Immobilienfinanzierung

Baukredit

Die Schweizer Banken gewähren Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen (Eigenmittelanteil, partielle Absicherung von Immobilienabsatz oder -vermietung, ev. Amortisation) einen grundpfändlich sichergestellten Kontokorrentkredit für die Finanzierung eines Neubaus oder den Umbau eines Bestandesobjektes, wobei über die Kreditlinie nur nach Massgabe des Baufortschrittes verfügt werden kann. Früher war Bankpraxis Baukredite nur durch eine Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek) zu sichern, was nach Bauvollendung bzw. Feststehen des definitiven Fremdfinanzierungsbedarfs eine Novation der Baukreditforderung in eine Schuldbriefforderung erforderte und eine kostspielige kostspielige Konsolidierung der Grundpfandverschreibung durch einen Schuldbrief bedingte. Heute finanzieren die Banken kredit- und pfandrechtsmässig durchgängig. Die Kreditauszahlung erfolgt hier i.d.R. tranchenweise über feste Vorschüsse, was eine Koordination mit dem Baufortschritt bzw. mit dem Werklohnaufkommen verlangt. Je nach Solvabilität des General- oder Totalunternehmers gewähren die Banken bessere Zinskonditionen.

Hypothekarfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung in Form von Hypothekardarlehen ist die klassische Finanzierung des Immobilienerwerbs. Die Darlehensforderung wird durch die Wertpapierforderung des Schuldbriefs noviert. Beim Schuldbrief im Hypothekarverhältnis besteht eine persönliche Haftung und eine Sachhaftung des Grundstücks. Ist der Immobilienkredit, aber auch ein Betriebs- oder Lombardkredit, im Faustpfandverhältnis gesichert, besteht entweder ein Faustpfandrecht am Schuldbrief als Wertpapier oder ein Forderungspfandrecht an der Forderung aus dem Titel. Im Gegensatz zum Hypothekarkredit, wo bei Leistungsstörung die Immobilie verwertet wird, kommt beim Faustpfandrecht an einem Schuldbrief das Wertpapier auf die Gant; findet der Faustpfand-Schuldbrief, meistens nachrangig, keinen Ersteigerer, muss ihn die kreditierende Bank selber übernehmen, mit der Wirkung, dass dann noch eine weitere Verwertung zu folgen hat, nämlich die Verwertung des Grundstücks. Diese „doppelte Verwertung“ ist zeit- und kostenaufwändig. Dies machte den ehemaligen Bankjuristen Prof. RA Dr. Dieter Zobl erfinderisch: Er entwickelte die sog. „Sicherungsübereignung“, die die Vorteile von Hypothekarkredit (nur einmalige Verwertung) und des Faustpfandkredits (Möglichkeit zur Sicherung mehrerer Forderungen mit verschiedenen Rechtstiteln) vereinigt (siehe nachfolgend).

Sicherheiten

Grundpfandrechte

Das Schweizerische Recht kennt folgende Grundpfandrechtsarten:

• Schuldbrief
• Grundpfandverschreibung.

Weitere Sicherheiten

Nebst der grundpfänd- und faustpfändlichen Besicherungen verlangen die Banken auch Personalsicherheiten (Garantien, Bürgschaften usw.) zur Sicherung ihrer Kredite.

Sicherungsverträge

Klassische Sicherungsverhältnisse

Bei den Immobilienfinanzierungen wurde lange klassisch besichert:

• 1. Hypothek im Grundpfandverhältnis (Bank erwirbt den Schuldbriefes zu Eigentum)
• 2. und weitere Hypotheken im Faustpfandverhältnis (Bank lässt sich die dem Grundeigentümer zustehenden Schuldbriefe verfaustpfänden).

Sicherungsübereignung

Am schweizerischen Immobilienfinanzierungsmarkt hat sich für die Sicherstellung grundpfandversicherter (Kredit-)Forderungen die gesetzlich nicht legiferierte sog. Sicherungsübereignung als Sicherheit mit flexibelsten Möglichkeiten durchgesetzt. Die Sicherungsübereignung bedeutet, dass der Grundeigentümer als Sicherungsgeber der kreditierenden Bank als Sicherungsnehmer zur dinglichen Sicherstellung der (Kredit-)Forderung den auf dem Unterpfand haftenden Schuldbrief treuhänderisch zu Eigentum überträgt. Bei Leistungsstörung verwertet der Gläubiger das Treuhandgut und kann es universell für Kapital, Zinsen und Kosten gutschreiben, ohne die sonst einschränken gesetzlichen Zuordnungs- und Verwertungsabläufe gebunden zu sein.

Pfandverträge + Allgemeine Bankbedingungen

In aller Regel sichern die Banken das Kreditverhältnis, um alle Werte des Kreditschuldners zu erfassen, über Allgemeine Bankbedingungen (AGB) und Allgemeine Pfandverträge ab, die ihnen Verrechnungs-, Retentions- und Privatverwertungs- bzw. Selbstübernahmerechte verschaffen.

Geschäftsverkehrspflicht und Mietzinszession

In den Kreditbestimmungen wird regelmässig eine Geschäftsverkehrspflicht stipuliert, wonach der Schuldner das ganze Zahlungswesen oder zumindest den Geschäftsverkehr aus dem Kreditverhältnis über die kreditierende Bank abzuwickeln habe. Wie im nahen Ausland trifft man in der Schweiz zunehmend bei der Objektfinanzierung auch Mietzinszessionen an. Die Mietzinsabtretung wird den Mietern aber erst notifiziert, wenn der Schuldner in Zahlungsschwierigkeiten gelangt und/oder die Geschäftsverkehrspflicht verletzt.

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