Kaufvertrags-Auslegung

Hinsichtlich der Auslegung des Kaufvertrags zwischen den Vorkaufsbelasteten und dem Dritten würden grundsätzlich die allgemeinen Regeln gelten, aber:

• Berücksichtigung der besonderen Situation des Vorkaufsberechtigten, der nicht am Vertragsabschluss beteiligt sei, und Anwendung eines objektiven Standards im Rahmen des Vertrauensgrundsatzes;
• In-den-Hintergrund-treten der individuellen Umstände, die in der Person der Verkäufer oder des Käufers lägen.

Im konkreten Fall betrug der Kaufpreis für das Baurechtsgrundstück gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 1’450’000, während die vorkaufsbelasteten Verkäufer und der Dritte in einer Nebenabrede des Kaufvertrags den bedingten Verkauf von Inventar vereinbarten, ohne den Preis darin zu erwähnen, welcher sich aber gemäss Behauptung der Verkäufer auf CHF 150’000 belaufen haben soll.

Rechtsprechung zur Falschbeurkundung (Nichtigkeit unter Rechtsmissbrauchsvorbehalt)

Das BGer hielt unter Hinweis auf seine ständige Rechtsprechung zur Falschbeurkundung fest, dass

• ein Kaufvertrag, in dem ein niedrigerer Preis als der Vereinbarte angegeben wurde,
  • ebenso nichtig sei wie die tatsächlich geschlossene Vereinbarung:
    • Die simulierte (nicht gewollte) Abrede sei nichtig, weil sie falsch beurkundet sei;
    • Die dissimulierte (effektiv gewollte) Abrede sei nichtig, weil sie nicht öffentlich beurkundet sei;
• daher kein gültiger Vorkaufsfall vorläge.

Würden sich aber die Vorkaufsbelasteten – wie hier – rechtsmissbräuchlich auf den Formmangel berufen, hielten es Lehre und Rechtsprechung so, wie wenn ein gültiger Vorkaufsfall eingetreten wäre:

• Daran ändere auch der von den Verkaufsbelasteten geltend gemachte Irrtum über den öffentlich beurkundeten Kaufpreis nichts, weil dieser Einwand aus prozessualen Gründen nicht mehr zu hören war.

Massgebender Erwerbspreis für den Vorkaufsberechtigten

Bleibt die Frage, zu welchem Preis der Vorkaufsberechtigte das Baurecht erwerben kann.

Das BGer erinnerte zunächst daran, dass

• sich das zivilrechtliche Vorkaufsrecht grundsätzlich
  • auf die Bestandteile des Grundstücks erstreckten,
    • solange sie nicht getrennt veräussert würden;
  • auf das Zubehör,
    • solange es zusammen mit dem Grundstück den Gegenstand des Kaufvertrags bilde.

Das BGer gelangte zum Schluss,

• dass der Preis des Inventars nicht aus dem akzessorischen Kaufvertrag hervorgehe und,
• dass aus der Art und Weise, wie der Kaufvertrag aufgebaut war, objektiv verstanden werden konnte und durfte,
  • dass die Inventar-Übernahme eng mit der Person des Käufers verknüpft war.

Laut BGer war der Vorkaufsberechtigte daher nicht verpflichtet,

• das Inventar zu übernehmen;
• den Inventar-Preis zusätzlich zum Kaufpreis für das Baurecht, wie er im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag festgelegt wurde, zu bezahlen.

BGer 5A_782/2020 vom 23.08.2021