Parkplatz-Untervermietung an Pendler?

Einleitung

Pandemiebedingt (Coronavirus / COVID-1) pendeln im Moment viele Arbeitnehmer aus Sicherheitsgründen nicht mit dem öffentlichen Verkehr (öV), sondern mit dem Auto, dem Motorrad oder dem Roller zum Arbeitsplatz.

Aber wohin mit dem Auto am Zielort?

Die Abschaffung „weisser Parkplätze“, die Verkürzung der Parkzeiten in den „blauen Zonen“ und teure öffentliche Parkhäuser lassen viele Auto-Pendler nach Alternativen suchen.

Eine Alternative ist die Untermiete nicht benötigter (Wohnungs-)Parkplätze in Zielnähe. So lässt sich v.a. das Hauptproblem der oft zu kurzen Parkdauer lösen.

Sowohl für Mieter, die ihr unbenützten Parkplatz untervermieten wollen, als auch für Untermieter, die ihrer Parkplatzmiete gewiss sein wollen, ergeben sich einige Fragestellungen.

Grundsatz

Die Untervermietung eines Parkplatzes ist grundsätzlich zulässig und meistens unproblematisch.

Wie immer: Keine Regel ohne Ausnahme.

Ausnahmen

Einer Untervermietung können entgegenstehen:

• Privat-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Liegenschaft
• öffentlich-rechtliche Vorschriften
• Voraussetzungen der Untermiete.

Privat-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Liegenschaft

Die Ausübung des Nutzungs- und Gebrauchsrechtes ist bei Alleineigentum – vorbehältlich von Grunddienstbarkeiten – meistens nicht beschränkt und ins Entscheidungsrecht des Grundeigentümers bzw. Vermieters gestellt. Bei Immobilien im gemeinschaftlichen Eigentum (Miteigentum, Stockwerkeigentum, Gesamteigentum wie einfache Gesellschaft) bestehen oft interne Nutzungs- und Gebrauchsreglementarien, die einschränkend sein können. Abgesehen von einer Nutzungsverknüpfung mit der Wohnung, zB Stockwerkeigentums-Sonderrecht, dürfte ein Vermietungsverbot an Dritte nicht vor Persönlichkeits- und Eigentumsrechten standhalten. Gleichwohl sollte man sich vor einer Vermietung mit dieser Thematik auseinandersetzen, um nicht gegenüber dem Neumieter nicht schadenersatzpflichtig wird.

Öffentlich-rechtliche Vorschriften

Die Gemeinwesen können unter verschiedenen Titeln Nutzungsbeschränkungen und Nutzungsverbote erlassen haben, die einen Fremdgebrauch ausschliessen, nämlich:

• Gesetzliche Grundlage
  • Zu prüfen ist, ob eine Parkplatzverordnung oder in ein sonstiger Erlass die Fremdnutzung des Parkplatzes einschränkt
• Baubewilligung
  • In einer Baubewilligung als individueller, konkreter Erlass kann die Parkierung geregelt und bestimmt, ob eine Untervermietung zulässig ist
• Öffentliche Parkplätze des Finanzvermögens, mit mietvertraglichem Untervermietungsverbot?
  • Die Parkhausverordnung oder der Mietvertrag für einen Parkhausparkplatz dürfte eine Untervermietung meistens ausschliessen.

Die präsumtiven Untervermieter und Untermieter tun gut daran, vor Vertragsabschluss die einschlägigen Grundlagen zu prüfen und sich gegebenenfalls zu erkundigen.

Voraussetzungen der Untermiete

Die Untermiete ist gemäss OR 262 an bestimmte Voraussetzungen gebunden, insbesondere an die Zustimmung des (Haupt-)Vermieters zur Untermiete. Dieser kann in folgenden Fällen die Untermiete verweigern:

• Nichtbekanntgabe der Untermietbedingungen
  • Weigerung des Mieters, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (vgl. OR 262 Abs. 2 lit. a)
• Missbräuchliche Mietbedingungen
  • Die Bedingungen der Untermiete sind im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich (vgl. OR 262 Abs. 2 lit. b)
• Wesentliche Nachteile durch die Untermiete
  • Dem Vermieter entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile (vgl. OR 262 Abs. 2 lit. c)

Hält der Untervermieter (Hauptmieter) diese Bedingungen ein, muss der Vermieter (Hauptvermieter) zustimmen.

Für den geschlossenen Untervermietungsvertrag gilt sodann:

• Parkplatz Bestandteil der Wohnungsmiete
  • Ist der Parkplatz mit der Mietwohnung zusammen vermietet, gelten zudem die mietrechtlichen Schutzbestimmungen:
    • Keine Kündigung des Parkplatzes wegen Untervermietung
• Kein Mieterschutz (für alleine) vermietete Parkplätze
  • Der Mieterschutz greift dann nicht, wenn der Parkplatz funktionell unabhängig von der Mietwohnung ist:
    • Die Mieterschutzregeln gelten für Wohnungen und nicht für alleine vermietete Parkplätze.

Fazit

Sind alle Vermietungs-Voraussetzungen gegeben und die Untervermietungs-Hürden bewältigt, bestehen gute Aussichten für die Untermiete eines Pendler-Parkplatzes.

Nicht vergessen werden darf, dass der Parkplatz genügend gross für das abzustellende Auto sein muss. Für Fahrzeuge, die in den öffentlichen Raum hinausragen (zB Trottoir oder Strasse), drohen ansonsten Verkehrsbussen.

Bereits beim Abschluss des Untermietvertrages sollte an das unerlaubte Parkieren auf dem Untermiete-Parkplatz gedacht werden. Zur Standardausrüstung eines zentrumnahen, frei zugänglichen Untermiete-Parkplatzes zählen Signalisationen, Parkplatz-Sperrbügel und ähnliches zum Fernhalten von Wildparkern:

• Unerlaubtes Parkieren auf Privatgrund