Nutzungsrecht

Wie jede Rechtsausübung stösst auch das Nutzungsrecht dort an seine Grenzen, wo die berechtigten Interessen anderer Stockwerkeigentümer oder Dritter beginnen:

Unentziehbarkeit

• Das Sonderrecht darf dem Stockwerkeigentümer nicht entzogen werden

Umfang

• Der Stockwerkeigentümer ist grundsätzlich – vorbehältlich Gesetz und Gemeinschaftsordnung – frei, wie er seine StWE-Einheit nutzen will
• Aufnahme von Hausbewohnern
• Empfang von Besuchern
• uam

Schranken

• Für die Ausübung des Nutzungs- und Gebrauchsrechtes des Stockwerkeigentümers sind massgeblich
  • Gesetz
  • Bau- und Zonenordnung
  • Begründungsakt und Reglement
• Der Stockwerkeigentümer hat sich Nutzungen zu enthalten, die übermässige Einwirkungen verursachen
  • Lärm
  • Geruch
  • Lichtverschmutzung
  • Ideelle Beeinträchtigungen

Nutzungsbeschränkungen

Grundlagen für Nutzungseinschränkungen

• Begründungsakt
• Reglement

Zweckbeschränkungen

• Zweckbeschränkungen können sich auf die Gesamtbaute oder auf einzelne Stockwerke beziehen
• Unzulässig ist die Aushöhlung des freien Nutzungs- und Gebrauchsrechts des Stockwerkeigentümers in Bezug auf seine Sonderrechtsräume
  • Satzungen, wonach Sonderrechtsräume nur zum „Wohnen“ benützt werden dürfen, werden oft so interpretiert, dass „Wohnen“ als Hauptzweck verstanden wird; dabei wird eine ergänzende Nutzung der Wohnräume als ruhige Bürobetriebe, minimaler Kundenverkehr vorausgesetzt, als zulässig erachtet
    • zB Arbeitszimmer eines Rechtsanwalts
    • zB Einzel-Nachhilfeunterricht für Schüler
  • zulässig
    • Ausschluss bestimmter immissionsträchtiger Betriebe mit starker Kundenfrequenz oder störenden Einwirkungen
    • zB Sexshops
    • zB Striptease
    • zB Bars
  • zu weitgehend
    • Verbot jeglicher geschäftlicher oder beruflicher Tätigkeiten in den Sonderrechtsräumen
  • Bewilligungspflicht als Alternative
    • Es gibt StWEG, die in ihren Satzungen vorsehen, die das Betreiben bestimmter Gewerbe in den Sonderrechtsräumen von einer ausdrücklichen Bewilligung durch die Stockwerkeigentümerversammlung abhängig machen
  • Konkurrenzverbot für bestimmte Gewerbearten
    • Bei gewerblich oder gemischt genutzten StWE-Immobilien
      • zB Untersagung eines weiteren Musikladens

Vermietung

Nutzungszweck

• Der Mieter kann nicht mehr oder andere Rechte haben als der Stockwerkeigentümer selbst
• In diesem Rahmen kann der Stockwerkeigentümer mit seinem Mieter im Mietvertrag eigene Abreden treffen; mit Vorteil überbindet er aber dem Mieter die Regeln der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung zur Einhaltung (zB Tierverbot)

Zustand / Ausstattung

• Der Stockwerkeigentümer ist frei, seine Sonderrechtsräume roh, ausgebaut und möbeliert zu vermieten

Dauer

• Der Stockwerkeigentümer kann seine Sonderrechtsräume unbefristet oder befristet vermieten; einzig bei Stockwerkeigentum im Baurecht sollte er auf die Dauer der Baurechtsdienstbarkeit resp. auf die Konditionen des vorzeitigen bzw. ordentlichen Heimfalls achten

Mietzins

• Es gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts
• Mietrecht | miet-recht.ch

Nebenkosten

• Die Nebenkosten sind vom Stockwerkeigentümer als Vermieter ebenfalls im Mietvertrag Position für Position aufzuführen, ansonsten sie als im Mietzins inkludiert gelten
• Nebenkosten-Kenntnis
  • Üblicherweise stellt der StWEG-Verwalter mit seiner Jahresrechnung die Kosteninformationen so zur Verfügung, dass der Stockwerkeigentümer volle Transparenz erhält und weiss, welche Kosten in etwa wieviel schwanken
  • Dies hilft dem Stockwerkeigentümer die Nebenkosten separat vom Mietzins zu vereinbaren und adäquate Akontozahlungen im Mietvertrag zu vereinbaren
• Beschränkte Nebenkosten-Überwälzungsfähigkeit
  • Nicht alle StWE-Gemeinschaftskosten sind „nebenkostenfähig“ im Sinne des Mietrechts
  • Nur gebrauchsbezogene Kosten und nicht solche, die objektbezogen, unabhängig von der Gebäudenutzung erhoben werden
    • Gebrauchsleihe
  • Nebenkostenfähig
    • Allgemeinstrom
    • Heiz- und Warmwasser
    • Anteil an Hauswartung (Reinigung der gemeinschaftlichen Anlagen und der Umgebung)
    • Gartenunterhalt
    • Lift-Serviceabonnement
    • Kabelfernsehgebühren
    • Ver- und Entsorgungsgebühren (auch Kehrichtgebühren)
  • Nicht nebenkostenfähig
    • Steuern
    • Unterhalts- und Reparaturkosten

Stockwerkeigentums-Verwaltungsbeiträge

• Die Verwaltungsbeiträge sind vom Stockwerkeigentümer zu tragen; diese Beiträge decken teilweise Nebenkosten, die der Stockwerkeigentümer ja seinem Mieter überwälzt

Stockwerkeigentums-Erneuerungsfonds

• Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind nicht nebenkostenfähig und daher alleine vom Stockwerkeigentümer zu bezahlen

Gebrauchsüberlassung an Dritte

• Bei der Gebrauchsüberlassung übt ein Dritter (und dessen Besucher) unentgeltlich das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers aus, wobei sich auch diese an die Gemeinschaftsordnung halten müssen
  • Unter diesem Titel wird auch die Nutzung kraft Nutzniessung oder kraft Wohnrecht geführt
• • Nutzniessung 
  • Wohnrecht

Zweckänderung

Grundsatz

• Jeder Stockwerkeigentümer verlässt sich auf den (Fort-)Bestand der ursprünglichen Grundstücksnutzung
• Eine nachträgliche Änderung der Nutzungsart muss nicht akzeptiert werden
  • Keine Aufhebung einer bestehenden Zweckbeschränkung
  • Keine Einführung einer neuen Nutzungsart

Ausnahme

• Reglementskonkretisierungen, durch Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die über den grösseren Wertanteil verfügen
• zB ausführlichere Nutzungsumschreibung in einem Reglement

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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