Schlichtungsverfahren vor Schlichtungsbehörde ist zwingende Voraussetzung bei Streitigkeiten aus der Miete und Pacht von unbeweglichen Sachen – sog. mietrechtlicher Tatbestand muss vorliegen:
- kein Schlichtungsverfahren für SchKG-Streitigkeiten, bei denen das summarische oder beschleunigte Verfahren zur Anwendung gelangt (SchKG 25 Ziff. 1); direkte Klageeinleitung
- v.a. Rechtsöffnungsverfahren nach SchKG 80 ff.
- Ausweisung des Mieters infolge ausserordentlicher Kündigung kann direkt im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen im summarischen Verfahren nach ZPO 257 durchgeführt werden, sofern die Voraussetzungen (klare Rechtslage, Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar) erfüllt sind
- ficht der Mieter die ausserordentliche Kündigung an und ist das Ausweisungsbegehren hängig, ist noch nicht geklärt, wie die Gerichte verfahren werden. Eine Norm für eine Überweisung des Schlichtungsgesuches an die Ausweisungsbehörde fehlt.
- sind die Voraussetzungen für die ausserordentliche Kündigung umstritten oder nicht sofort beweisbar, hat der Vermieter das Ausweisungsbegehren im ordentlichen Verfahren durchzusetzen; d.h. Klageeinleitung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde
- gemäss BGE 132 III 747 hat die Ausweisung infolge einer ordentlichen Kündigung im ordentlichen Verfahren zu erfolgen; d.h. Klageeinleitung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde (in der Lehre umstritten)
Bei mietrechtlichen Streitigkeiten über bewegliche Sachen geht dem vereinfachten resp. ordentlichen Verfahren grundsätzlich ein Schlichtungsverfahren voraus:
- kein Schlichtungsverfahren für bestimmte SchKG-Streitigkeiten (ZPO 198 lit. e), und für die Fällen, in denen das summarische zur Anwendung gelangt (ZPO 251)
- v.a. Rechtsöffnungsverfahren nach SchKG 80 ff.
- kein Schlichtungsverfahren bei Rechtsschutz in klaren Fällen nach ZPO 257
- kein Schlichtungsverfahren, wenn das Gericht eine Frist zur Klage setzt (ZPO 198 lit. h)
- kein Schlichtungsverfahren bei einem Streitwert von mind. CHF 100’000.00 und beide Parteien auf das Schlichtungsverfahren verzichten (ZPO 199 Abs. 1)
- kein Schlichtungsverfahren, wenn der Beklagte Wohnsitz im Ausland hat und der Kläger auf ein Schlichtungsverfahren verzichten will (ZPO 199 Abs. 2)
Mietrechtliches Schlichtungsverfahren
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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