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Mietvertragskündigung

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Spezialregeln bei Kündigungen durch den Vermieter (OR 271a)

Rechtsgebiet:
Mietvertragskündigung
Stichworte:
Mietvertragskündigung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Rachekündigung

  • (OR 271a Abs. 1 lit. a)
  • Voraussetzungen
    • Anspruch aus dem Mietverhältnis
    • welcher der Mieter nach Treu und Glauben geltend macht
    • ist Ursache der Kündigung
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Änderungskündigung

  • (OR 271a Abs. 1 lit. b)
  • Voraussetzungen
    • Vermieter will eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen
    • er kündigt aus diesem Grund das Mietverhältnis
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Kündigung um den Mieter zum Erwerb der Wohnung zu veranlassen

  • (OR 271a Abs. 1 lit. c)
  • Voraussetzungen
    • Vermieter will den Mieter zum Erwerb der Wohnung veranlassen
    • hat keine anderen Kaufinteressenten als den Mieter
    • nur aus diesem Grund spricht er die Kündigung aus
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen
  • in der Praxis keine Bedeutung

Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens

  • (OR 271a Abs. 1 lit. d)
  • Voraussetzungen
    • Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
    • dieses darf nicht missbräuchlich eingeleitet worden sein
  • Ausnahmen
    • Gegenstand des Verfahrens ist eine Bagatelle
    • eine formnichtige oder formell fehlerhafte Kündigung darf wiederholt werden
    • folgende Kündigungen sind  trotzdem möglich:
      • wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
      • wegen Zahlungsrückstand des Mieters gemäss OR 257d
      • wegen schwerer Verletzung der Sorgfalts- resp. Rücksichtnahmepflicht des Mieters gemäss OR 257f
      • durch den Erwerber einer Sache, sofern er dringenden Eigenbedarf geltend machen kann (OR 261)
      • aus wichtigen Gründen gemäss OR 266g
      • wegen Konkurs des Mieters gemäss OR 266h
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen
  • Sperrfrist läuft bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens

Kündigung während der Kündigungssperrfrist

  • (OR 271a Abs. 1 lit. e)
  • Voraussetzungen
    • Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im  Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
    • das nicht missbräuchlich eingeleitet wurde
    • in dem der Vermieter:
      • erheblich unterlegen (d.h. mind. zu ca. 35 – 40 %) ist
      • seine Forderung resp. Klage ganz oder in erheblichem Umfang zurückgezogen hat
      • auf die Anrufung des Richters verzichtet hat
      • mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat
    • noch nicht drei Jahre vorbei seit rechtskräftiger Erledigung des Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahrens
  • Ausnahmen:
    • Gegenstand des Verfahrens ist eine Bagatelle
    • eine formnichtige oder formell fehlerhafte Kündigung darf wiederholt werden
    • Folgende Kündigungen sind  trotzdem möglich:
      • wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
      • wegen Zahlungsrückstand des Mieters gemäss OR 257d
      • wegen schwerer Sorgfaltspflicht- resp. Rücksichtnahme¬pflichtverletzung des Mieters gemäss OR 257f
      • durch den Erwerber einer Sache, sofern er dringenden Eigenbedarf geltend machen kann (OR 261)
      • aus wichtigen Gründen gemäss OR 266g
      • wegen Konkurs des Mieters gemäss OR 266h
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Kündigung nachdem sich der Mieter mit dem Vermieter aussergerichtlich geeinigt hat

  • (OR 271a Abs. 2)
  • Voraussetzungen
    • Einigung über einen geldwerten Anspruch mit gewisser Bedeutung (keine Bagatelle)
    • Anspruch war strittig (nicht der Fall, wenn der Vermieter sofort nachgibt)
    • Vermieter gibt ganz oder teilweise nach
    • Nachweis der Einigung mittels Schriftstück möglich
  • Ausnahmen analog zu OR 271a Abs. 1 lit. d und e
  • Mieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen

Art. 271a OR

II. Kündigung durch den Vermieter

1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

a. weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;

b. weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

c. allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;

d. während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

e. vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:

  1.  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
  2. seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
  3. auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
  4. mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;

f. wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

2 Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.

3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:

a. wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;

b. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);

c. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);

d. infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);

e. aus wichtigen Gründen (Art. 266g);

f. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

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