Notwendiger Inhalt (essentialia negotii)
Der notwendiger Inhalt des Kaufrechtsvertrags ist die Parteibezeichnung, der Kaufgegenstand sowie der Kaufpreis [vgl. SJZ 1963 343 Nr. 163].
Dabei gibt es ein:
- gewöhnliches Kaufrecht
- bedingtes Kaufrecht
- der Berechtigte kann sein Recht erst nach Eintritt einer bestimmten Bedingung ausüben
- zB bei Kaufsrecht an Aktien
- Ablauf der Vesting-Periode als Bedingung für die Kaufrechtsausübung
- Mitarbeiterbeteiligungen: Mitarbeiteraktien
Objektiv und subjektiv wesentliche Elemente / conditio sine qua non
Als objektiv und subjektiv wesentliche Bestandteile, einschliesslich möglicher conditio sine qua non-Bedingungen, des – in allen Teilen öffentlich zu beurkundenden – Kaufsrechts gelten:
- Vertragsparteien
- Kaufsobjekt
- Immobilien (Grundstücke) [vgl. BGE 81 II 506 f.]
- Liegenschaften
- ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
- Bergwerke
- Miteigentumsanteile an Grundstücken
- Aktien
- Bewegliche Sachen (Fahrnisgegenstände)
- Immobilien (Grundstücke) [vgl. BGE 81 II 506 f.]
- Kaufsrechts-Dauer
- Entgelt für die Kaufsrechts-Einräumung?
- Ausübung des Kaufsrechts
- Ausübungsbedingungen
- = bedingtes Kaufsrecht
- = Abgrenzung (suspensiv) bedingter Kaufvertrag
- Beim bedingten Kaufvertrag sind beide Parteien gebunden, wobei die Perfektion nach Eintritt der Bedingung die Erfüllungspflicht auslöst
- Beim Kaufsrecht ist der Kaufrechtsverpflichtete gebunden und der Kaufrechtsberechtigte kann nach Bedingungseintritt immer noch entscheiden, ob er ausüben will oder nicht
- Frist für die Abgabe der Ausübungserklärung
- Grundsatz
- Jederzeit während Bestand des Kaufsrechts
- Ausnahmen
- Ausübung ab bestimmtem Zeitpunkt
- Ausübung während bestimmter Frist
- Grundsatz
- Ausübungsbedingungen
- Kaufpreis
- fixer Betrag von Vorteil
- Land und Baute
- Schweizerfrankenbetrag
- Land
- Quadratmeterpreis genügt
- Land und Baute
- Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit ausreichend
- Laut Bundesgericht [BGE 4A_24/2008 vom 12.06.2008] zulässig: „CHF xxx’xxx zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen“
- fixer Betrag von Vorteil
- Tilgung
- Anzahlung (zB Anrechnung des KR-Einräumungsentgelts als Anzahlung)
- Schuldübernahme
- Barzahlung des „Restkaufpreises“
- Weitere Bestimmungen
- Vertragserfüllung / Verzugsfolgen
- Besitzesantritt / Gefahrenübergang
- Ausseramtliche Abrechnung (Einnahmen, Abgaben und Vorräte)
- Gewährleistung (ev. Wegbedingung)
- Kostentragung (Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Auslagen)
- Hinweis Grundsteuerpfandrecht (Sicherstellung)
- Versicherungen
- Mietverhältnisse
- ev. Fahrnisverkauf
- ev. Reuegeld bzw. Konventionalstrafe
- Vormerkungsabrede / Vormerkungsdauer
- ev. Klausel über die Verbindlichkeit von Vereinbarungen zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten
- ev. Konventionalstrafe-Klausel bei Verletzung des Vorkaufsvertrages
Elemente des Grundstückkaufvertrages
Der Kaufrechtsvertrag alle Elemente eines Grundstückkaufvertrages zu enthalten, so dass der Kaufrechtsberechtigte für das Zustandekommen des Kaufvertrages nur noch die Ausübungserklärung abzugeben hat.
Teilflächen / Teilobjekte
Das Kaufsrecht ist ein Termingeschäft. Es kann sich um eine künftige Sache handeln, weshalb auf den Erfüllungszeitpunkt das Kaufsrecht auch nur an Teilobjekten zulässig ist. Es gelten die Regeln des Vorkaufsrechts analog:
Zulässigkeit
- Fläche
- Begründung an einer klar fest gelegten Teilfläche (Umfangbestimmung zB durch Geometer-Plan); vgl. auch BGE 106 II 146 = Pra 1980 Nr. 190
- Bestimmt oder bestimmbar abzuparzellierender Grundstücksteil [vgl. BGE 81 II 502 ff.]
- Unter bestimmten Voraussetzungen auch bloss Realteile von Grundstücken [vgl. BGE 81 II 506 f.]
- Gebäudeteil
- nur bei Stockwerkeigentum [vgl. BGE 114 II 127 = Pra 1988 Nr. 169 = ZBGR 19]
Unzulässigkeit
- Vorkaufsrecht an einem erst in Zukunft noch zu begründenden Stockwerkeigentumsanteil [vgl. BGE 114 II 130 f., Erw. 2d
Weiterführende Informationen
Kombination von Kaufvertrag und vorgemerktem Kaufsrecht, die den Erfüllungsanspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichern soll, ist umstritten:
- Rechtsprechung: Zulässigkeit
- Rechtslehre: Unzulässigkeit (Ablehnung wegen des numerus clausus)
- MEIER-HAYOZ ARTHUR, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, N 14a, 14b und 14c zu ZGB 683
- HOMBERGER ARTHUR , Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, N 29 zu ZGB 959
- DESCHENAUX HENRI, SPR V/3 I, S. 336 f.
- HUBER HANS, Urteilsbemerkungen, ZBGR 1979, S. 383 ff.
- WISSMANN KURT, Verwandte Verträge (Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung eines Kaufrechts bzw. Rückkaufsrechts), in: KOLLER ALFRED (Hrsg.), Der Grundstückkauf, St. Gallen, 1989, N 1527 f.
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