Erstaunlich tiefe Hypothekarzinse im ersten Quartal 2014

FINMA und avenir suisse bieten Vorschläge zur Reduktion des rekordhohen Schweizer Hypothekarvolumen

Weder der Entscheid des Bundesrates den antizyklischen Finanzpuffer für Banken auf zwei Prozent zu verdoppeln, noch die Reduktion der Staatsanleihenkäufe durch die amerikanische Notenbank vermochten die Hypozinse in der Schweiz ansteigen zu lassen. Jetzt fordert die FINMA die Hypothekarzinsen künstlich anzuheben: Zukünftig sollen Wohneigentümer ihre Kredite schneller abbezahlen, indem sie Hypotheken nicht mehr zum normalen, sondern zum Kalkulationszins der Banken von fünf Prozent berappen.

Wer in der Schweiz zur Zeit bauen oder Immobilien kaufen möchte, den locken tiefe Hypothekarzinsen. Laut dem Vergleichsportal Comparis sind die Richtzinsen für Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren im ersten Quartal des Jahres von 2.7 auf 2.4 Prozent zurückgegangen. Wer sich für eine achtjährige Festhypothek entschliesst, bekommt diese sogar schon zu einem Zins von unter zwei Prozent. Dies ist besonders deshalb erwähnenswert, da von der FINMA mit der Einsetzung des antizyklischen Finanzpuffer bereits heute ein Instrument zur Anwendung kommt, welches das Zinsniveau  anheben soll. Ausserdem gingen Experten davon aus, dass die Reduzierung der Käufe schweizerischer Staatsanleihen durch die US-Notenbank dazu führen wird, dass sich die Zinsen für Hypotheken nach oben korrigieren würden.

Dies wäre für die Schweizer Volkswirtschaft durchaus wünschenswert. Im Verlauf der letzten Jahre nahm die Gesamtverschuldung der Schweizer Immobilieneigentümer stetig zu. Während das Hypothekarvolumen der Schweiz im Jahr 1988 noch überschaubare 91 Prozent des Bruttoinlandsprodukts ausmachte, stieg dieser Wert in den vergangenen Jahren laufend an und überschritt Anfang der neunziger Jahre die hundert Prozent Marke. Für das Jahr 2013 verzeichnete die FINMA in ihrem Jahresbericht ein Rekordverhältnis von über 142 Prozent, welches das Hypothekarvolumen im Vergleich zum Schweizer BIP ausmacht. Dieser Wert nimmt indes nicht nur eine Rekordposition für Schweizer Verhältnisse ein, sondern ist auch im internationalen Vergleich sehr hoch.

In einem vom Tagesanzeiger am 8.3.2014 veröffentlichten Interview mit dem Präsident der Schweizer Nationalbank Thomas Jordan versucht dieser die oben gezeigten Beobachtungen etwas zu entschärfen, indem er den Fokus auf das Wachstum des Hypothekarvolumen legt. Hierbei erläutert er, dass das Wachstum des Schuldvolumens schweizerischer Immobilieneigentümer leicht rückgängig sei, ohne dass dabei das oben dargelegte Ungleichgewicht zwischen Hypothekarvolumen und BIP kleiner würde: «Das Wachstum der Hypotheken ist immer noch grösser als das Wachstum des nominellen Bruttoinlandprodukts. Das Gleiche gilt für die Immobilienpreise, die sich in jüngster Zeit zwar weniger dynamisch entwickeln, aber dennoch weiter steigen.»

Eine Patentlösung für die geschilderten Unsicherheiten am Immobilienmarkt ist nicht in Sicht – dennoch lassen sich zwei Szenarien herausarbeiten, die zu einem Abbau des Schweizer Hypothekarvolumen führen könnten. Zum einen scheint eine Massnahme erwähnenswert, welche laut einem Artikel des Sonntagsblicks vom 6.4.2014 von der FINMA ausgearbeitet wurde. Demzufolge soll sich die Behörde bereits Ende 2013 mit Vertretern der schweizerischen Bankiervereinigung getroffen und eine Massnahme zur Reduktion des Hypothekarvolumens diskutiert haben. Der Vorschlag der FINMA liegt nach Sonntagsblick darin, dass die Hypothekarnehmer in Tiefzinsphasen nicht mehr den normalen Richtzins auf ihren Kredit, sondern den kalkulatorischen Zins, welcher von Banken zur internen Risikoanalyse verwendet wird, bezahlen. Der kalkulatorische Zins liegt bei rund fünf Prozent, beträgt also gut das doppelte eines momentanen Normalzins. Durch diese künstliche Anhebung des Hypothekarzinses sollen Darlehen schneller abbezahlt und das Hypothekarvolumen der Schweiz laufend reduziert werden.

Einen zweiten Vorschlag zum Abbau des hohen Hypothekarvolumen der Schweiz liefert der Think Tank avenir suisse in einer Medienmitteilung vom 11. April 2014. avenir suisse beschreibt dabei den vorab skizzierten Vorschlag der FINMA als «eigenartig und alles andere als liberal» und ist sich sicher, dass mit der künstlichen Anhebung des Hypozinses auf das Niveau des kalkulatorischen Zinses lediglich Symptome aber keine Ursachen bekämpft werden. Den Ursprung des hohen und weiter im Aufwärtstrend befindlichen Hypothekarvolumen sieht der Think Tank in den falschen steuerlichen Anreizen, welche die Schweiz bietet. In der Schweiz können im vergleich zu anderen Ländern wie Deutschland Hypothekarzinsen von den Steuern abgezogen werden. Dies schaffe den Anreiz zur Verschuldung. Denn, je weniger eigenes Kapital der Immobilienbesitzer in sein Objekt investiere und je höher der an die Bank geschuldete Betrag und die Hypozinsen seien, desto tiefer würde die Steuerrechnung ausfallen. Deshalb empfiehlt avenir suisse nicht mehr den Gesamtbetrag der Schuldzinsen als Abzug zuzulassen.

Die empfohlene Massnahme des Schweizer Think Tanks greift aber noch weiter. So schlägt avenir suisse weiter vor gegen die Doppelbesteuerung der Eigenmiete vorzugehen. Die Eigenmiete, also derjenige Betrag, welcher vom Immobilieneigentümer an sich selber bezahlt wird, muss in der Schweiz als reguläres Einkommen versteuert werden. Dies ist laut avenir suisse besonders deshalb bedenklich, weil die Eigenmiete im Normalfall aus dem bereits versteuerten Einkommen des Eigentümers an sich selber bezahlt wird und somit zwei mal Beträge an den Fiskus fliessen. Aus diesem Grund wird vom Think Tank die Besteuerung der Eigenmiete zu einem gesenkten Tarif gefordert.

Ob und welche der beiden gezeigten Massnahmen in nächster Zeit zur Anwendung kommen, kann im Moment nicht gesagt werden. Auf jeden Fall jedoch ist davon auszugehen, dass in naher Zukunft Massnahmen zur Reduktion des Schweizer Hypothekarvolumen ergriffen werden. Wie sich diese auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirken und ob Eigentümer bald mehr zu bezahlen haben, bleibt abzuwarten.