Stockwerkeigentümer als Vermieter eines Gemeinschaftsraums: Aktivlegitimation im Ausweisungsprozess?

ZPO 66

Einleitung

Bei einem Ausweisungsstreit zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und einem Stockwerkeigentümer, welcher einen Disponibelraum in der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft gemietet hatte, war unklar, ob ein Mietvertrag oder eine Dienstbarkeit bestand, und, ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder, ob die Gesamtheit der Stockwerkeigentümer als Miteigentümer des Grundstücks (als notwendige Streitgenossenschaft) zuständig ist.

Sachverhalt

A _____ hatte einen Disponibelraum in einem Gebäude gemietet, welches in Stockwerkeigentum aufgeteilt war. Ende 2019 kündigte die Stockwerkeigentümergemeinschaft B _____ das Mietverhältnis per Ende Januar 2020. Diese Mietvertragskündigung blieb unangefochten.

Prozess-History

• Regionalgericht Maloja
  • Gutheissung des von der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingereichten Ausweisungsbegehrens (18.03.2020)

• Kantonsgericht Graubünden
  • Beschwerde des A _____ an das Kantonsgericht des Kantons Graubünden.

Erwägungen des KG GR

Zu prüfen war, ob die B ____ als Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) legitimiert war, gegen den Beschwerdeführer vorzugehen:

• Partei- und Prozessfähigkeit der StWEG?
  • Prüfung Prozessvoraussetzung
    • Die Prüfung der Partei- und Prozessfähigkeit der StWEG als Prozessvoraussetzung hat von Amtes wegen zu erfolgen (ZPO 59 Abs. 2 lit. c i.V.m. ZPO 60).
  • Beim Stockwerkeigentum ist zu unterscheiden zwischen:
    • der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer als Miteigentümer des Grundstücks und
    • der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft.
  • Stockwerkeigentümer
    • Die Stockwerkeigentümer bilden in den sie betreffenden Angelegenheiten eine Streitgenossenschaft, und zwar den Bereichen des Eigentums, über welche nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, auf der Aktiv- wie auch auf der Passivseite eine notwendige Streitgenossenschaft (vgl. ZPO 70 Abs. 1).
    • Diese Streitgenossenschaft gilt nicht als verselbständigt.
    • Es kommt nur den einzelnen Streitgenossen die Partei- und Prozessfähigkeit zu(keine Gesamtpartei, sondern nur eine aus den Streitgenossen gebildete Parteienmehrheit).
  • StWEG
    • Diese Verselbständigung kommt der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur als Verwaltungsgemeinschaft(nicht als Eigentumsgemeinschaft).
    • Insbesondere gehört die in Stockwerkanteile aufgeteilte Liegenschaft nicht zum Sondervermögen, denn sie dient nicht der Verwaltung, sondern ist vielmehr Anlass für diese.
    • Die StWEG
      • hat keine Rechtspersönlichkeit zu
      • ist gemäss ZGB712l nur in beschränktem Umfang partei- und prozessfähig.
    • Beschlussfassung
      • Sowohl ZGB 647b Abs. 1 als auch ZGB 712t Abs. 2 sehen vor, dass zur Durchführung einer wichtigeren Verwaltungshandlung respektive zur Führung eines Zivilprozesses (im Namen einer StWEG) vorgängig ein Mehrheitsbeschluss der Mit- bzw. Stockwerkeigentümer notwendig ist.
      • Dies bedeutet, dass nicht einzelne Stockwerkeigentümer (alleine oder zusammen) ohne vorgängigen (Prozessführungs-)Beschluss der StWEG im Namen derselben wichtigere Verwaltungshandlungen durchführen oder einen Zivilprozess mittels eines Verwalters anheben können.
    • Vertreterbestellung
      • Die Vornahme prozessualer Handlungen für bzw. im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft setzt somit die Bestellung eines Vertreters voraus.
      • Gemäss ZGB 712t Abs. 2 hat der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft eine gesetzliche Prozessvollmacht für alle Angelegenheiten, die im summarischen Verfahren zu erledigen sind.
    • Parteibezeichnung
      • Im Rahmen der beschränkten Prozess- und Betreibungsfähigkeit gemäss ZGB 712l Abs. 2 treten die Stockwerkeigentümer als Einheit auf, und nicht als Streitgenossen.
• Parteizugehörigkeit
  • Gemeinschaftliche Teile sind grundsätzlich nicht im Eigentum der StWEG, sondern im (Mit-)Eigentum aller Stockwerkeigentümer:
    • Entsprechendhätte das Gesuch um Mieterausweisung nicht von der StWEG, sondern von sämtlichen Stockwerkeigentümern als notwendige Streitgenossenschaft eingereicht werden müssen.
    • Würde man dagegen die StWEGin der vorliegenden Angelegenheit (ausnahmsweise) als partei- und prozessfähig ansehen, so wäre hierfür gestützt auf ZGB 712t Abs. 2 ein Prozessführungsbeschluss nötig gewesen.
• Vorbringen der StWEG
  • Die Beschwerdegegnerin machte in ihrem Gesuch geltend, der Verwalter G. sei gemäss Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 28.12.2016 (Traktandum 3) ermächtigt worden, alle Schritte zur Einforderung der Mietzinsausstände einzuleiten, was auch die Kündigung des Mietvertrages und die Ausweisung des Gesuchgegners umfasse.
• Ungenügender StWE-Beschluss
  • Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 28.12.2016 umfasste aber weder die Mieterausweisung noch die Prozessführungsbefugnis.
• Fazit
  • Es ergab sich damit, dass jedenfalls keine klare Sach- und Rechtslage hinsichtlich der Aktivlegitimation der Beschwerdegegnerin besteht bzw. – falls diese im Grundsatz doch zu bejahen wäre – es vorliegend an einem Prozessermächtigungsbeschluss durch die Stockwerkeigentümerversammlung mangelt.
  • Auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin hätte daher die Vorinstanz nicht eingetreten dürfen (Grund für die Gutheissung der Beschwerde).
  • Unter diesen Umständen konnte letztlich offenbleiben, ob am streitbetroffenen Disponibelraum ein Mietverhältnis, ein dingliches Recht oder ein reglementarisch eingeräumtes Sondernutzungsrecht i.S.v. ZGB 712g Abs. 3 und 4 bestand.

Entscheid des KG GR

• Gutheissung der Beschwerde
• (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

Kantonsgericht Graubünden, II. Zivilkammer, 18.05.2020

ZK2 20 14