Sorgfalt + Rücksichtnahme
1 Der Pächter ist aufgrund von OR 283 zur Sorgfalt und Rücksichtnahme gehalten:
- Bewirtschaftung
- Sorgfältige Nutzung gemäss Bestimmung der Pachtsache
- Fürsorge für eine nachhaltige Ertragsfähigkeit
- Unbewegliche Sache
- Pflicht zur Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn
Ordentlicher Unterhalt
Den Pächter treffen gemäss OR 284 folgende Unterhaltspflichten:
- Ordentlicher Unterhalt der Pachtsache
- Vornahme kleinerer Reparaturen nach Ortsgebrauch
- Ersatz der Geräte und Werkzeuge von geringem Wert, wenn sie durch Alter oder Gebrauch nutzlos geworden sind.
Landwirtschaftliche Pacht
Art. 22 LPG Unterhaltspflicht, Reparaturen
1 Der Verpächter ist verpflichtet, Hauptreparaturen am Pachtgegenstand, die während der Pachtzeit notwendig werden, sobald ihm der Pächter von deren Notwendigkeit Kenntnis gegeben hat, auf seine Kosten auszuführen.
2 Der Pächter ist berechtigt, notwendige Hauptreparaturen selber auszuführen, wenn der Verpächter sie auf Anzeige hin nicht innert nützlicher Frist vorgenommen und seine Verpflichtung hiezu nicht bestritten hat. Er kann spätestens bei Beendigung der Pacht hiefür Entschädigung verlangen.
3 Der Pächter ist verpflichtet, auf seine Kosten für den ordentlichen Unterhalt des Pachtgegenstandes zu sorgen. Er hat die kleineren Reparaturen, insbesondere den gewöhnlichen Unterhalt der Wege, Stege, Gräben, Dämme, Zäune, Dächer, Wasserleitungen usw. nach Ortsgebrauch vorzunehmen.
4 Die Parteien können vereinbaren, dass der Pächter eine weitergehende Unterhaltspflicht übernimmt und für Hauptreparaturen aufzukommen hat.
Pflichtverletzung
Der Verpächter ist bei Pflichtverletzungen des Pächters zu folgenden Massnahmen berechtigt (OR 285):
Pflichtverletzungs-Voraussetzungen
- Fortgesetzte Pflichtverletzung des Pächters
- Fortgesetzte Pflichtverletzung der Sorgfalts-, Rücksichtnahme- oder Unterhalts-Pflichten durch den Pächters trotz schriftlicher Mahnung des Verpächters
- Unzumutbarkeit für Verpächter + Hausbewohner
- Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses für Verpächter oder Hausbewohner
Fristlose Kündigung im Allgemeinen
- Recht auf fristlose Kündigung
- Der Verpächter kann bei Eintritt der hievor erwähnten Voraussetzungen fristlos kündigen
Fristgebunde Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen
- Recht auf Kündigung binnen bestimmter Frist auf einen bestimmten Tag
- Kündigungsfrist
- mindestens 30 Tage
- Kündigungszeitpunkt
- auf Ende eines Monats
- Kündigungsfrist
- Recht auf fristlose Kündigung
- wenn der Pächter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.
Landwirtschaftliche Pacht
Art. 22b LPG Pflichtverletzungen des Pächters
Der Verpächter kann mit einer Frist von sechs Monaten die Pacht schriftlich auf den folgenden Frühjahr- oder Herbsttermin kündigen, wenn der Pächter trotz schriftlicher Ermahnung beziehungsweise Aufforderung des Verpächters:
- seine Bewirtschaftungspflicht nach Artikel 21a weiter verletzt;
- seine Unterhaltspflicht nach Artikel 22 Absatz 3 weiter verletzt;
- eine Erneuerung oder Änderung nach Artikel 22a, die der Pächter ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters vorgenommen hat, nicht innert angemessener Frist rückgängig macht.
Meldepflicht
Stehen grössere Reparaturen an oder liegt die Rechtsanmassung eines Dritten an der Pachtsache vor, resultieren folgende Pächter-Pflichten (OR 286):
Meldepflicht
- Der Pächter hat diese Vorfälle dem Verpächter sofort zu melden
Unterlassungsfolgen
- Unterlässt der Pächter diese Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Verpächter daraus entsteht.
Duldungspflicht
Bei grösseren Reparaturen bestehen für den Pächter folgende Pflichten:
- Duldungspflicht des Pächters
- Der Pächter muss zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden grössere Reparaturen dulden
- Besichtigungsrecht des Verpächters
- Der Pächter muss dem Verpächter gestatten, die Pachtsache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiederverpachtung notwendig ist
- Rechtzeitige Besichtigungs- bzw. Reparaturanzeige
- Der Verpächter muss dem Pächter die Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen
- Rücksichtnahme
- Bei der Durchführung von Arbeiten und Besichtigungen ist auf die Interessen des Pächters Rücksicht zu nehmen
- Pachtzinsherabsetzung und Schadenersatz
- Für allfällige Ansprüche des Pächters auf Herabsetzung des Pachtzinses und auf Schadenersatz gilt das Mietrecht (OR 259dund 259e) sinngemäss (siehe Box).
Vgl. OR 287.
Gesetzestexte
Art. 259d OR
3. Herabsetzung des Mietzinses
Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.
Art. 259e OR
4. Schadenersatz
Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.
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