Gesetzlich Grundlage
OR 257a und 257b
Begriff
Nebenkosten sind sämtliche mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängende Kosten (z.B. Heizkosten, Hauswartung, Wasser- und Abwasserkosten, Allgemeinstrom, etc.)
» Informationen zu Nebenkosten im Mietverhältnis
Abgrenzung
Keine Nebenkosten sind:
- Verbraucherkosten
- Kosten, die direkt beim Mieter anfallen
- sind vom Mieter zu tragen
- Beispiele: Stromkosten für Geräte im Mietobjekt, Telefonkosten, Kehrrichtsackgebühren, Gebühren zur Führung eines Gewerbes
- die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben
- Kosten, welche aufgrund des Eigentums des Vermieters an der Sache entstehen
- sind vom Vermieter zu tragen
- Beispiele: Grundsteuern, Grundpfandzinse, verbrauchsunabhängige Kehrrichtgebühren, Erschliessungsbeiträge
- Aufwendungen für Reparaturen und Ersatzanschaffungen
- dienen der Erhaltung des vertragsgemässen Zustandes
- werden durch den Mietzins abgedeckt
- Wartungs- und Kontrollarbeiten sind demgegenüber nebenkostenfähig
Voraussetzungen
Damit der Vermieter Nebenkosten (zusätzlich zum Mietzins) verlangen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Position muss nebenkostenfähig sein (vgl. oben „Abgrenzung“)
- Nebenkostenposition muss besonders vereinbart worden sein
- klare und konkrete Bezeichnung der einzelnen Positionen im Mietvertrag
- ungültig wäre z.B. „Mieter bezahlt alle Betriebs- und Nebenkosten“
Folgen, wenn eine Voraussetzung nicht erfüllt ist
Nebenkosten gelten als im Mietzins einbegriffen. Somit hat der Vermieter diese zu tragen.
Zahlungsarten
- Akontozahlungen
- Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
- Vermieter muss jährlich über die Nebenkosten abrechnen
- Mieter hat den Saldo zu begleichen resp. erhält diesen zurück
- Pauschalzahlungen
- Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
- Betrag muss dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen
- mit Bezahlung des Betrages sind die Nebenkosten beglichen (keine Abrechnung nötig)
- Direktzahlungen
- Mieter bestellt und bezahlt z.B. das Heizöl selber (sinnvoll, wenn eine ganze Liegenschaft vermietet wird)
Zahlungstermin
- Akonto- und Pauschalzahlungen sind analog zu den Mietzinsen fällig
- mangels anderer Abrede wird der Saldo einer Nebenkostenabrechnung 30 Tage nach Erhalt der Rechnung fällig
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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