Genossenschaftswohnung: Mietvertragskündigung und genossenschaftliches Rechtsverhältnis

OR 267, OR 271, OR 273, OR 846, OR 266o

Die Kündigung von Genossenschaftswohnungen gibt immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Vermieter (Genossenschaft) und Mieter (Genossenschafter).

Nachfolgend ist kurz auf eine solche Situation einzugehen:

• Kündigung Mietvertrag
  • Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Genossenschaft ist grundsätzlich nicht ohne vorgängigen Ausschluss des Genossenschafters möglich:
    • Praxis-Ausnahme der Zulässigkeit einer früheren Kündigung
      • Voraussetzungen
        • Unabhängigkeit des genossenschaftlichen Rechtsverhältnis und des Mietvertrages
        • Vorhandensein der genossenschaftlichen Ausschlussvoraussetzungen
        • Vorgegebene Ausschlussgründe durch die Statuten
        • Verletzung müssen so gewichtig sein, dass dadurch weder der Genossenschaftszweck vereitelt, noch das Mitgliedschaftsrecht ausgehöhlt wird
  • Im Rahmen der Kündigung des Mietvertrags bilden die Ausschlussgründe Kündigungsvoraussetzungen:
    • Fehlen sie, ist die Kündigung nichtig (und nicht bloss anfechtbar)
      • Gleiches gilt, wenn die Parteien im Rahmen des Ausschlussverfahrens sich auf den Austritt des Mieters aus der Genossenschaft geeinigt und dabei gleichzeitig genossenschaftliche Ausschlussregeln in den Mietvertrag eingebaut haben
    • Für eine solche Vertragsanpassung sei, so die Rechtsmittelinstanz die (explizite) Zustimmung der Ehegattin und Mitmieterin nicht erforderlich, denn dies bewirkt keine Preisgabe von Rechten an der (Familien-)Wohnung
• Kündigungsschutz und Schadenersatz?
  • Kündigungsschutzverfahren?
    • Strengt der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren an, verhält er sich grundsätzlich auch dann rechtmässig, wenn er den Prozess verliert
  • Schadenersatzforderung des Vermieters (Genossenschaft)?
    • Schadenersatz schuldet der Mieter nur in folgenden Fällen:
      • Bei missbräuchlicher Einleitung des Kündigungsschutzprozesses
      • Führung des Kündigungsschutzprozesses.