Will der Eigentümer eine Managementimmobilie fremdfinanzieren, stellen sich für ihn und die finanzierende Bank folgende Fragen:
- Grundsätze
- Betreiberimmobilien sind für das Kernbusiness geschäftsmässig notwendig
- Spezialobjekte werden zum reinen Fortführungswert bewertet
- Eigentum zur Sicherstellung des Betriebs (Schutz vor Uebernahme durch Konkurrenz)
- Abhängigkeit von der Unternehmensstrategie
- Belehnungs-Grundlagen und -Regeln
- Relation von Aussen- und Innenfinanzierung (Eigen- und Fremdkapital-Relation)
- Rating / Fremdfinanzierung von Immobilien
- Kunden-Rating (Kreditwürdigkeit / Ausfallwahrscheinlichkeit)
- Deckungsklasse (Volatilität Sicherungswert)
- Belehnungsmatrix
- Transaktionsmatrix
- Belehnung
- Grundpfandrechte
- Schuldbrief
- Grundpfandverschreibung
- Notwendigkeit eines Finanzierungskonzepts
- Alternative Finanzierungskonzepte
- Immobilienleasing
- Sale and Lease Back
- Sale and Rent Back
- Anlagegesellschaft (Auslagerung in separate Immobiliengesellschaft)
- Einzelobjekt-Gesellschaft?
- Charakteristik
- Verkauf an Gesellschaft im Konsolidierungskreis, unter Zurückmietung zu marktüblichen Konditionen
- Objekt bleibt im Einflussbereich des Betriebsunternehmens
- Eigene Eignerstruktur
- Eigene Eignerstrategie
- Vorteile
- Freisetzung Liquidität
- Bilanzoptimierung
- Portfoliostrategie
- Abschottung von betrieblichen (Haftungs-)Risiken
- Insolvenzgefahr
- Altlastenrisiken (Betriebsunternehmen haftet weiter, je nach Umweltrecht)
- u.U. steuerliche Vorteile
- Unternehmensnachfolge: „leichteres“ Betriebsunternehmen
- Rechtsformwahl
- Rechtsform nach OR
- KAG-Gesellschaft
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