Ein unbefristetes Mietverhältnis kann mittels Kündigung infolge Eigenbedarfs aufgelöst werden.
Mietvertragskündigung im Allgemeinen
Informationen zur Kündigung des Mietvertrages nach Schweizer Mietrecht
Es bestehen folgende Varianten:
1. ordentliche Kündigung
- Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Kündigungsfristen (mindestens 3 Monate bei Wohnräumen; mindestens 6 Monate bei Geschäftsräumen) und -termine (können im Mietvertrag frei vereinbart werden)
- Begründung der Kündigung lautet auf «Eigenbedarf»
- es muss kein Eigenbedarf im engeren Sinne (Vermieter braucht das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte) sein
- Begründung muss wahr und plausibel sein
- Beispiel: Der Vermieter will die Wohnung dem Freund seiner Tochter vermieten
2. ausserordentliche Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a
- wird die Mietsache veräussert (durch Kauf, Tausch, Schenkung, Erbteilung etc.) gehen die laufenden Mietverhältnisse im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges (bei Grundstücken mit Tagebucheintrag im Grundbuch; bei beweglichen Sachen mit Besitzesübertragung) auf den Erwerber über
- bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der Erwerber das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (3 Monate bei Wohnräumen, 6 Monate bei Geschäftsräumen) auf den nächsten gesetzlichen Termin (Ortsgebrauch oder Ende einer dreimonatigen Mietdauer) kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht
- Ortsgebrauch im Bezirk Zürich: Ende März und Ende September
- um dringenden Eigenbedarf geltend zu machen, muss der Vermieter ersthafte und nachvollziehbare Gründe darlegen können, weshalb er das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte braucht.
- der Eigenbedarf muss konkret und aktuell sein
- der Eigenbedarf darf nicht nur hypothetisch sein
- will der Vermieter das Objekt einer Drittperson (z.B. einer durch ihn beherrschten GmbH) zur Verfügung stellen, handelt es sich nicht um Eigenbedarf im engeren Sinne; der Vermieter kann in diesem Fall keine Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a aussprechen, sondern nur ordentlich kündigen
- ACHTUNG: Kündigt der Erwerber das Mietverhältnis früher, als dies der Mietvertrag vorsieht, wird er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig!
3. Kündigung während laufendem Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahren oder während einer Sperrfrist
- Liegt ein dringender Eigenbedarf vor, kann der Vermieter während eines laufenden Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahrens eine Kündigung aussprechen.
- OR 271a Abs. 3 lit. a i.V.m. 271a Abs. 2 lit. d
- Der Eigenbedarf muss dringend sein, d.h. dem Vermieter ist nicht zuzumuten, lange auf die Freigabe des Mietobjektes zu warten.
- Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen.
- Beispiele: Antritt einer neuen Arbeitsstelle, Rückkehr aus dem Ausland, wirtschaftliche Gründe, Zusammenzug im Rahmen einer Partnerschaft
- Ebenso kann eine Kündigung während einer Sperrfrist ausgesprochen werden, wenn ein dringender Eigenbedarf vorliegt.
- OR 271a Abs. 3 lit. a i.V.m. 271a Abs. 2 lit. e
Literatur
- Verpflichtung des neuen Eigentümers, die Mietverträge bis zum vertraglichen Ablauf einzuhalten (Vertrag zG Dritter; Mieter kann sich der vorzeitigen Kündigung widersetzen)
- HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 16 zu OR 261 – 261a
- BSK-OR I-WEBER, N 8 zu OR 261
- CR OR-I-LACHAT, N 5 zu OR 261
- Ausserordentliche Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a
- HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 34 zu OR 261 – 261a
- Dringlichkeit des Eigenbedarfs
- CR- OR-i-LACHAT, N 48 zu OR 272
- LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 778
Judikatur
- Verpflichtung des neuen Eigentümers, die Mietverträge bis zum vertraglichen Ablauf einzuhalten (Vertrag zG Dritter; Mieter kann sich der vorzeitigen Kündigung widersetzen) / Auslegung der Willenserklärungen nach dem Vertrauensprinzip
- BGE 132 III 274 f., Erw. 2.3.2
- BGE 132 III 632, Erw. 3.1
- BGE 130 III 424, Erw. 3.2
- Ausserordentliche Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a
- BGE 132 III 745, Erw. 3.4.3
- BGE 118 II 54, Erw. 3c (vorgetäuschter Grund)
- Dringlichkeit des Eigenbedarfs
- BGE 99 II 164, Erw. 3 = Pra 62 Nr. 135
- BGE 4A_332/2011 vom 21.11.2011, Erw. 3.3 (obiter dictum)
- BGE 4A_23/2009
- BGE 4A_726/2012 vom 30.04.2009, Erw. 1.2
- BGE 4A_447/2015 vom 31.03.2016 = BGE 142 III 336 (Berücksichtigung der Erteilung der verwaltungsrechtlichen Bewilligung zum Abbruch / Wiederaufbau nur in Bezug auf die Mieterstreckung, nicht aber hinsichtlich Kündigungsgültigkeit)
- Beweislast für Eigenbedarf
- BGE 4A_85/2008, Erw. 3.1
- BGE 4C.17/2006, m.H. auf die Lehre
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