Es handelt sich um eine Leerkündigung resp. eine Leerverkaufskündigung, wenn das Gebäude bei einem Umbau entleert wird, indem alle Mietverträge gekündigt werden. Die Begriffe werden synonym verwendet und es handelt sich im Schweizer Mietrecht dabei um das gleiche Konzept.
Sie bezeichnen eine Kündigung, die durch einen neuen Eigentümer eines Mietobjekts ausgesprochen wird, nachdem das Objekt leer, also ohne bestehende Mietverhältnisse, gekauft wurde. Diese Art von Kündigung dient oft dazu, das Mietobjekt anderweitig zu nutzen, beispielsweise für Eigenbedarf oder eine umfassende Renovation.
Leerkündigungen werden rechtlich restriktiv gehandhabt, um Mieter vor missbräuchlichen Kündigungen zu schützen, beispielsweise bei einem sogenannten «Eigentümerwechsel-Manöver». Das Schweizer Mietrecht, insbesondere Art. 271 und Art. 271a OR, bietet hier Schutzmechanismen. Mieter können eine solche Kündigung aufsichtsrechtlich anfechten, wenn sie als rechtsmissbräuchlich empfunden wird.
A. Anfechtbarkeit der Kündigung
I. Im Allgemeinen
Art. 271 OR
1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2 Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
II. Kündigung durch den Vermieter
Art. 271a
1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
- weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
- weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
- allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
- während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
- vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
- zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
- seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
- auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
- mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
- wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2 Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
- wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
- wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
- wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
- infolge Veräusserung der Sache (Art. 261)
- aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
- wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
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