LAWINFO - Eigenbedarf - Kündigung infolge Eigenbedarfs

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann mittels Kündigung infolge Eigenbedarfs aufgelöst werden.

Es bestehen folgende Varianten:

Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Kündigungsfristen (mindestens 3 Monate bei Wohnräumen; mindestens 6 Monate bei Geschäftsräumen) und -termine (können im Mietvertrag frei vereinbart werden)
Begründung der Kündigung lautet auf «Eigenbedarf»
- es muss kein Eigenbedarf im engeren Sinne (Vermieter braucht das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte) sein
- Begründung muss wahr und plausibel sein
- Beispiel: Der Vermieter will die Wohnung dem Freund seiner Tochter vermieten

wird die Mietsache veräussert (durch Kauf, Tausch, Schenkung, Erbteilung etc.) gehen die laufenden Mietverhältnisse im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges (bei Grundstücken mit Tagebucheintrag im Grundbuch; bei beweglichen Sachen mit Besitzesübertragung) auf den Erwerber über
bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der Erwerber das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (3 Monate bei Wohnräumen, 6 Monate bei Geschäftsräumen) auf den nächsten gesetzlichen Termin (Ortsgebrauch oder Ende einer dreimonatigen Mietdauer) kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht
- Ortsgebrauch im Bezirk Zürich: Ende März und Ende September
- um dringenden Eigenbedarf geltend zu machen, muss der Vermieter ersthafte und nachvollziehbare Gründe darlegen können, weshalb er das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte braucht.
- der Eigenbedarf muss konkret und aktuell sein
- der Eigenbedarf darf nicht nur hypothetisch sein
- will der Vermieter das Objekt einer Drittperson (z.B. einer durch ihn beherrschten GmbH) zur Verfügung stellen, handelt es sich nicht um Eigenbedarf im engeren Sinne; der Vermieter kann in diesem Fall keine Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a aussprechen, sondern nur ordentlich kündigen
- ACHTUNG: Kündigt der Erwerber das Mietverhältnis früher, als dies der Mietvertrag vorsieht, wird er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig!

Liegt ein dringender Eigenbedarf vor, kann der Vermieter während eines laufenden Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahrens eine Kündigung aussprechen.
- OR 271a Abs. 3 lit. a i.V.m. 271a Abs. 2 lit. d
- Der Eigenbedarf muss dringend sein, d.h. dem Vermieter ist nicht zuzumuten, lange auf die Freigabe des Mietobjektes zu warten.
- Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen.
- Beispiele: Antritt einer neuen Arbeitsstelle, Rückkehr aus dem Ausland, wirtschaftliche Gründe, Zusammenzug im Rahmen einer Partnerschaft
Ebenso kann eine Kündigung während einer Sperrfrist ausgesprochen werden, wenn ein dringender Eigenbedarf vorliegt.
- OR 271a Abs. 3 lit. a i.V.m. 271a Abs. 2 lit. e

Verpflichtung des neuen Eigentümers, die Mietverträge bis zum vertraglichen Ablauf einzuhalten (Vertrag zG Dritter; Mieter kann sich der vorzeitigen Kündigung widersetzen)
- HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 16 zu OR 261 – 261a
- BSK-OR I-WEBER, N 8 zu OR 261
- CR OR-I-LACHAT, N 5 zu OR 261
Ausserordentliche Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a
- HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 34 zu OR 261 – 261a
Dringlichkeit des Eigenbedarfs
- CR- OR-i-LACHAT, N 48 zu OR 272
- LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 778

Verpflichtung des neuen Eigentümers, die Mietverträge bis zum vertraglichen Ablauf einzuhalten (Vertrag zG Dritter; Mieter kann sich der vorzeitigen Kündigung widersetzen) / Auslegung der Willenserklärungen nach dem Vertrauensprinzip
- BGE 132 III 274 f., Erw. 2.3.2
- BGE 132 III 632, Erw. 3.1
- BGE 130 III 424, Erw. 3.2
Ausserordentliche Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a
- BGE 132 III 745, Erw. 3.4.3
- BGE 118 II 54, Erw. 3c (vorgetäuschter Grund)
Dringlichkeit des Eigenbedarfs
- BGE 99 II 164, Erw. 3 = Pra 62 Nr. 135
- BGE 4A_332/2011 vom 21.11.2011, Erw. 3.3 (obiter dictum)
- BGE 4A_23/2009
- BGE 4A_726/2012 vom 30.04.2009, Erw. 1.2
- BGE 4A_447/2015 vom 31.03.2016 = BGE 142 III 336 (Berücksichtigung der Erteilung der verwaltungsrechtlichen Bewilligung zum Abbruch / Wiederaufbau nur in Bezug auf die Mieterstreckung, nicht aber hinsichtlich Kündigungsgültigkeit)
Beweislast für Eigenbedarf
- BGE 4A_85/2008, Erw. 3.1
- BGE 4C.17/2006, m.H. auf die Lehre

Kündigung infolge Eigenbedarfs