Nutzungsrecht

Wie jede Rechtsausübung stösst auch das Nutzungsrecht dort an seine Grenzen, wo die berechtigten Interessen anderer Stockwerkeigentümer oder Dritter beginnen:

Unentziehbarkeit

• Das Sonderrecht darf dem Stockwerkeigentümer nicht entzogen werden

Umfang

• Der Stockwerkeigentümer ist grundsätzlich – vorbehältlich Gesetz und Gemeinschaftsordnung – frei, wie er seine StWE-Einheit nutzen will
• Aufnahme von Hausbewohnern
• Empfang von Besuchern
• uam

Schranken

• Für die Ausübung des Nutzungs- und Gebrauchsrechtes des Stockwerkeigentümers sind massgeblich
  • Gesetz
  • Bau- und Zonenordnung
  • Begründungsakt und Reglement
• Der Stockwerkeigentümer hat sich Nutzungen zu enthalten, die übermässige Einwirkungen verursachen
  • Lärm
  • Geruch
  • Lichtverschmutzung
  • Ideelle Beeinträchtigungen

Nutzungsbeschränkungen

Grundlagen für Nutzungseinschränkungen

• Begründungsakt
• Reglement

Zweckbeschränkungen

• Zweckbeschränkungen können sich auf die Gesamtbaute oder auf einzelne Stockwerke beziehen
• Unzulässig ist die Aushöhlung des freien Nutzungs- und Gebrauchsrechts des Stockwerkeigentümers in Bezug auf seine Sonderrechtsräume
  • Satzungen, wonach Sonderrechtsräume nur zum „Wohnen“ benützt werden dürfen, werden oft so interpretiert, dass „Wohnen“ als Hauptzweck verstanden wird; dabei wird eine ergänzende Nutzung der Wohnräume als ruhige Bürobetriebe, minimaler Kundenverkehr vorausgesetzt, als zulässig erachtet
    • zB Arbeitszimmer eines Rechtsanwalts
    • zB Einzel-Nachhilfeunterricht für Schüler
  • zulässig
    • Ausschluss bestimmter immissionsträchtiger Betriebe mit starker Kundenfrequenz oder störenden Einwirkungen
    • zB Sexshops
    • zB Striptease
    • zB Bars
  • zu weitgehend
    • Verbot jeglicher geschäftlicher oder beruflicher Tätigkeiten in den Sonderrechtsräumen
  • Bewilligungspflicht als Alternative
    • Es gibt StWEG, die in ihren Satzungen vorsehen, die das Betreiben bestimmter Gewerbe in den Sonderrechtsräumen von einer ausdrücklichen Bewilligung durch die Stockwerkeigentümerversammlung abhängig machen
  • Konkurrenzverbot für bestimmte Gewerbearten
    • Bei gewerblich oder gemischt genutzten StWE-Immobilien
      • zB Untersagung eines weiteren Musikladens

Vermietung

Nutzungszweck

• Der Mieter kann nicht mehr oder andere Rechte haben als der Stockwerkeigentümer selbst
• In diesem Rahmen kann der Stockwerkeigentümer mit seinem Mieter im Mietvertrag eigene Abreden treffen; mit Vorteil überbindet er aber dem Mieter die Regeln der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung zur Einhaltung (zB Tierverbot)

Zustand / Ausstattung

• Der Stockwerkeigentümer ist frei, seine Sonderrechtsräume roh, ausgebaut und möbeliert zu vermieten

Dauer

• Der Stockwerkeigentümer kann seine Sonderrechtsräume unbefristet oder befristet vermieten; einzig bei Stockwerkeigentum im Baurecht sollte er auf die Dauer der Baurechtsdienstbarkeit resp. auf die Konditionen des vorzeitigen bzw. ordentlichen Heimfalls achten

Mietzins

• Es gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts
• Mietrecht | miet-recht.ch

Nebenkosten

• Die Nebenkosten sind vom Stockwerkeigentümer als Vermieter ebenfalls im Mietvertrag Position für Position aufzuführen, ansonsten sie als im Mietzins inkludiert gelten
• Nebenkosten-Kenntnis
  • Üblicherweise stellt der StWEG-Verwalter mit seiner Jahresrechnung die Kosteninformationen so zur Verfügung, dass der Stockwerkeigentümer volle Transparenz erhält und weiss, welche Kosten in etwa wieviel schwanken
  • Dies hilft dem Stockwerkeigentümer die Nebenkosten separat vom Mietzins zu vereinbaren und adäquate Akontozahlungen im Mietvertrag zu vereinbaren
• Beschränkte Nebenkosten-Überwälzungsfähigkeit
  • Nicht alle StWE-Gemeinschaftskosten sind „nebenkostenfähig“ im Sinne des Mietrechts
  • Nur gebrauchsbezogene Kosten und nicht solche, die objektbezogen, unabhängig von der Gebäudenutzung erhoben werden
    • Gebrauchsleihe
  • Nebenkostenfähig
    • Allgemeinstrom
    • Heiz- und Warmwasser
    • Anteil an Hauswartung (Reinigung der gemeinschaftlichen Anlagen und der Umgebung)
    • Gartenunterhalt
    • Lift-Serviceabonnement
    • Kabelfernsehgebühren
    • Ver- und Entsorgungsgebühren (auch Kehrichtgebühren)
  • Nicht nebenkostenfähig
    • Steuern
    • Unterhalts- und Reparaturkosten

Stockwerkeigentums-Verwaltungsbeiträge

• Die Verwaltungsbeiträge sind vom Stockwerkeigentümer zu tragen; diese Beiträge decken teilweise Nebenkosten, die der Stockwerkeigentümer ja seinem Mieter überwälzt

Stockwerkeigentums-Erneuerungsfonds

• Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind nicht nebenkostenfähig und daher alleine vom Stockwerkeigentümer zu bezahlen

Gebrauchsüberlassung an Dritte

• Bei der Gebrauchsüberlassung übt ein Dritter (und dessen Besucher) unentgeltlich das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers aus, wobei sich auch diese an die Gemeinschaftsordnung halten müssen
  • Unter diesem Titel wird auch die Nutzung kraft Nutzniessung oder kraft Wohnrecht geführt
• • Nutzniessung 
  • Wohnrecht

Zweckänderung

Grundsatz

• Jeder Stockwerkeigentümer verlässt sich auf den (Fort-)Bestand der ursprünglichen Grundstücksnutzung
• Eine nachträgliche Änderung der Nutzungsart muss nicht akzeptiert werden
  • Keine Aufhebung einer bestehenden Zweckbeschränkung
  • Keine Einführung einer neuen Nutzungsart

Ausnahme

• Reglementskonkretisierungen, durch Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die über den grösseren Wertanteil verfügen
• zB ausführlichere Nutzungsumschreibung in einem Reglement

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