Beim Kaufvertrag kann es sich um einen Fahrniskauf (Kauf einer beweglichen Sache) oder einen Grundstückskauf (Kauf einer unbeweglichen Sache) handeln. Die Unterscheidung ist deshalb relevant, da aufgrund der Natur des Kaufgegenstandes beim Grundstückskauf besondere Bestimmungen, insbesondere bezüglich Form, Übergabe der Kaufsache (Besitzantritt), Eigentumsübertragung und Gewährleistung gelten.
Fahrniskauf
Begriff
- Als Fahrniskauf ist jeder Kauf anzusehen, der nicht eine Liegenschaft oder ein in das Grundbuch als Grundstück aufgenommenes (selbständiges und dauerndes) Recht zum Gegenstand hat
Grundlage
- OR 187 ff.
Als Fahrnis (bewegliche Sache) gelten insbesondere:
- Körperliche Sachen
- Naturkräfte
- Fahrnisbauten
- BGE 100 II 8 E. 2b e contrario
- Zugehör
- Patentrechte
- Urheberrechte
- Markenrechte
- Mitgliedschaftsrechte
- Dienstbarkeiten
- Pfandrechte
- Grundlasten
Grundstückkauf
Begriff
- Grundstückkauf = Verpflichtungsgeschäft über die Veräusserung + Erwerb von Immobilien
Grundlage
- OR 216 ff.
Als Grundstücke (unbewegliche Sache) gelten gemäss ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 1-4
- Liegenschaften
- Ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
- Bergwerke
- Miteigentumsanteile an Grundstücken
Wirkung der Unterscheidung
Für Fahrniskauf und Grundstückkauf gelten insbesondere in den nachfolgend genannten Bereichen unterschiedliche Bestimmungen:
Form
- Fahrniskauf
- Grundsätzlich keine Formvorschrift
- Grundstückskauf
- Öffentliche Beurkundung
Übergabe der Kaufsache
- Fahrniskauf
- Übergabe = Verschaffung der tatsächlichen Verfügungsgewalt über die gekaufte Sache (Gewahrsam)
- Grundstückskauf
- Besitzantritt = Käufer erlangt tatsächliche Verfügungsgewalt erst dadurch, dass ihm die passenden Mittel verschafft werden
Eigentumsübertragung
- Fahrniskauf
- Besitzübertragung durch Übergabe der Kaufsache oder falls ohne Übergabe der Kaufsache, durch Besitzesvertrag (Besitzanweisung, Besitzeskonstitut, etc.)
- Grundstückskauf
- Die Eigentumsübertragung erfolgt durch Grundbuchanmeldung
Sachgewährleistung
- Fahrniskauf
- Verkäufer muss für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, sowie für vorhandene Mängel der Kaufsache einstehen
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- Regeln nach OR 197 ff.
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- Verkäufer muss für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, sowie für vorhandene Mängel der Kaufsache einstehen
- Grundstückskauf
- Verkäufer muss für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, sowie für vorhandene Mängel der Kaufsache einstehen
- Sofern kein Grundbuch vorhanden, haftet der Verkäufer auch für das im Kaufvertrag angegebene Mass des Grundstückes
- Regeln nach OR 197 ff. und Sondervorschrift gemäss OR 219
Gefahrtragung
- Fahrniskauf
- Käufer trägt Risiko für den zufälligen Untergang der Kaufsache grundsätzlich ab Vertragsschluss, sofern nicht besondere Verhältnisse oder Verabredungen eine Ausnahme begründen
- OR 185
- Käufer trägt Risiko für den zufälligen Untergang der Kaufsache grundsätzlich ab Vertragsschluss, sofern nicht besondere Verhältnisse oder Verabredungen eine Ausnahme begründen
- Grundstückskauf
- Vertraglich vereinbarter Zeitpunkt für die Übernahme des Grundstückes grundsätzlich für Übergang der Gefahrtragung relevant
- OR 220
- Vertraglich vereinbarter Zeitpunkt für die Übernahme des Grundstückes grundsätzlich für Übergang der Gefahrtragung relevant
Literatur
- Koller Alfred, BSK-OR I, 5. Aufl., Basel 2011, N 38 ff. zu Art. 184
- Giger Hans, BSK OR-I, 5. Aufl., Basel 2011, N 1 ff. zu Art. 184
Judikatur
- Zu Fahrnisbauten
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- BGE 100 II 8 E. 2b e contrario
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Weiterführende Informationen
- Grundstückkauf
- Immobilien Kaufen | immobilien-kaufen.ch
- Grundstückkauf
- Schweizerische Immobilien