Formelle Voraussetzungen (OR 269d)
- Mitteilung auf dem amtlichen Formular:
- Hausverein Schweiz: Amtliche Formulare
- Eigenhändige Unterzeichnung
- Begründung der Erhöhung:
- Klar und verständlich
- Bei mehreren (relativen) Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil in Prozent oder Franken bezeichnet werden.
- Mietzinsgestaltung: Kumulierungs- und Kompensationsregeln sind zu beachten
- Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine:
- Bei Geschäftsräumen:
- 6 Monate; vertraglich verlängerbar
- Ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
- Bei Wohnräumen:
- 3 Monate, vertraglich verlängerbar
- Ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
- Bei Geschäftsräumen:
- Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist; d.h. Erhöhung muss dem Mieter 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen.
- Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung.
Materielle Voraussetzungen
- » Schema Relative Kriterien (PDF, 36 KB)
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b):
» Wertvermehrende Investitionen - Erhöhung des Referenzzinssatzes (» aktueller Referenzzinssatz)
- Allgemeine Kostensteigerung
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b):
- Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes
Mögliche Einreden des Mieters
- Beweislast liegt beim Mieter.
- Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag.
- Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten (vgl. unten)
- Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen Niveau (vgl. unten)
Anfechtung Mietzinserhöhung
- » Klageformular Mietzinserhöhungsanfechtung (PDF, 18 KB)
- Verfahren:
- Klage ist innert 30 Tagen ab Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen.
- Achtung: Verwirkungsfrist!
- Nichtigkeit (unklare Begründung) kann immer geltend gemacht werden.
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