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Immobilien Transaktionen

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Definition

Rechtsgebiet:
Immobilien Transaktionen
Stichworte:
Immobilien Transaktionen
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Immobilien Due Diligence (IDD) ist die systematische Immobilienprüfung durch Fachleute mit anerkannten Analysemethoden, wobei die Ergebnisse in einem Immobilien Due Diligence Report (IDDR) festgehalten werden. Prüffelder sind:

  1. Immobilienmarkt (Market Due Diligence)
  2. Recht (Legal Due Diligence)
  3. Steuern (Tax Due Diligence)
  4. (Bau-)Technik (Technical Due Diligence)
  5. Altlasten (Environmental Due Diligence)
  6. Finanzen (Financial Due Diligence)

Ziele

Warum wird für wen eine IDD durchgeführt?

Diese Frage ist zu Beginn jeden Prüfprozesses zu stellen.

Zweck und Adressat der IDD bestimmten Verfahren und Inhalt der IDD massgeblich.

Wer?

Verkäufer Due Diligence

Gibt der Verkäufer eine IDD in Auftrag, so wird sie als „Verkäufer Due Diligence“ (auch „Vendor Due Diligence“) bezeichnet.

Käufer Due Diligence

Eine vom Käufer veranlasste IDD wird „Käufer Due Diligence“ (auch „Investoren Due Diligence“) genannt.

Eigentümer Due Diligence

Denkbar ist auch, dass der Eigentümer ohne Verkaufsabsicht, z.B. für eine Standortbestimmung, Objektoptimierung, Neubewertung oder Umfinanzierung, eine sog. „Eigentümer Due Diligence“ veranlasst. Der IDDR bildet dann Entscheidungsgrundlage für oder gegen einen möglichen Verkaufsentscheid bzw. für Projektinitiative im Bereich Corporate real estate management (crem).

Warum?

Die Immobilien Due Diligence dient in der Regel

  • als Entscheidungsgrundlage für Immobilientransaktion
  • der Kaufpreisfindung
  • der Identifizierung von Chancen und Risiken
  • der Ortung des kaufvertraglichen Regelungsbedarfs
  • der Beurteilung, ob Vertragsverhandlungen aus der starken oder der schwachen Position heraus geführt werden können.

Wie?

Käufer-Due Diilgence

Die eigentliche Prüfung (DD i.e.S.) lässt sich gliedern in:

  • Zusammenstellung eines DD-Teams
  • Vorbereitung (AVOR)
  • Durchführung
  • Dokumentation
  • Befragung des Verkäufers
  • Bewertung / DD-Report.

Der Schwerpunkt liegt in der Abklärung von Mängeln und Werthaltigkeit des Kaufsobjektes.

Verkäufer-Due Diligence1

Im Hinblick auf den Verkauf unternimmt das DD-Team folgendes:

  • alle Elemente der „Käufer-DD“
  • Dokumentation für die Käufer-DD (Data-Raum
  • Auskünfte des Verkäufers an den Käufer
  • Betreuung des Käufers bei der Durchführung seiner DD.

Im Zentrum der Tätigkeit des Verkäufer-DD-Teams steht die Prüfung einer Objektoptimierung vor Verkauf sowie eine die Vorteile hervorhebende und trotzdem ehrliche Präsentation des Verkaufsobjektes.

Timing?

Die IDD ist möglichst früh (wegen der Informationen) und doch möglichst spät (der Kosten wegen) durchzuführen. Daher wird

  • mit der Erhebung der groben Rahmendaten sofort begonnen
  • die Detailprüfung erst durchgeführt, wenn das Zustandekommen der Transaktion wahrscheinlich ist.

1 Das DD-Team darf natürlich nicht im gleichen Investitionsgeschäft für Käufer und Verkäufer tätig sein und gleichzeitig die Verkäufer- und Käufer-DD durchführen.


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