Baumängel: BR will Situation der Bauherrschaft verbessern

Verabschiedung der Vorlage zuhanden des Parlaments

Der Bundesrat (BR) will die Situation der Bauherrschaft und damit insbesondere der Haus- und Stockwerkeigentümer verbessern.

Hiezu schlägt er vor:

• Verlängerung der Frist für die Mängelrüge
• Unzulässigkeit der vertraglichen Wegbedingung des Nachbesserungsrechts in gewissen Fällen
• Verbesserung des Bauhandwerkerpfandrechts

Der BR hat am 19.10.2022 die Vernehmlassungsergebnisse zu einer entsprechenden Änderung des Obligationenrechts (OR) zur Kenntnis genommen und die Botschaft zu Handen des Parlaments verabschiedet.

Einleitung

Das geltende Bauvertragsrecht ist grundsätzlich zweckmässig und ausgewogen.

• Da Bauherren sind trotzdessen bei Baumängeln teilweise ungenügend geschützt, weshalb der BR im Sommer 2020 punktuelle Änderungen im schweizerischen Obligationenrecht (OR) in die Vernehmlassung gegeben hat.

An seiner Sitzung vom 19.10.2022 hat der BR von deren Ergebnissen Kenntnis genommen.

• Eine grosse Mehrheit begrüsste die Stossrichtung der Vorlage.

Der vom BR verabschiedete Entwurf entspricht deshalb inhaltlich der Vernehmlassungsvorlage.

Mängelrüge

Die Frist zur Rüge von offenen wie auch von versteckten Mängeln bei Immobilien soll neu 60 Tage betragen:

• Heute müssen Baumängel grundsätzlich «sofort», das heisst innert einigen Tagen, gerügt werden, was weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt ist.
• Die neue Mängelrügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten.
• Die Vertragsparteien sollen jedoch die Möglichkeit haben, eine andere Frist zu vereinbaren.

Nachbesserungsrecht

Weiter soll das Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig nicht mehr ausgeschlossen werden dürfen, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient:

• Diese Regel soll für Werkverträge und Grundstückkaufverträge gelten.
• Der BR möchte damit den weit verbreiteten Vertragsklauseln einen Riegel schieben, welche die Haftung von Verkäufern oder Generalunternehmen für Mängel zum Nachteil von privaten Käufern ausschliessen.

Bauhandwerkerpfandrecht

Ein Bauhandwerkerpfandrecht steht dem Bauunternehmen am Grundstück der Bauherrschaft zu, wenn Forderungen unbefriedigt bleiben:

• Die Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechts kann durch Leistung einer Ersatzsicherheit vermieden werden.
• Neu soll eine solche Ersatzsicherheit die Verzugszinsen nur noch für 10 Jahre decken müssen und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit.
• Dies soll es dem Grundeigentümer resp. der Bauherrschaft erleichtern, eine Ersatzsicherheit zu leisten.
• Der BR will dadurch die Situation der Bauherrschaft beim Bauhandwerkerpfandrecht verbessern.

Bauhandwerkerpfandrecht bei GU oder TU

Beim Bauhandwerkerpfandrecht besteht zudem das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese daher ein solches Pfandrecht geltend machen.

• Unter Umständen muss die Bauherrschaft die Forderung so zweimal begleichen.
• Im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens hat der Bundesrat die Frage aufgeworfen, ob es noch weiterer Instrumente bedarf, um das Doppelzahlungsrisiko für Bauherren zu vermindern.

Pendenz «ausgewogeneres Bauhandwerkerpfandrecht»

Die eingegangenen Stellungnahmen und die offenen Fragen werden im Rahmen der Erfüllung des Postulats 19.4638 «Ausgewogeneres Bauhandwerkerpfandrecht» behandelt.

Für bisher vgl. auch Bauhandwerkerpfandrecht: Schutz vor Doppelzahlung